老舊小區改造專項規劃思路探析
——以梅州市中心城區老舊小區改造專項規劃為例

賴玉梅

（梅州市城市規劃設計院有限公司，廣東 梅州 514021）

0 引言

梅州是一座具有深厚文化底蘊的城市，老舊小區記錄了這座城市不同歷史時期的社會經濟發展水平和建設發展現狀。隨著時代變遷和人們生活水平的提高，老舊小區、歷史住宅群基礎設施老化、配套設施不齊、公共空間衰敗等問題日益突出，不但影響著老城區居民的生活質量，也制約著城市的發展。

為落實《2019年國務院政府工作報告》中的有關部署，根據《梅州市城鎮老舊小區改造試點工作方案》等文件要求，結合梅州的實際，制定舊小區改造專項規劃，旨在指導中心城區的改造工作。

本文以國家政策及地方文件要求作為指導，從老舊小區改造中存在的難點出發，探索可行的改造模式和改造指引，助力梅州宜居城市建設，促進全面建成小康社會。

1 規劃技術路線

圍繞簡化老舊小區改造項目審批辦事流程，以加快老舊小區改造工作為目標，明確老舊小區改造工作的總流程（前期工作組織、項目申報和立項、改造設計、項目招標、項目實施和驗收、后續監管和績效考核）等內容，制定《梅州市城鎮老舊小區改造工作流程指引》。

本次專項規劃主要為建立梅州市中心城區老舊小區的基礎信息數據庫，對改造內容進行分類和規劃指引，編制改造地塊編碼，制定分期改造計劃，指導梅州市中心城區老舊小區的改造工作。

2 現狀認識

規劃主要從中心城區發展概況、老舊小區現狀、上位規劃解讀與銜接等入手，綜合分析現狀基本條件。同時，建立老舊小區改造評價體系，通過區位環境條件、建筑樓宇條件、市政設施指標、公共服務設施、綜合環境指標、居民意愿指標等6個因素進行綜合評價，反映老舊小區現狀問題的嚴重性、改造緊迫性、改造的意愿導向等。通過綜合評價，得出以下結論：中心城區老舊小區普遍存在綜合環境質量差、市政配套設施不齊全、社區服務設施不完善等問題；大多數小區核心問題集中在基礎設施不完善，無停車區域、健身設施和小區廣場等公共服務設施。

同時，根據小區現狀問題特點，從居民生活需求的角度出發，建議下一步老舊小區建設規劃重點，可分為基礎類、完善類、提升類、更新類。

3 規劃整體構思

3.1 規劃原則

①堅持以人為本，把握改造重點；②堅持因地制宜，做到精準施策；③堅持居民自愿，調動各方參與；④堅持保護優先，注重歷史傳承；⑤堅持建管并重，加強長效管理。

3.2 改造方式與改造內容

針對梅州市老舊小區普遍存在的“綜合環境質量差、市政配套設施不齊全、社區服務設施不完善”等問題，規劃提出4大改造方式12大類別的改造內容：①基礎類 主要是市政配套基礎設施的改造提升，以及小區內房屋建筑的屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等；②完善類 主要涉及小區內公共空間、公共設施以及房屋建筑的設施完善；③提升類 主要是對公共衛生、醫療服務、便民商業、托幼和養老等設施的提升；④更新類 主要是與已有規劃項目改造、規劃市政道路沖突的老舊小區，包括拆舊建新、拆除利用兩方面內容。

3.3 改造單元劃分

1）劃分原則 原則上以每個老舊小區為獨立單元進行改造，鼓勵以社區為單位，捆綁若干個相鄰的老舊小區形成一個單元進行改造。更新類老舊小區屬整體拆除內容，不納入改造單元規劃。

2）分片改造 以街道辦和鎮界為基礎，結合改造單元的分布情況，將中心城區劃分為9個改造片區，大部分改造單元分布于江南、金山及新城街道辦，為重點改造區域。

3.4 改造內容

3.4.1 基礎類——夯基礎、去隱患、筑配套

重點對老舊小區建筑及基礎配套設施等要素按規范要求新建、修復、完善；對有條件的小區應盡可能按規范改造，滿足居民基本生活及居住安全需求。主要包括房屋建筑類及市政配套基礎設施2大類共18小類。

1）房屋建筑 從安全性、美觀性、實用性方面對現有建筑進行全面整治改造，排除安全隱患，完善建筑配套設施，創造安全宜居空間。包括樓道門、對講系統、樓道修繕、樓道照明、消防設施、一戶一表、屋面防水、外墻治理等8小類。

2）市政配套基礎設施 以規范性、實用性、功能性為核心，補齊完善小區公共設施，并對存在問題的公共設施進行整治改造，滿足居民基本生活需求。包括小區道路、四網融合、安防設施、消防設施、供水管網、排水整治、供電設施、小區照明、供氣設施、環衛設施等10小類。

