探討房地產開發管理中存在的問題與解決的途徑

何軼鷗

合肥工投工業科技發展有限公司 安徽 合肥 230001

引言

現如今，隨著城市化進程的不斷推進，為房地產開發市場帶來了機遇和挑戰。由于現在房價的快速增長，相關政府部門相繼實施了一些政策進行有效調控，而這些不斷變化的政策措施疊加影響，讓房地產開發企業的生存與發展成為了一項重要課題。為了適應目前房地產市場的發展形勢，需要積極分析好房地產開發過程中所存在的問題，從而不斷優化解決問題的途徑和提升解決問題的能力，為房地產市場的良性發展打下堅實的基礎。

1 房地產開發管理概述

1.1 房地產開發管理含義

對于房地產開發管理而言，主要指將確保房地產開發活動順利與高校開展，保證開發工作可以按照工期質量要求等完成作為主要目標，而對開發活動展開的管理工作。現階段，開發管理工作基本上選擇經理負責制，項目經理與管理隊伍基于開發管理與房地產開發規律，根據自身管理水平從地塊投標至工程竣工驗收等各個環節展開合理、科學規劃，并展開全面控制，進而保證房地產開發活動能夠高效、高質完成，充分強化經濟收益。現階段房地產開發管理活動主要涵蓋以下階段：①地塊選擇以及投標環節，房地產公司應該認真開展市場調查工作，同時初步制定開發計劃，基于可持續發展基礎，將企業發展優勢充分發揮出來，不僅可以保證工程質量，同時能夠保證經濟效益。②在工程建設初期，應該認真開展原料以及建筑工人監管工作，另外對開發設計進行實時管控，若是存在不合理的內容應該及時改正。③施工驗收，應該對房地產的所有環節進行全面檢查，保證不足之處能夠及時被發現，同時及時制定處理措施，積極配合相關部門，開展檢查工作。

對于房地產開發管理而言，由于該模式較為復雜，因此應該建立一套科學、合理、規范與高效管理體系作為保障，并科學制定處理措施，進而提高房地產項目建設的協調性與統籌性，充分實現房地產項目建設目標。

1.2 房地產開發管理現狀

在我國經濟穩定增長的大環境下，很多國際知名的房地產集團企業不斷地進入到中國市場當中，這就需要我國本土化房地產企業不僅要提升自身管理工作質量，還要在激烈的市場競爭當中不斷學習成功企業的管理經驗。雖然通過多年的探索與努力，我國房地產企業在項目開發管理工作方面取得了較為矚目的成就，但由于我國市場經濟秩序正處于建立與完善階段，房地產企業的發展還沒有達到成熟階段，所以在具體管理方面的工作仍然存在部分典型的問題，需要加大研究力度加以解決[1]。首先，大部分房地產開發企業經營者與管理者在決策過程當中不會顧及市場具體情況和消費者的具體消費水平，盲目追求著高端大氣上檔次的建設項目，雖然在建設工作成果與評職方面都沒問題，但卻得不到消費者和市場方面的肯定，其主要原因是房地產企業對自身的定位不夠清晰，不能有效地結合市場實際需求進行生產運作，因此失去了廣泛的群眾基礎。其次，房地產企業在自身的建設方面也擁有諸多的問題，比如在銷售過程中，房地產企業對自身銷售人員隊伍素養的建設不夠重視，這就使得消費者不能很好地享受到銷售服務，使得房地產企業在消費者與市場當中的形象與地位有所降低，從而失去了消費者的肯定。最后，房地產企業開發管理手段較落后，無法實現信息化管理，這就使房地產開發管理工作由于信息傳遞的滯后性，造成管理方案出現失誤，管理方向出現偏差等問題，進而極大程度上限制了房地產企業開發管理水平的全面提升。

2 房地產開發管理中存在問題

2.1 開發前提缺乏有效調研，可行性研究不足

在房地產開發中，盲目決策屬于最大問題。房地產公司在工程建設前期，并未認真開展建設方可獲得利潤以及市場情況等方面調查工作。開發商得到土地之后，基本上會直接開展工程建設工作，并且并未對工程管理進行有效落實，無法保證后續工作有序開展。工程建設的資金消耗會對開發企業資金鏈穩定性產生一定影響，嚴重導致公司難以穩定運轉，導致工程項目停工，嚴重損害開發公司經濟效益，同時也會影響土地利用率。

2.2 管理體制缺乏健全性，成本與進度不符合預期目標

部分開發企業在工程建設時的工程管理方面缺乏良好認知，對于該項工作缺乏重視，對于概念不夠清晰。部分公司直接照搬其他工程的管理模式開展管理工作，對于自身項目的地質條件、現場環境、施工內容以及其他情況缺乏全面考慮，進而出現一些遺漏環節，也無法保證管理效果。工程建設前期管理和施工管理工作的聯系不夠緊密，進而無法對工程資金消耗以及施工進度進行有效控制，導致工程施工情況與既定規劃方案之間的差異不斷增加。

2.3 質量管理對于過程質量不夠重視

當前，房地產市場的競爭日益激烈，所以房地產公司在資金回收速度、建設成本以及建設周期等方面的重視程度不斷增加。在工程進度目標和質量目標存在沖突時，一些企業會為了施工進度而忽略施工質量。相關管理人員基于此種管理制度，也會盲目重視工期，對驗收質量不夠重視，使得企業對于建筑表面質量較為重視，然而對于主體結構與隱蔽工程等缺乏重視，嚴重損害業主利益。

