老舊小區改造規劃設計思考

高曉東

齊齊哈爾市城市規劃設計研究院 黑龍江 齊齊哈爾 161000

老舊小區記載了城市歷史特色和發展進程，是時代留下的痕跡。但隨著人們生活水平的不斷提高，老舊小區設施不全、老化嚴重、公共空間不足等問題愈發突出，這不僅是小區居民的民生問題，還制約了城市的發展進步[1]。國務院于2018年開展老舊小區改造試點工作，并于2019年發出了加快改進速度的號召，引發了老舊小區改造潮。

一、老舊小區現狀

（一）設施落后

老舊社區大多建于20世紀末期，配套設施嚴重不足。存在道路狹窄，錯車困難；車位不足，停車困難；公共空間被占用導致娛樂活動苦難；水電煤氣等設備管線老化，存在安全隱患[2]；建筑外墻皮脫落，落雨管老化損壞等問題。老舊小區的配套設施在設計階段缺乏前瞻性，難以為現在的居民提供優質的服務，且公共設施缺乏管理維護，老化損壞嚴重且缺乏維修，嚴重影響了居民的生活質量。

（二）人員復雜

老舊小區以老年人、工薪階級和外來務工人員為主，且缺乏有效的管理機制，導致人員組成復雜。這種情況一方面導致小區居民安全得不到保障，存在安全隱患。另一方面因為居民消費觀念不同，導致小區改造工作開展困難[3]。

（三）環境問題

老舊小區建造時缺乏綠化設計，導致小區人均綠地面積偏低；后續綠地缺乏管理，很多綠化改成了菜地，缺乏美感。很多小區還缺乏物業管理，存在垃圾清理不及時，亂停車亂放廢棄物的情況，這樣不僅影響小區環境，堵塞消防通道還埋下了巨大的安全隱患。

二、小區改造規劃具體流程

（一）政策本地化

要推進老舊小區改造工作的開展，首要要實現政策的細化和本地化。地方政府應該以國家政策為指導，結合地方特色，簡化老舊小區改造項目申辦流程，明確改造工作的總實施流程，制定本地化的政策指引。政策本地化并非不允許借鑒試點地區的項目信息與實施經驗，但切忌照搬照抄。

（二）結合現狀

老舊小區改造的規劃需要以老舊小區現狀入手，結合城市發展規劃，綜合分析規劃基礎。政府部門應該組織專業人才建立老舊小區改造規劃系統，從居民意愿、城區環境、公共設施、建筑條件等多個方面制定綜合評價標準，清晰呈現出老舊小區現狀、改造困難、改造預期目標等情況，可以據此將老舊小區改造劃分為基礎改造類、功能完善類、機構提升類和全面更新類，為后續規劃改造順序、改造進度提供基礎依據[4]。

（三）規劃原則

以人為本，以居民生活質量為核心；因地制宜，以小區情況制定改造計劃；安全第一，確保改造施工質量；重視人文保護，注重人文傳承的保護；重視后續維護，在改造后定期維護保養設備設施。

（四）劃分改造單元

改造單元的劃分主要分為兩個層面

其一是政府管理層面，以街道辦為基礎，根據老舊小區的位置劃分改造單元，目的是確認老舊小區改造有負責單位，確保工作順利進行。

其二是施工單位層面，以施工方承包的老舊小區為單元，鼓勵社區將多個小區組合外包改造，需要注意的是，整體拆除重建的小區應單獨管理。

（五）改造內容

針對老舊小區改造分類制定改造內容，主要可以分為基礎改造類、功能完善類、機構提升類和全面更新類：

基礎改造類重點在于基礎設施的新建與修復，以滿足居民基本需求。房屋建筑需要進行全面檢查改造，消除隱藏的安全隱患，整改基礎設施。主要包括樓道、消防、防水、外墻和樓道門禁等[5]。市政配套的基礎設施以功能性為核心，保障居民日常生活秩序。主要包括交通道路、消防設施、給排水系統、電力與弱電設施、煤氣設施、照明設施、換位設施等。

功能完善類重點在于內部環境與配套設施的補全，以滿足居民改善生活的需求。主要包括住宅建筑中空調與電梯的加裝和節能改造；公共空間中小區道路、出入口和公園等活動娛樂空間的改造；充電樁、停車設施、信息欄等的安裝升級。

