芒市私人建房問題的思考

李根富

（芒市自然資源局，云南芒市 678400）

0 引言

近年來，隨著國民經濟持續快速發展，居民收入水平較以往有了新的提高，不少人在富足起來后，紛紛將手中閑置資金投入到房屋建設和改善自己原有居住環境中來，私人建房得到了較快發展。然而，由于私人建房行為點多面廣，建設行政主管部門監管力量有限，私人建房暴露出諸多令人擔憂的問題。

1 芒市當前私人建房的現狀

經過調查及查閱芒市規劃建設檔案，芒市私人建房存在的主要問題如下所示：

1.1 投訴量大

芒市私人建房普遍展現出建設方案較為多樣的特點，大多根據自身的審美與用房需求進行建設，因此常出現影響周圍其他住戶的現象。隨著人們法律意識、維權意識的增強，私人房屋建成后會對相鄰房屋在界線、安全、采光、通風、排水方面等產生影響，造成私人建房糾紛多，從目前芒市自然資源局的來訪情況分析，私人建房在建筑界線、日照、建筑高度方面的糾紛較多。

1.2 無報建手續進行建房

城鎮中的私人房屋大多是祖上所遺留，受傳統因素影響，大部分市民認為“建房是自己的事，占的是自己的宅基地”，依法報建意識淡薄，在開工之前不主動到規劃管理部門辦理報建手續，這樣建設管理部門無法根據實際需要，因地制宜地派出專業技術進行業務指導，這樣不僅使民房建設質量得不到有效跟蹤監管，容易出現大量的“非法建筑”，而且這些建筑往往潛伏著各種各樣的糾紛隱患，易引發歷史遺留問題，影響社會大局穩定，綜合執法部門對無建設工程規劃許可證的私人建房違章行為勒令停工并補辦手續，這只是事后監督，缺乏預防性措施，容易導致出現以罰代管的局面。

1.3 無前瞻規劃進行建房

調查發現，私人建房均是根據自己宅基地的位置、面積大小自行規劃設計，建設的隨意性較大。未經統一科學合理規劃的房屋一旦建起來，不僅破壞城市整體環境，而且房屋安全也無法得到保障。私人建房僅以個人建筑需求為導向，無法保證建設后的房屋并不會阻礙社會其他公共設施建設活動的開展，存在較大的隱患。此外，違規建房很容易引發鄰里之間因采光、通風、通行等觸發矛盾糾紛，影響構建社會主義和諧社會的氛圍。

1.4 無房屋質量安全監督進行建房

芒市的私人建房施工體現出質量監督的缺乏和管理體系的缺失。管理的細節仍需完善，許多已建成的私人房屋，均沒有經過有關部門的許可或驗收，就已經開始允許住戶搬入，假設房屋存在著較大的安全問題，則會導致住戶的生命財產安全受到嚴重的威脅。雖然在芒市的城市建設管理中，設立了負有相應管理責任的監管部門，但是由于許多違法建筑的建設位置較為偏僻、范圍較遠以及建筑的施工項目分布較為分散，監管部門難以做到完全監管，導致對于安全以及質量的監督不夠到位。

1.5 私人建房建材堆放及建筑垃圾處置

政府沒有出臺一套符合個人自建房現狀實際的處置建筑垃圾方法。環衛站僅對生活垃圾進行處置，而對建筑垃圾又不予處置，故私人建房產生的少量樁基泥漿和廢土，要求其能自覺地運往較遠處的規定場地棄置，顯然不太實際。這是產生困難的根本原因。目前老百姓安全意識的提高，經濟條件的許可，房屋層數的增加，私人建房施工工藝基本上都從原來的夯實地基提升到了打樁施工。由于外運方量較小，有資質的運輸公司往往不屑于接這樣的小生意，于是私人建房主大都是自雇人或承包給個人進行車輛外運，這些建筑垃圾的最終去向是有的傾倒在荒田、廢土上，有的則是傾倒在一些靠近路面的農田中，對芒市的衛生綜合治理帶來很多困難。

2 形成當前私人建房大幅增加的原因

隨著橋頭堡黃金口岸和瑞麗重點開發開放試驗區等戰略決策的推進，芒市的經濟發展迅速提高，人民生活水平也得到了提高，城鎮出現了一股私人“建房熱”，形成私人“建房熱”的主要原因如下所示：

（1）隨著城鎮居民收入增長和消費水平的提高，信息的獲取較為便捷，人們的眼界開闊了，觀念也得到了更新，原有住房的面積、住房品質都不能滿足居民的消費要求，客觀上存在改善居住條件的現實追求成為私人建房的一個直接動因。同時，城市房價的持續增長使許多城鎮居民或進城務工的農村居民承擔著較大的購房壓力，因此私人建房在市場中的價格競爭優勢便體現出來，成為主要住房類型之一。

