裝配式百年宅項目全過程成本體系主要措施策略與實踐

朱曉輝（北京城建房地產開發有限公司，北京 100000）

1 裝配式百年宅項目

1.1 裝配式建筑工程

2017年6月1日在北京市開始執行的《〈北京市建設工程計價依據——預算消耗量定額〉裝配式房屋建筑工程》中這樣定義裝配式建筑工程：“結構系統、外圍護系統、設備與管線系統、內裝系統的主要部分采用預制部品部件集成的建筑”[1]。

裝配式建筑有六大特征：標準化設計、工廠化生產、裝配化施工、一體化裝修、信息化管理、智能化應用。

1.2 百年住宅概念

中國房地產業協會在2012年提出了“百年住宅”設想，它是指一種長壽化高品質住宅，住宅在規劃、設計、建設、使用、維護等方面，通過提升建筑結構的耐久性、居住的安全性、建筑的節能性、功能的適居性、空間的可變性、設備的可維護性、材料的可循環性、環境的潔凈性、建造的集成性和配套的完善性，實現居住與環境和諧共生。

1.3 SI住宅體系

SI住宅骨架(SKELETON INFILL)具有不變的住宅所用的分隔構件，可以根據住戶的不同要求而靈活變換，分隔成多種多樣的內部空間。

1.4 實踐案例項目

北京市XX商品房項目位于北京市朝陽區，該商品房定位為改善型三居室，160套住房戶型基本一致，每套約135m2，三室兩廳兩衛一廚。采用裝配式結構及裝配式裝修施工，裝配率90%，預制率60%。

該項目以整體工業化集成建造為理念，以“裝配式結構+預制混凝土建筑立面表現+SI住宅體系+裝配式裝修”為特征。

主要涉及的裝配式工法及特點如下：

——以裝配建造為手段、打造高品質百年住宅為目標。

——實施了裝配式建筑技術經濟性研究。

——運用了信息化管理模式，實現了全部預制構件的實時追蹤管理。

——提出了模塊化戶型，實現了裝配式住宅標準化與個性化的統一。

——提出全生命周期可變戶型理念，成功實現了SI體系的應用。

2 裝配式百年宅全過程成本管控體系主要措施與策略

2.1 設計階段的成本管控措施與策略

裝配式百年宅項目設計階段是控制項目成本的關鍵。設計費一般只占建設項目總投資的1%以下，但設計工作對工程造價的影響程度達70%～80%，具有“一錘定音”的地位和作用[3]。

裝配式建筑具有不可剔鑿的特點，前期設計工作尤為重要。與現澆混凝土建筑不同，在方案設計后，裝配式建筑為了達到一定的預制率和對成本的管控，一般需要進行深化和優化，包括構件尺寸優化、構件拆分、構件深化、構件配筋、碰撞檢測等多個方面，對構件的設計精度應達到鋼筋級別才可，可以說已經進入施工圖設計階段。

對于一個普通的建筑項目，材料(不含設備)費占整個項目總造價的60%～70%；對于裝配式建筑項目來說，材料的主要部分就是預制構件，預制構件的經濟性設計與生產管控是整個項目成本管控的重點。

2.1.1 戶型標準化

模數化、模塊化和通用性設計是結構裝配方案的要點，也是實現結構裝配方案經濟性的基礎。[4]戶型數量重復率高、標準層數與樓棟重復率高、樓型規則性強、標準層模具簡單調整即可在首頂層等變化部位通用、結構裝配方案的標準化程度高，是實現模數化、標準化的前提。

2.1.2 建筑方案模數化

建筑設計應執行模數協調原則，符合現行國家標準《建筑模數協調統一標準》和《住宅建筑模數協調標準》的規定，做到基本單元、基本間、戶內專用功能部位（如廚房、衛生間、樓電梯間等）、構配件與部品等的模數化、標準化和系列化，按照“少規格、多組合”的原則，實現住宅建筑的多樣化。

從案例的經驗而言，構件廠從方案階段、至少是方案完成后就應該介入施工圖設計。SI體系的裝配式建筑施工圖設計應按照建筑設計與裝修設計一體化的原則，對戶內管線、用水點及電氣點位等需要在構件上準確定位，保證建筑設計與裝修設計的一致性。同時，根據構件廠的運送能力，選擇適當的構件大小，提高運輸效率。

2.1.4 降低建筑的裝修荷載

提倡戶內專用功能部位（廚房、衛生間等）實現部品集成化，采用整體式廚房和衛生間，降低裝修荷載，優化鋼筋設計。

2.1.5 構件及部品模數化、標準化

對于較小規模項目，模具費用在整體成本中占比較大，因此必須提高標準化程度，降低模具費用。標準層預制構件通過標準化設計提高構件重復率，力求最大限度提高構件模具的使用率。

