精細化管理在房地產建筑工程項目管理中的應用對策

侯向明

（山西五建集團有限公司，山西 太原 030000）

精細化管理是在當前房地產、建筑工程項目中所常用的管理模式之一，其主要管理措施是，房地產企業在經營管理過程中，需要細化企業內部的各項工作內容，明確崗位職責和工作方法，同時建立完善的管理制度，以此來保證管理措施，能夠實際落實至房地產建設工程項目中，避免在管理工作中出現責任劃分不明管理人員相互推諉的問題。本文將對精細化管理在房地產建筑工程項目管理工作中的應用展開探討，提出當前房地產企業在建筑工程項目中的管理改革方向，希望可有效提高項目管理效率。

1 精細化管理對房地產建筑工程項目的影響與意義

當前房地產建筑工程項目一般較為龐大，對于建筑項目操作人員的操作工藝要求較高，要完成一項建設項目必須由多個社團的合作完成。因此精細化管理就成為解決房地產建筑工程項目中的重要改革措施[1]。精細化管理對房地產建筑工程項目的影響與意義，主要包含以下幾方面，首先可以有效提高房地產建筑企業的核心競爭力。在目前競爭激烈的市場環境下，房地產企業要適應時代的發展，那么就必須要提高建筑工程項目技術，提高建筑質量的同時，降低企業施工成本。其次，精細化管理可提高企業管理有效性。精細化管理在房地產建筑工程項目中，會將各項工程內容進行全面精細的劃分，通過管理創新細化流程的方式來尋找新的利潤點和利益點，并且在管理過程中構建信息化管理平臺，明確對工作人員的考核制度，從而在建設中規范工作制度提高企業收益。最后，加強企業內部控制。在精細化管理措施的影響下，能夠有效推進房地產企業建筑工程項目管理措施的優化。細致化管理能夠有效降低企業管理中的失誤概率，精細化管理，加強工作人員職業責任感可有效加強企業內部控制，提高企業內部管理水平。

2 精細化管理在房地產建筑工程項目中的應用措施

2.1 合理管控施工成本

房地產企業想要獲得更高的利潤收益則必須要加強企業內部成本控制，而房地產企業施工項目中的施工成本占據所有項目成本的絕大部分。因此施工成本必須要實施精細化管理，以動態化管理措施來控制成本，建立完善的成本監督體系，這樣才能夠在施工過程中更加全面切合實際的反饋施工成本情況。在項目完成后，還需要對施工成本進行全方面的評估管理，分析評估項目在整個項目中的具體情況從而積累豐富的成本控制管理經驗，為企業的未來發展和施工成本控制奠定良好的基礎。

2.2 對施工材料采用精細化管理措施

對于房地產建筑工程來說，所有項目成本中最大的成本為施工材料成本，就以往的施工成本而言，施工材料成本基本可以占據整個工程項目的70%左右[2]。并且施工材料成本包含項目及多，除了人力資源成本以及施工物料成本以外，還包括辦公材料、機械設備、管理等成本費用。因此這就導致施工材料的管理工作變得更加復雜煩瑣，施工材料經手人較多，在施工材料的分配和流轉方面也會存在一定的差異。因此精細化管理，對于施工材料成本的控制將會起到積極的促進作用。首先精細化管理可以有效保障施工材料在最大經濟化效益的基礎上，保證施工材料的質量。其次在施工材料運用于施工過程中，可以嚴格管理材料數量，防止由于操作的不規范而導致施工材料出現遺失或浪費，從而盡可能減少施工成本，提高施工質量。

例如在施工材料的采購方面，精細化管理要求采購人員必須要采用貨比三家的購買方式，在保證物料質量的情況下選擇最低價格的物料供應商，并且還需要結合施工項目的總體施工周期來進行階段性物料采購，防止物料長期堆積而導致浪費。特別是對于一些有時間使用限制的施工物料或者難以保存的物料來說。并且在施工物料驗收過程中，還需要安排專業驗收人員進行驗收清點，只有所有物料驗收合格后才能夠允許進入庫房。而在施工物料進入施工項目后，所有施工物料的認領以及使用均需要由專門的負責人員來簽字確認。精細化管理能夠對施工物料的采購、驗收、使用設置精細化管理方式，能夠盡可能提高管理綜合質量水平。

