目標成本管理在房地產開發企業中的應用

姚晶晶

（七彩小鎮開發有限公司，浙江杭州 310000）

0 引言

目標成本是指公司在一些項目可行研究之下，并確定項目總目標，能夠保證項目有一定的利潤空間，而制定的成本執行工作目標。但當前有一些地產公司由于管理方式粗略，在一些企業項目開發運作中，并沒有制定項目成本管理機制，未能設置成本控制的目標，而造成地產項目利潤空間較窄，給地產公司也帶來很多的經營損失。

1 制定科學的目標成本是保障

在一些地產公司內，地產項目往往都是大量的投資，有些項目趕時間、趕進度，并沒有做好完善的工程設計方案，就組織開展項目的招標施工，存在邊施工邊設計的問題。部分施工圖紙未能在工程的招標和項目施工前期編制完成，造成項目施工時，無法對目標成本做出精準的測算。因而，就需要地產公司加強對工程施工作業全部成本控制目標的設定，推動目標的執行，才能夠實現降低整體項目成本的目的[1]。

1.1 根據目標利潤來確定目標成本

由于地產公司的產品比較特殊，在項目開發前期，就要制定好整體項目的概預算方案，才能確定整體產品的成本水平。因此，在建筑的設計階段，就要確定好項目的總體開發成本，公司的項目開發要做好研究，對項目可行性進行重點的分析，并通過大量數據資料的研究分析，來確定該項是否可行。根據公司內部的實際的資金狀況，來確定和開發產品的目標成本，可以應用倒推法，先確定好整個項目的利潤空間。根據對外部產品市場價格的預判，以及客戶對產品的接受程度來做好預測，以此才能通過銷售來確定企業獲得的目標利潤，并確定目標成本。當算出來的總成本高于目標成本時，那么就要做出項目的平衡，進一步去壓縮費用支出，減少消耗，以此才能通過及時有效措施，將成本降下來，當實際的成本小于目標成本時，才使方案更加可行[2]。

1.2 建立目標成本的規范及結構樹

地產項目建設周期長、投資金額較大、施工作業環節復雜、涉及工程項目的規劃設計、招投標、項目施工、竣工驗收、銷售，對后期的物業管理等各項環節，這些環節都會涉及成本的控制。因此，就要根據整個地產項目開發全過程，創建出完整的成本管理機制，并制定各成本作業環節的目標。通過建立統一的流程和標準定義，在規劃設計、施工設計等各個階段對目標成本的規范，來實現成本目標的細化分解，并形成最終的目標，來指導項目施工招投標和工程采購等各項作業環節，實現對成本費用的科學管理[3]。

2 分解落實目標成本

地產公司在確定好成本管控的目標之后，就要建立一些成本管理的責任體系，制定成本管理的框架，將成本控制工作落實到具體崗位上，讓工作人員能夠在日常工作做起，優化成本控制制度，減少資源的浪費，壓縮生產費用。在目標成本的工作任務分解期間，要實現細致分解到各崗位上來，實現目標的縱向的分解，要按照整個項目運營的管理，需要將目標成本根據地產項目開發的小組和各工程人員來實現分解，盡可能地使項目管理目標更加具體化、數量化，而且讓每一個地產項目開發運營的小組成員都能夠確定自己工作崗位的成本管控目標。之后，來將這些目標細致的分解，要進一步做成本控制與項目建設實現融合。在地產項目的橫向成本分解方面，還要根據各項的具體工作內容，及各類成本的結構構成狀況，來實現成本責任的落實，并使各職能部門都可以獲得自己的成本管控目標，構建一個完善的成本控制管理網絡。

構建成本的責任成本體系，主要是為了落實項目的成本以及落實責任成本的管理任務，需要堅決劃分各層面工作職責。此時，責任的劃分也與目標成本內部的管理制度密切相連，落實好責任區分工作，并形成成本結構樹。在構建好成本樹之后，還需要組織各部門、各崗位人員密切配合協作，以此才能實現在企業內各部門各崗位成本管理目標的匯集，以保證各個目標都能夠被執行完成。在地產公司的制度流程層面來確保目標能夠貫徹執行，確保對成本的機制管控。將地產項目開發全過程分為若干獨立小組，進行可行性研究，并組織開展工程項目規劃設計和工程施工及物業管理，給每一個作業環節都制定相應的制度和流程。同時，確定好每個作業環節的管控要點，盡量地實現量化的評價，這樣就可以在日常業務中，實現對所有成本管控過程控制，真正地將成本控制執行到位[4]。