2.1.6 合理的預制率

農業生產受自然環境影響較大，只有實際種植才能真正反映出種植技術的作用。首先，為了提高小麥抗逆穩產高品質栽培技術的知名度，和江蘇省農委作栽站合作，在江蘇省糧食高產創建工程中進行示范推廣。其次，和江蘇省農墾局達成合作，充分發揮農墾局下屬農場稻麥生產現代化的優勢條件，展示小麥增產抗倒伏新技術，起到了示范效應。再次，適應當下農村新型種糧主體調整的現狀，探索在種糧大戶、家庭農場和合作社等3者之間開展新技術培訓和示范推廣的新模式、新途徑，進行了一些試驗。

合理設置預制構件類型及預制率是影響裝配式工程成本增量的決定性因素之一。本案例根據計算得出幾種結果：

方案一：較為經濟的幾類構件（板、樓梯）采用預制，預制率12.69%，地上建筑面積單方成本增量96.55元/m2。

方案二：水平構件（板、樓梯、空調板、陽臺板）采用預制，預制率15.23%，地上建筑面積單方成本增量144.67元/m2。

方案三：水平構件（板、樓梯、空調板、陽臺板）及內墻采用預制，預制率32.74%，地上建筑面積單方成本增量308.55元/m2。

方案四：水平構件（板、樓梯、空調板、陽臺板）及外墻采用預制，預制率43.4%，地上建筑面積單方成本增量755.22元/m2。

可見預制率越高，現階段成本增量越大。

2.2 招標階段的成本管控措施與策略

重點在于招標文件的制訂、參加投標的總承包單位的選擇、標底的編制、合同文件的簽署。

2.2.1 招標文件的編制

成本部門負責招標文件商務部分，工程部門負責招標項目技術要求、財務部門負責審核付款方式。對可能發生變更的地方有預見性，并予以事先約定。

2.2.2 投標單位的選擇

盡量選擇有裝配式施工經驗的總承包單位，一個承建技術比較成熟的施工方會在施工過程中為我們節省成本，使成本得到很好的控制。

2.2.3 標底編制

選擇有裝配式住宅造價經驗的造價人員編制標底，專人抽取對造價影響較大的關鍵節點進行全面符合，同時形成審核機制，保證預算的準確性。對招標中的預制構件及主要材料，進行價格信息市場化。

2.2.4 合同簽訂

合同條件必須符合招標條件，對于工程現場的實際情況和以后可能出現的一些問題，盡可能在施工合同中詳盡描述并加以說明。合同價格盡量控制在執行成本的80%～90%，避免結算額超過成本限制。

2.3 施工階段的成本管控措施與策略

施工階段的主要成本管控手段是減少洽商及變更、合理縮短施工周期。

2.3.1 減少設計變更

做好設計交底，避免造成理解偏差。施工方需要對圖紙進行理解與分析，調整不合理的設計，優化施工流程，減少工程中的設計變更。

2.3.2 提高運輸效率合理規劃出最適宜的運輸路線，根據構件的特點進行構件裝載方案的設計，提高運載車輛的空間利用率。

2.3.3 優化施工方案

設計單位與施工單位共同研究，對設計中有難以實現或者耗費大量人工材料的環節，提出并更改設計。施工單位可以建立以設計師為核心的裝配式建筑施工技術團隊，與預制構件生產商一起，對現場施工進行指導，最終確定最優施工方案。結合實際的現場施工情況，針對構件的存儲和二次搬運這兩個關鍵（如吊裝設備的種類和可承荷載）因素，提出相應的成本管控措施。

2.3.4 強化總包技術力量

提高的技術力量和管理水平，提高施工團隊的技術水平，從而提高安裝速度，切實做到精細化施工，縮短工期。

2.3.5 縮短施工周期

裝配式結構與裝配式裝修的優勢之一就在于能夠大大縮短現場的施工周期。從本案的施工進度分析：產業化施工，標準層可達到6d一層，基本等同現澆結構進度。通過提高部品部件的產品質量及集成度，縮減常規建筑模式的工序及做法，如免裝修基層處理等，可明顯縮減工期。

2.3.6 成品保護

項目收尾階段，有大量已完成的分項工程，如果現場管理工作不到位，將會增加已完成品被破壞的可能性，造成項目工期推延、費用增加，因此需聯合各方加強施工現場管理，避免出現不必要的損失。

2.4 竣工結算階段的成本管控主要措施與策略

裝配式百年宅建筑項目竣工階段涉及成本管控的主要是竣工結算。在竣工結算的過程中，有三方面需要進行控制：一方面是要確保施工過程中資料的準確、完整與真實性，減少建設方與承包方相關施工成本人員不必要的扯皮，從而節省人力、物力與時間的投入；二是嚴格按照合同約定、相關造價文件進行結算，尤其是涉及PC構件價格的調整；三是甲方指定或暫估價認價的材料、設備必須按照合同及消耗定額進行取費、計價。

3 結語

本文結合開發項目實踐，通過梳理裝配式百年宅項目的全過程成本管理的脈絡，闡明了裝配式百年宅項目在設計、招標、施工、竣工結算四個階段的成本管控的要求、要點及措施和策略，對裝配式百年宅開發項目全過程管控具有指導的意義。