3.4.2 完善類——補配套、優環境、聚空間

重點對老舊小區內部環境空間、配套設施等要素補充完善；對有條件的小區進行建筑節能改造、加裝電梯等，滿足居民生活便利、改善生活的需求。主要包括房屋建筑類、公共空間類、公共設施類3大類共12小類；①房屋建筑類 包括空調機位整治、屋頂整飾、節能改造、加裝電梯等4小類；②公共空間類 包括內部活動空間、小區出入口、街巷活動空間、口袋公園等4小類；③公共設施類 包括機動車停車設施、非機動車停車設施、信息宣傳欄、智慧管理等4小類。

3.4.3 提升類——增設施、提品質

重點梳理現狀小區及周邊區域配套設施、服務系統情況，從片區出發，統籌資源，合理增設各類服務設施，豐富社區服務供給，提升居民生活品質。主要包括醫療服務設施、公共衛生設施、便民商業設施、托幼設施、養老設施等5個方面。

1）醫療服務設施 通過現狀調查，根據相關設計標準及業務制度匯編，結合周邊設施基礎，整合社區資源，建立和完善社區醫療服務體系，包括社區衛生服務站、便民醫療服務平臺等。

2）公共衛生設施 針對現狀老舊小區及周邊社區缺乏公共廁所、垃圾收集設施分布不合理等問題，合理配置、完善提升相關設施。

3）便民商業設施 針對現狀老舊小區及周邊社區商業形式雜亂、商業設施種類不齊等問題，按照服務半徑要求，合理配置、完善提升便民商業設施，主要涵蓋標準化菜市場、社區綜合超市和社區便民店等3大類。

4）托幼設施 根據現狀調研情況，大部分老舊小區位于老城區、舊開發區內，托幼設施較為落后，分布半徑也不滿足相關規范要求，規劃從實際出發，完善、提升相關配套設施，對有需求、有條件的社區按規范要求配置托幼設施。

5）養老設施 根據現狀調研情況，老舊小區周邊養老設施大部分存在配套設施落后、護理床位不足、布局不合理等問題，規劃按照相關規范要求，完善提升養老設施相關配套。

3.4.4 更新類

①拆除利用（與規劃市政道路協調） 結合梅州市總體規劃與控規，對位于規劃市政道路上的老舊小區進行核對，此類小區擬予拆除，以便規劃市政道路建設；②拆舊新建（與規劃項目協調） 對規劃范圍內已有規劃或正在規劃的項目進行梳理。此類項目為拆舊新建項目，促進城市更新。

3.5 近期建設規劃

結合評價體系，通過對老舊小區建成時期、綜合環境條件、市政配套設施條件、社區服務設施條件、居民改造意愿、風貌節點、政策環境等進行綜合評價，篩選出優先改造的近期建設規劃項目，逐步改善群眾居住條件，有計劃、有目的地推進老舊小區改造。項目應按以下原則篩選。

①時間優先 建成時期較早的小區應優先于建成時期較晚的小區進行改造；②環境優先 綜合環境條件失養失修失管狀況嚴重的小區優先進行改造；③基礎優先 市政設施配套不完善、設施老舊及存在安全隱患的小區優先進行改造；④服務優先 社區服務設施嚴重滯后；⑤意愿優先 給居民生活帶來不便的老舊小區優先進行改造；居民改造意愿強烈的老舊小區優先進行改造；⑥區域優先 城市主次干道沿線及沿江沿湖等風貌節點周邊的老舊小區優先進行改造；⑦政策優先 已被相關政策及規劃選定的老舊小區依據相關政策及法律法規優先進行改造。

3.6 保障措施及建議

①完善領導制度，加強部門銜接；明確各方職責，優化考核體系。②制定建設項目資金投入配套政策，發揮財政資金的傾斜支持和引導作用；充分利用各項補助資金；拓寬資金渠道。③根據老舊小區分類及實施差別，對老舊小區改造專項規劃，建立職能清晰、分工明確、權責一致的差別獎勵機制。④突出重點，逐步實現老舊小區環境的改善和經濟效益的提升，將較大規模老舊小區列入近期實施計劃，在近期實施計劃基本完成的情況下，將其余老舊小區作為中期和遠期計劃實施。⑤協同有關部門形成常態化的老舊小區改造專項規劃宣傳方案，豐富宣傳形式，加強宣傳引導。

4 結語

老舊小區的改造是關系城市建設和百姓生活的一項重大工程。政府從切實解決人民群眾最關心、最直接、最現實的問題出發，把改善老舊住宅小區居民居住環境、提升生活質量作為一項重點民生工作來抓，盡可能滿足居民的要求。

規劃針對梅州市中心城區老舊小區存在的基礎設施老化、配套設施不齊、公共空間衰敗等問題進行分析，提出4大改造方式共12大類別的改造內容。通過制定老舊小區專項規劃，為梅州中心城區老舊小區的建設和發展提供科學、有效的管控依據和指引。