分析城市片區開發的投融資策略

林華鵬 （中鐵海峽建設集團有限公司，福建 廈門 361021）

在城市運行及發展中，片區開發作為一種社會經濟現象，是國家或是地區吸引外部因素、促進自身發展所形成的特殊性、靈活性經濟政策。但是，在實際的城市片區開發中，受到投資金額大、施工周期長的特點，項目管理中往往存在著投融資方案不合理的問題，嚴重影響城市片區資源開發及利用效果，無法滿足城市的穩步運行及持續發展需求。因此，在現代城市化發展中，需要將片區開發投融資作為基礎，通過總體規劃目標、詳細內容的控制等，落實可行性的研究方案，展現片區資源整合的價值，為區域經濟的發展提供支持。

1 片區開發

1.1 片區開發內容

對于片區開發而言，主要是指區域系統規劃的編制內容，通過區域運營管理、投融資管理、區域招商等內容分析形成的項目開發機制。在投資建設角度中分析，片區開發主要包括土地整理（儲備）、基礎設施以及配套公建等，基本的適用范圍包括：第一，城建改造；第二，扶貧開發；第三，新城建設；第四，旅游資源開發；第五，綜合體、區域開展的TOD模式；第六，經濟開發區[1]。

1.2 城市片區開發模式

結合時代的發展特點，在城市建設及發展中，按照開發主體的差異性，城市片區開發模式主要分為：第一，政府獨資型，對于這種模式，主要是指政府通過國有獨資的開發公司，政府可以很好地控制這種項目的開發進度，避免政府效益受到損失，但是，會增加政府財政壓力及政府負債率。第二，合資型，主要是指政府在引入外部資金，與政府方授權的國有企業合資成立SPV 公司，并以公司名義開發全新的投資項目，之后按照特定的比例進行利益分成。第三，完全外包型。政府將區域開發任務交給第三方，并在土地資源配置、區域開發中給予企業一定的補償，緩解政府資金壓力。第四，混合型。政府將部分項目交給第三方，政府部門主要控制重大項目，混合上述三種模式。這種模式即可以在緩解政府財政壓力的同時提高政府掌握項目開發的能力。

2 城市片區開發中投融資面臨的問題

2.1 內容界定不明確

根據城市片區開發情況，在投融資的項目管理中，存在著內容界定不明確的問題。以新城片區開發為例，由于該項目本身存在著復雜性的問題，在項目前提投資階段，政府部門只是對片區的發展概念、目標進行分析，缺少對項目的具體規劃，部分項目在執行之后面臨資金資源不足的問題，從而給片區開發項目的管理帶來限制。而且，在項目執行階段，存在著項目運營服務、責任追究難度大的問題，導致項目后期運營出現了權責劃分難度大的問題，降低城市片區開發中投融資的管理效果[2]。

2.2 供應商經驗不足

結合城市片區開發特點，部分供應商存在著重建設、輕運營的問題，使部分項目的產業導入、產業發展流于形式，無法充分發揮項目引導的優勢，為城市片區開發中的投融資管理帶來限制。因此，在社會經濟發展的背景下，為了發揮城市片區開發中投融資優勢，在項目建設、運營管理中，政府部門要充分發揮自身職能，通過資格審查、產業協調以及社會資本的分析，構建完善性的投融資管理方案，滿足片區的經濟運行及可持續發展需求。

3 城市片區開發的投融資框架設計

3.1 定位分析

在城市建設及發展中，片區開發中需要結合區域的運行特點，構建綜合性的開發方案，并在投融資項目規劃中，對城市片區進行全方位了解，通過科學業態比例的設計，構建精準化的財務預算方案，為之后的項目執行及投融資管理提供數據支持。

3.2 細化投融資指導策略

結合城市片區開發特點，在投融資的指導策略完善中需要做到：第一，明確滾動開發機制。通過對城市運行及發展狀況的分析，在城市片區項目確定中，需要設定開發時序。如，在房地產項目開發中，為了保證資金的快速回籠，需要確定最小的資金投入方案，通過滾動開發項目的建設，為資源的整理以及項目的建設發展提供經濟支持。第二，聯動開發。對于聯動開發模式，主要是在城市片區的項目建設中，通過各項資源的整合、聯動方案的確定等，根據不同區域的特點，發揮特色化的項目優勢，為區域的經濟運行及產業發展提供保障[3]。

3.3 編制項目流程

通過對城市片區開發項目的分析，在投融資項目規劃中，相關部門需要結合經驗，細化各項工作的準備，如，在實際的項目規劃中，要設定總體目標，并通過市場需求、價格數據以及融資渠道的設定，構建完善性的項目執行流程，避免后續工作中出現城市片區開發不足的問題。