2.3 對施工進度應用精細化管理措施

工期是房地產建筑工程項目管理工作中重要的管理內容之一，所有房地產項目在簽訂合同時都規定了工程的完工期限。為了保障房地產工程項目能夠按期交付，則需要對工程進度也采用精細化管理措施[3]。這就要求工程項目必須要對施工進度采用精細化管理，能夠結合工程項目進度以及工程項目目標，合理分配相關施工資源，安排工作人員以及機械設備，保障在施工過程中施工內容以及施工工作組的良好對接。

例如在當前房地產建設項目中，同一項工程項目，需要由不同的施工團隊相互配合完成。但是施工團隊之間的合作默契往往達不到最佳要求，所以需要利用精細化管理模式來磨合工作團隊。同時在施工過程中還需要利用到大量的機械設備，但是施工企業部分設備數量較少，有些設備還需要采用租賃的方式，為了盡可能保障施工設備的工作效率減少施工成本，則需要結合施工項目進度合理規劃設備的使用單位，防止機械設備出現閑置或者需求量過大，無法安排的情況。

在工程項目施工過程中，施工進度還會受到工作流程內容和工作時間等相關因素的影響，要保障這些因素可以相互配合則需要在施工過程中采用精細化管理模式，合理規劃工作內容。同時還需要建設具備靈活性可調整性的施工管控措施，在施工過程中如若工程進度出現問題，則可以有效調整整體施工工作內容，盡可能在原定施工工期的范圍內完成工程項目。

例如在工程項目施工過程中，如果出現返工現象，則需要安排工程人員對工作內容進行返工。同時要與后續工程人員進行對接，可能縮短返工時間和后續階段的施工工期。以此來保障施工過程安全穩定的運行，提高管理工作的精準度和精確性。

2.4 在施工過程中采用精細化管理措施， 防止出現環境污染問題

在當前社會經濟快速發展的新時期，可持續發展戰略才是社會發展的主要思想。所以環保正在逐漸成為時代發展的主題，房地產建筑工程需要大規模運用建筑材料，改變當地地質結構，還會產生諸多建筑垃圾，所以如何順應了時代發展需求，防止在施工過程中出現環境污染問題，就成為管理工作人員需要關注的主要管理內容。因此需要合理利用精細化管理來控制工程項目對于環境的影響。首先在房地產項目建設開發過程中，需要嚴格按照國家相關規定來實施工程項目，在施工過程中利用綠色環保材料。同時為了減少工業揚塵對于天氣的污染，還需要在施工過程中對施工現場進行淋水加濕。而對于施工過程中所產生的相應泥漿以及污水需要進行特殊處理，無害化后才能夠排入城市排水設施中。在施工現場還必須嚴禁焚燒油漆、油粘等會產生有毒有害氣體的廢棄物。最后需要做好施工現場的噪聲管控，盡可能減少噪聲污染，減少對附近居民正常生活的影響。

2.5 竣工驗收階段的精細化管理措施

從驗收階段是工程項目的最后工作內容，但竣工驗收是否順利，也將會影響到工程項目的總體完成質量和驗收工期。特別是對于建筑企業的資金回收來說，竣工驗收工作如果長期無法完成，那么將導致工程建筑企業會有大量資金被壓，無法使用，建筑企業沒有資金投資新的工程項目，影響到了企業的發展。因此在竣工驗收階段也需要采用精細化管理措施，要求管理部門需要展開工程資金的核算，詳細劃分工程項目以及綜合建設成本，但由于工程項目成本由多種不同成本共同組成，那么就需要制定詳細的管理方案。且安排資料管理工作者對所有工程項目所產生的資料和信息加以收集整理，做好歸檔工作，從而方便管理工作者在未來決策時提供基礎數據支持。最后在竣工交付階段，所有重點管理工作人員還需要直接進入施工現場，結合施工圖紙以及規定要求，對工程建設情況進行比對，尋找出可能存在的施工問題和安全隱患。隨后依據進攻結算和成本核算進行有效控制，確保結算誤差能夠在合理的范圍內。

3 結語

總而言之，房地產建設工程項目的開展，采用精細化管理措施是管理工作人員必然的發展方向，精細化管理措施主要應用于工程項目施工成本控制、施工材料成本控制、施工進度控制、污染控制以及竣工驗收管理，將精細化管理措施全程嵌入至房地產企業工程項目的開發中，從而有效提高房地產企業的管理水平，提高房地產企業核心競爭力。