3 嚴格管控目標成本

做好項目的目標成本工作準備之后，要組織開展目標落實，嚴格控制目標執行的過程，確定目標執行的路徑，對目標執行期間做好比較、跟蹤，實現動態成本的管控。其中，地產公司內部的動態成本工作反映是項目在建設期間，短預期成本，而且可以通過實時反映各目標的執行狀況，并與原設定目標之間的差異進行分析。對目標執行中存在的問題要向部分人員反映，實現對地產開發過程的全成本管理控制。

地產項目的動態成本管控主要是項目成本控制的實時性，其中動態性是指在任何一個項目生命周期內的某一個時間節點，都能夠實現動態的掌握好該項目的最新成本。通過測算每平方建筑物的造價是多少，并且動態成本也強調在地產項目的運營中，要對所有的項目作業環節實現全部的成本測算，以此才可以實現管控成本，實現輔助營銷目的。在項目完工之后，就要獲得全部的運營成本管理數據信息，以此來實現對所有成本作業環節的測算。地產公司的項目開發時，要在事前、事中、事后三個階段，實現成本的把控。

3.1 地產項目開發運營事前控制階段成本控制

地產項目在初步的設計期間，設計圖紙會對后期的項目投資帶來大影響，其中項目設計圖紙占整個工程造價總額近60%，在工程設計階段就需要加強對設計內容的控制。其中項目施工階段，通過各類技術措施來節約資金，在整個工程造價中只占到近10%。由此可以看出，在工程設計階段，造價成本管控至關重要，公司應該在地產項目開發策劃階段，委托外部的設計單位，重點說明地產項目的品質要求，以及成本管理目標等多個方面信息。通過對比多種方案來測算，綜合運用企業的各類樓盤的成本資料信息，通過造價成本資料的反復測算，優化設計工程方案，確定好地產開發項目的品位和目標客戶群，這就能夠選擇那些投資回報率比較高的最佳開發方案，并為決策而提供更多的數據支持。

3.2 地產項目開發事中成本控制

在地產項目建設期間，要組織工程人員開展事中圖紙會審，設計相應的會審制度。在項目建設前期，就要組織相關的建設單位和工程部門來對圖紙進行仔細的分析，發現工程圖紙中的問題來避免問題影響了后期的項目建設，而給地產公司帶來更大的資金損失，進一步加強預算控制，增強對項目發包和各類建材工程設備購買的強化招投標控制，優化設計合同會簽制度和項目管理的計劃。在施工時，就進一步加強對進度款支付的科學管控，以此才能實現避免出現違規違紀的行為。通過強化簽證制度的執行，嚴格控制工程施工圖紙的變更，工程人員收集工作的資料，來實現項目信息的匯集，并及時分析項目建設中的各類風險和隱患，處理風險收集信息，也可以為后期的項目結算，防止工程單位的索賠，提供更多的準備資料。

3.3 事后的成本控制

在竣工結算階段，要以財務部和造價部為主組織開展項目開發的驗收，收集項目各類資料，并對各類資料做出審核，確保各收集的資料都真實合理。在規定時間內，完成地產項目的決算組織，開展項目的審計，在完成項目審核和結算之后，就應該做好項目復盤工作，以此分析整個項目開發建設中的成本超支原因，并總結經驗。

4 強化對目標成本工作執行的考核

組織開展對目標成本管理工作的考核，可以檢查到成本控制工作的執行狀況，綜合評價整體項目成本管控水平。在實際的項目執行期間，對于已完成的成本控制的結果，做出細致的評價分析。將成本管理工作的執行結果與職工的業績薪酬和職工的職位晉升相聯系，提高職工參與成本管理工作的熱情。在考核時，要應用更多的定量考核指標，用數據來評價各職工的成本管理工作成果。在對職工做好績效考評時，還應該加強對整個項目周期內的成本控制數據的總結分析，并且要建立于之相匹配的動態成本數據管理機制，以此來提高項目的成本運營水平。通過在企業內，建立成本數據庫，將所有的成本數據信息都保存，并對未來的成本管理工作做好仔細的分析。構建成本數據庫，這樣才能有效地體現出知識管理企業的目的，讓知識資源成為公司的重要資產，保留知識產權、知識資產，才能避免人員的流動對公司的成本工作造成巨大影響。

5 結束語

地產公司的成本管控是一個動態化的過程，在當前市場變化莫測，使成本管理工作變得更加復雜。因而，目標成本管理工作就要建立起覆蓋到地產項目運營的所有工作環節的制度及流程。組建成本管理部，配備高端的成本控制人才，給職工開展培訓，并給各部門都制定相應的成本管理工作目標，加大成本控制工作的落實，才能降低地產項目開發成本，拓寬地產公司的盈利空間。