3.4 明確運作模式

根據城市片區的發展模式，在投融資中為了降低風險，提高融資的整體效率，相關部門需要結合時代的發展，根據項目的需求構建如BOT、BOOT、BOO、ROT、O&M等運作模式，保證各個開發項目在政府的支持中，以公司作為載體，完善投融資管理方案，以保證各項工序的穩步進行[4]。

4 城市片區開發的投融資策略

4.1 明確投融資規劃方案

在城市建設及發展中，為了充分保證城市片區開發投融資的有效性，需要明確投融資規劃方案：第一，劃分投融資邊界。根據城市建設及發展特點，在片區開發中，需要明確分工及邊界，通過項目開發類型、項目內容的確定、投資主體的分析等，在政府部門的引導下，構建投資模式，并在資源補償或財政補償的情況下，減少直接的資金投入，實現城市片區開發中投融資管理的有效性。第二，進行地方財力的科學評估。結合PPP 項目的特點，在實際的項目實施中，需要結合地方財政承受能力，對片區實際狀況進行評估，避免評估方式狹隘以及流于形式問題的出現，充分滿足資源使用需求，展現投融資在城市片區開發中的有效性。第三，投入產出的項目分析。根據項目資源的開發特點，在片區資源開發中，應該將市場化的項目建設作為重點，通過優惠性政策補償方案的落實，完善產業運行模式，政府部門通過優惠政策的落實，為企業營造公平性的市場環境[5]。

4.2 細化土地資源開發機制

根據城市片區開發的投融資特點，在片區資源開發中，需要將土地開發、房產開發作為重點，根據片區資金平衡以及資金循環的使用狀況，進行預期收益以及稅收融資，保證土地資源的使用效率，為片區項目的規劃設計、項目建設提供支持。由于城市片區開發作為一項復雜系統，在具體的資源開發以及資源利用中，會受到區域經濟以及區域情況的影響，所以，在具體的項目落實中，需要將土地資源開發作為重點，通過片區整體規劃、開發思路、土地獲取及供應計劃的分析，預測土地讓出條件，并對土地的使用價值進行評估，充分滿足土地資源的使用及利用需求，展現土地資源的使用高價值，為片區資源的管理以及行業的發展提供支持，同時避免土地資源盲目開發問題的出現[6]。

4.3 構建資金平衡處理方案

結合城市片區開發的項目特點，在投融資管理中，需要將資金平衡處理作為重點，通過資金平衡方案的構建，使各項工作得到合理規劃。一般情況下，在資金平衡處理方案構建中需要做到：第一，資金平衡作為公益性項目中的重點，在具體使用中，需要明確公益性的項目管理費杠桿，通過項目投入、產出資金平衡的處理，提高產業的經濟效益。第二，在片區開發中，要以文化體育場館等公益項目作為投資主體，通過資產投入、運營管理方案的確定等，加強各項資源的平衡處理，并結合項目的特點明確公益性項目資金來源，滿足社會效益以及企業效益需求，從而實現片區開發中投融資的管理需求。

4.4 完善片區投融資規劃措施

在城市片區開發中，項目建設中的資源需求量大、投資回報周期較長，為了避免整個過程中出現資金管理不完善的問題，應該將片區資源開發作為重點，通過投融資的項目規劃，制定針對性的保障機制：第一，片區開發的主體是政府主體意識的延伸，在實際的資源管理中，會遇到土地價格與基礎設施成本價格相互背離的問題，為了更好地解決上述問題，在城市片區開發中，應該將投融資管理作為重點，通過上級政府、政策支持的內容確定，保證經濟運行項目的邏輯性，提高區域經濟的競爭效率。第二，在清晰性的投融資規劃中，城府部門要充分發揮自身的引導職能，通過片區建設、投融資平臺的建立等，構建平等性的對話平臺，有效避免投融資項目規劃不合理的問題，提高區域產業的核心競爭力[7]。

5 結束語

總而言之，在社會經濟運行以及持續發展的背景下，在城市片區資源開發中，需要將資源的整合、項目的管理以及方案的統籌作為重點，結合以往的區域發展情況，構建完善性的城市片區開發方案，并通過各項資源管理方案的確定、資源利用機制的調整，保證片區產業開發的有效性，為區域的經濟發展提供保障。通常情況下，在城市片區開發的投融資中，需要改變單一性的管理方案，通過投融資方案的規劃、土地資源開發機制的確定、資金平衡處理方案的協調以及投融資保障方案的規劃等，保證各項工作的穩步進行，以滿足區域的經濟發展需求。