3 房地產開發管理中存在問題的解決途徑

3.1 強化市場調查與定位

首先，房地產企業開發管理與房地產施工項目管理有著較大差別。在房地產施工項目管理過程中，只需要根據設計圖紙、規范標準和施工技術要求進行施工即可，但是在施工過程中也要加強施工項目的質量、成本和進度管控，讓施工項目的質量可以符合具體設計要求。在房地產開發管理過程中，不僅需要對施工項目質量進行有效的管理，同時還應對市場消費需求實行精準調查和定位，從而制定出相應的房地產開發方案和銷售計劃，促進房地產企業開發管理工作得以順利實施。在房地產開發過程中，部分企業經濟效益沒有實現最大化的主要原因，就是無法根據市場消費需求制定出相應的管理方案和銷售計劃。房地產開發企業若想實現經濟效益的最大化，就需要從以下幾方面來考慮。其一，需要結合房地產企業自身實際情況和房地產開發地區的經濟條件、人們的生活條件等制定好相應的方案[2]。其二，需要結合房地產企業實際狀況對相應開發方案進行選擇，只有合理的選擇好開發方案，才能有效確保后續工作得以順利實施。其三，需要制定出針對性的銷售計劃，結合不同消費者實施不同的銷售服務，讓每個消費者都能買到合適的房屋，同時還能促進房地產開發企業的社會形象得到提升。

其次，應該重視項目設計工作。應該積極結合我國現階段設計規范與建筑水平，并充分考慮市場需求，對建筑綜合性能進行充分分析，將節能綠色理念應用于設計工作中。對于工程項目在地區經濟、環境等方面產生的應用，開發企業應該展開多方面分析，按照具體情況對項目工程和兩者關系進行系協調，防止發生工程變更問題。積極根據圖紙方案開展工程建設工作，保證工程具體建設情況符合預期設想要求。并且應該積極和施工企業建立良好合作關系，對工程項目展開動態化管理，對工程建設的所有環節進行全面考慮，保證不會發生遺漏問題，確保所有建設活動中風險隱患均能夠得到有效控制。

同時，檢查市場優化應對于材料采購與庫管等設置專業人員進行管理，進而采購優質材料，同時借助科學方法開展運輸管理以及倉庫管理等工作。積極遵循相關法律，防止出現違法亂紀的行為。

最后，應該積極應用現代化管理模式，例如在建筑設計與工程造價等方面，進行政策、技術與經濟分析，對工程造價進行準確估算，認真學習國外前沿管理經驗，同時根據我國實際情況進行完善與利用。同時，積極自我創新，強化圖紙審查制度。

3.2 創建企業內部相關制度

房地產開發企業在實施相應經營活動時，不僅僅需要對市場消費的實際需求實施精準定位，還要在日常開展工作過程中積極加強自身建設，并在企業內部積極構建和不斷完善內控制度，保護投資者的合法權益，改進與完善地產公司的管理結構以及保證資本市場的有效運行。房地產企業可以通過以下幾種方法建立和完善內部控制制度。一是環境控制法，包含組織機構控制法、企業人文控制法和風險防范控制法；二是業務控制法，經過特定的授權批準來達到有效內控的行為；三是報告控制法，建立起適合企業的內部的管理報告體系，以此來全面地反映一些業務活動，同時及時地提供重要信息可以有效進行調整或者優化；四是監測控制法，采取自我評估與內部審計的方式，對內部經濟活動與管理制度是否合理有效進行評價[3]。如此，方可讓房地產企業在日益激烈的市場競爭中脫穎而出。

3.3 充分優化成本管理

房地產項目一般需要投入大量資金，若是成本管理工作發生問題，則會引發嚴重經濟損失，所以應該對成本管理進行充分優化。應該保證決策具有良好正確性，另外還應該保證設計造價滿足實際要求，并全面監督、管控施工造價。房地產工程的成本管理滲透到工程各個環節中，比如竣工、施工活動、投資決策以及設計招投標等各個環節。應該有效控制所有環節的成本，對成本控制的影響要素進行充分分析，合理制定處理措施，進而充分提高經濟效益。

3.4 提高質量管理水平

要想保證建筑產品充分符合質量要求，房地產企業需要積極開展質量管理工作，對公車鞥建設中環境、設備、人員以及施工方法等要素進行有效控制。同時房地產工程管理應該根據與各種學科知識進行結合，同時應該對社會關系處理、監理協調能力等闖禁行充分考驗。提高管理人員專業能力，培養建筑工人專業水平與質量管理意識。

3.5 實現信息化管理方式

信息化管理方式是目前房地產企業開發管理水平提升的重要保障，其對于資金投入較大、人員涉及較廣、生產周期較長的房地產開發管理項目而言更加重要。信息化建設不僅是辦公自動化，還需要房地產企業在自身開發管理工作當中研發或者使用能夠有效適應自動化的動態管理軟件，如此能夠有效地增強項目開發和管理工作中各部門間的有效聯系，提高信息交換的速度與質量，防止由于信息滯后而造成開發管理工作出現漏洞，避免發生錯誤，并全面提升管理工作的質量，進一步幫助房地產企業提升自身的社會形象，實現現代化、信息化和科技化，進而受到更多消費者的青睞。

4 結束語

房地產開發管理工作擁有著覆蓋面較廣、資金投入較大等特點，其管理工作的成效對企業的良好運行有著重要作用。目前我國房地產開發過程中，由于存在諸多影響因素，造成了房地產開發管理工作效率不高，房地產開發企業的經濟效益也達不到預期的目標。因此，若想有效解決房地產開發管理過程中存在的問題，就需要強化市場調查與定位，創建企業內部相關制度，并實現信息化管理方式，從而極大程度上促進房地產企業的健康持續發展。