機構提升類重點在于小區周圍配套公共服務設施的改造，豐富居民享受的公共服務，以提高居民的生活品質。主要可以分為醫療、衛生、商業、托幼、養老五大類：1.醫療類機構提升指的是結合調查情況與相關條例，結合區域醫療設施基礎，整合醫療資源，建立或完善社區醫療體系的改造，主要包括社區醫院和便民衛生站。2.衛生類機構提升主要針對老舊小區垃圾收集處理問題與公廁設置問題，新建相關設施，完善管理制度的改造。3.商業類機構提升針對老舊小區城區規劃和商業形式混亂的問題，在周圍合適區域新建菜市場、超市與便民商店等設置的改造，以便于居民購置生活材料[6]。4.托幼類機構提升針對老舊小區幼兒園等托幼類設施落后、分布不均和數量有限等問題，根據社區條件規劃新增托幼類設施的改造。5.養老類機構提升針對老舊小區周圍養老機構床位不足、設施老舊、人力缺乏等問題，根據相關規定完善配套設施的改造全面更新類指的是將與城市建設、交通規劃沖突的老舊小區拆除重建，以促進城市更好發展。

（六）老舊小區改造進度規劃

結合老舊小區改造規劃系統提供的數據，再結合小區建成時間和使用年限、老舊小區改造政策、城市建設規劃等因素，篩選出需要改造的老舊小區，并確定其改造內容，規劃老舊小區改造進度，確保改造有條不紊，逐步推行。篩選的影響因素：1.時間因素，建成更早的小區優先改造；2.環境因素，環境更差的小區優先改造；3.基礎因素，公共設施更差、存在安全隱患的小區優先改造；4.服務因素，社區服務更差的小區優先改造；5.意愿因素，居民改造意愿更強的小區優先改造；6.區域因素，對城市形象影響大的小區優先改造；7.政策優先，依據相關法規和政策規定優先改造。

三、老舊小區改造的改進建議

（一）加深認識，把握方向

老舊小區改造不僅是民生工程，還是發展工程，各級地方政府應該加深對老舊小區改進工作積極意義的認識，精準把握工作方向。首先，老舊小區改造是為了提高人們的獲得感、安全感和幸福感，是以百姓為核心，從百姓最為關注的利益角度出發，所以政府部門應該杜絕形象工程和面子工程。其次，老舊小區是發展工程，政府應該以穩固投資和拉動內需為工作導向，結合市場供給側轉型，利用老舊小區改造打造新的消費模式[7]。再次，基層作為老舊小區改造的直接負責部門，需要提高基層的引導能力，充分發動人民群眾，讓群眾從被動接受轉變為主動選擇。最后，構建系統化的改造體系，整合老舊小區改造涉及的部門單位，協調各方利益，實現資源最大化，充分發揮老舊小區改造的積極作用。

（二）堅持做好安全工作

老舊小區改造施工期間，居民大多不會搬離，為施工安全帶來了新的挑戰。政府部門、施工單位與工程監理應該齊心協力，堅持緊抓安全工作。施工單位應該充分重視安全工作，嚴格執行施工安全手冊，施工單位要定期進行施工安全檢查，管理人員要確保施工規范，施工人員要持證上崗。職能部門與監理單位應該切實履行安全監管職責，確保督查管理常態化，發現安全隱患要督促施工單位及時整改，否則不許施工。政府相關部門和社區單位應該引導居民配合施工安全管理，在保護自身安全、做好防護措施的同時，注意組織好施工期間的防火防盜工作，確保民眾生命財產安全。

（三）多方合作，傾力實現住宅升級

首先，地方政府應該充分發揮主導作用?！笆奈濉币巹澮呀浢鞔_提出老舊小區改造是未來城市建設的關鍵板塊，各級政府部門應該以此為工作導向，找準定位，傾力合作克服難關，確保改造規劃如期完成。

其次，國企單位應該發揮帶頭作用。由國企帶頭，有實力的建筑工程企業參與，金融機構配合。構建政府引導；國企帶頭；資金推動的改造體系，撬動市場資本，加速老舊小區改造進程。實現政府、企業、資本與居民的共贏，真正勞動內需增漲。

最后，是提高居民主動性。社區單位與黨組織應該充分發揮對人民的調動作用，讓社區工作者成為老舊小區改造的發起者、宣傳者、協商者和監督者，調動居民的積極性，維護居民的切身利益，確保老舊小區改造成為民心工程，提高居民的幸福感和滿意度。

結束語

老舊小區改造直接關系到百姓的切身利益和城市的發展進程，還具有拉動內需擴張的深遠意義。各級地方政府應該從居民最關心在意的利益角度出發，切實改善居民的居住條件和生活質量，滿足居民日益提高的需求。