（2）近年來通貨膨脹引起居民對貨幣的保值心理，特別是宅基地價格猛漲，個別人借此機會進行宅基地投機，刺激了居民建房的積極性。同時土地作為不動產，是一種稀缺資源，促使一部份居民將儲蓄存款轉移到建房上來，居民住房需求的膨脹與進步使部分自建房朝著精致化、藝術化的方式發展，許多自建房通過美觀的外形，創造了巨大的營收，銷售額大幅高于成本價，巨大的利潤空間誘導著居民加入私人建房的行列。

（3）少數人把資金投在住宅建設上，進行以出租出賣為目的的商品性經營。一方面農村商品經濟的發展和產業結構的調整，大量農村人口向城鎮轉移，推動了城鎮私人建房的發展；隨著城鎮化步伐的加快，外來務工、創業人員和農村學生到私立學校求學急劇增加，對廉價出租房存在著客觀需求。巨大的求租市場及高額房租利潤，使城市居民建房牟利欲望十分強烈，從而成為違法建筑產生的驅動因素。另一方面，旅游作為芒市的主導產業，帶動了賓館、旅店及飯店等娛樂消費行業的發展，進而刺激芒市私人商住樓的大量修建。

3 當前對私人建房管理的法律現狀

大量違法建設和違法用地的存在，嚴重侵犯了城市的公共資源和公共利益，損害了全市人民長遠的、根本的利益，腐蝕了社會的肌體和架構，踐踏了法律的尊嚴，嚴重影響芒市投資環境，影響城市形象，影響文明城市創建，市民群眾和外來投資者對此反映十分強烈。但是在當前我國的法律現狀中，對私人建房中的經濟技術指標，法制上基本算是空白的。當前的《云南省城市城鄉規劃條例》《德宏州城鄉規劃管理技術規定》均沒有對小宗地私人建房的明確規定。

4 規范私人建房管理的措施

解決好私人建房問題，是高起點推進城市化進程、構建和諧社會的客觀要求，為規范本市的私人建房，結合筆者工作經驗，特提出以下建議與意見：

4.1 注重觀念更新，增強依法建房意識

面對面地開展法律宣傳活動，增進人民群眾對建房的報建、規劃、設計、驗收等程序的認識，促使其真正重視自己房屋的法律權益、質量安全等。大力宣傳各種政策、法律、法規，使《城鄉規劃法》和群眾建房有關法律法規家喻戶曉，依法依規科學建房。觀念對社會人民群眾的建筑活動會起到指引作用，人是具有主觀能動性的，建筑欲望的存在便是這些建筑者們開展違法建筑活動的主要動因。同時，建筑者對違法建筑行為處罰的漠視是其不遵守法律規定的主要原因，當地政府應加強對私人建房現象較為嚴重的地區的管理，從而全面提升建房意識的培養效果。

4.2 強化機制創新，提高監督管理水平

把私人住房納入重要議事日程。①規劃、建設、國土等管理部門要靠前服務，為建房的群眾提供優質服務、科學指導，并嚴格執行規劃許可，規范“一書兩證”審批，從源頭上把好建設工程質量關；②要建立管理的長效機制，加強施工隊伍的管理。承包人責任終生追究制，施工單位要掛牌施工，施工人員要持證上崗，同時要明確承包人的義務，要加強施工人員的管理，搞好經常性培訓發證工作，利用現有部門的力量，面向社會巡回舉辦培訓或鼓勵工匠自覺成才，由相關部門統一組織考試，合格者頒發上崗證書，并按規定進行年審年檢；③要加強私房建設工程質量安全監督機構現有的管理資源，建立常檢查與巡查相結合的長效機制，逐步提高建設工程質量安全監督覆蓋面。

4.3 加強規劃指導，優化城市結構布局

結合國外私人自建房的一些經驗，建議政府的規劃應更詳細更長久。土地用途一旦定性，就不能輕易改變，例如一個地塊的用地性質為住宅用地，規定的容積率只能用于建蓋低層建筑物，就不能擅自更改層數。對于建筑的外形、顏色都應有一個框架式的規定，精確到房頂的顏色、坡度、屋檐、綠化樹種等。政府的規劃應長遠考慮，把目光放得更長遠一點，減少由于規劃變動所造成的混亂和巨大損失。

4.4 加大建筑市場整治力度

大力整頓規范建材市場。建設行政主管部門，要對進入施工現場的建筑材料、構配件加強監督檢查，積極配合工商、技術監督、建材、公安等部門，對建材市場定期、不定期檢查、抽查，使假冒偽劣建筑材料無藏身之地，要教育、提高建房戶識別真偽的能力，堅決抵制偽劣材料，并以次充好使用假冒偽劣建筑材料導致質量問題的，要追究法律和經濟責任。要搞好建材市場的治理。要充分發揮工商、技監等職能部門作用，大力整治好建材市場，加大打假力度，從源頭上保證私人建房的安全性。

5 結語

私人建房點多面廣，不僅是基層規劃管理單位的工作重點，也是工作難點和工作熱點，因此探討建房管理的相關技術指標、法律法規，不僅可以為私人建房的管理提供工作依據，對于推進芒市特色城鎮化的發展也至關重要。