新形勢(shì)下住宅小區(qū)物業(yè)消防安全管理工作探究

孫天軍

（中國(guó)海洋石油南海東部有限公司深圳分公司，廣東 深圳 518064）

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的顯著增強(qiáng)，人們的生活水平有了質(zhì)的飛躍，對(duì)住宅小區(qū)管理和服務(wù)都有了更新的要求。住宅小區(qū)物業(yè)管理中，消防工作十分重要，經(jīng)由消防工作的全面開展，可進(jìn)一步消除小區(qū)中的各種火災(zāi)隱患，給小區(qū)人們提供良好的居住條件，避免火災(zāi)所造成的人員傷亡、經(jīng)濟(jì)損失。但我國(guó)的住宅小區(qū)數(shù)量呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢(shì)，每個(gè)小區(qū)都有各自的特點(diǎn)，在開展物業(yè)消防管理時(shí)，很多住宅小區(qū)的這一管理工作都存在很多的漏洞，且改變這一現(xiàn)狀，需加大物業(yè)消防安全管理的創(chuàng)新。

1 住宅小區(qū)物業(yè)管理特點(diǎn)

1.1 物業(yè)企業(yè)數(shù)量發(fā)展迅速

住宅小區(qū)數(shù)量的增長(zhǎng)刺激了物業(yè)企業(yè)的發(fā)展，根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的有關(guān)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)全國(guó)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量多年來都保持著持續(xù)增加的趨勢(shì)，截至2020年，我國(guó)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)高達(dá)10.5萬家，這些企業(yè)每年可以給國(guó)家提供大約700萬人的就業(yè)崗位，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量、規(guī)模都呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢(shì)。

1.2 物業(yè)服務(wù)對(duì)象的多元化

物業(yè)服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)后，其所提供的一切服務(wù)都是圍繞著住宅小區(qū)而實(shí)施的，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的日漸進(jìn)步，住宅小區(qū)數(shù)量逐年遞增，絕大多數(shù)小區(qū)都開展的是物業(yè)管理，克服了傳統(tǒng)的獨(dú)立住宅院落管理的限制，管理更為標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)一。因此，隨著人們對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的重視，物業(yè)服務(wù)對(duì)象和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)手段都呈現(xiàn)出多元化的特征，綜合樓、政府機(jī)關(guān)、多產(chǎn)權(quán)建筑、綜合商場(chǎng)、企事業(yè)單位等均采用了物業(yè)管理模式。

2 住宅小區(qū)物業(yè)消防安全管理中的不足

2.1 物業(yè)管理單位相關(guān)責(zé)任落實(shí)情況較差

住宅小區(qū)物業(yè)消防安全管理的難度系數(shù)較高，為達(dá)到良好的消防安全管理效果，物業(yè)企業(yè)需進(jìn)行工作責(zé)任的嚴(yán)格落實(shí)，以使得消防安全管理工作的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。但顯然，很多小區(qū)在開展物業(yè)消防管理的過程中，卻并未進(jìn)行相應(yīng)的責(zé)任落實(shí)，小區(qū)中的很多火災(zāi)隱患都未消除。首先，一些住宅小區(qū)物業(yè)管理單位，在自身的工作中更追求自身經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)，對(duì)消防安全的重視度不夠，也就沒有積極開展消防設(shè)施保護(hù)、維護(hù)等工作。其次，部分住宅小區(qū)的物業(yè)管理單位對(duì)自身職權(quán)認(rèn)識(shí)存在偏差，認(rèn)為其存在的意義就是對(duì)住宅小區(qū)中的很多問題開展簡(jiǎn)單的處理，并未積極配合小區(qū)中的各個(gè)業(yè)主完成消防安全檢查和監(jiān)督。最后，因?yàn)樽≌^(qū)中的消防安全任務(wù)艱巨，涉及很多方面的管理工作，就要求物業(yè)管理單位要根據(jù)消防安全管理工作任務(wù)，進(jìn)行各個(gè)崗位人員的責(zé)任細(xì)分和落實(shí)，但顯然，很多物業(yè)小區(qū)物業(yè)單位并未做到這一點(diǎn)，因?yàn)樨?zé)任落實(shí)不到位，導(dǎo)致整個(gè)消防安全工作相對(duì)混亂，存在著工作的重疊和交叉。

2.2 小區(qū)居民的消防安全意識(shí)不夠

住宅小區(qū)物業(yè)消防安全管理工作的開展中，為保障整體的工作成效，物業(yè)管理企業(yè)要做好小區(qū)居民的安全工作，使小區(qū)居民具有極高的消防安全意識(shí)，可以配合物業(yè)管理單位來完成消防工作，保障相互之間的配合，全面提升整體的工作水平。我國(guó)的住宅小區(qū)數(shù)量眾多，一些住宅小區(qū)的物業(yè)消防安全管理相對(duì)理想，就是因?yàn)樾^(qū)居民的消防安全意識(shí)非常強(qiáng)，且每個(gè)小區(qū)居民都可以自主配合物業(yè)企業(yè)的工作。但一些住宅小區(qū)的物業(yè)消防安全管理工作無法達(dá)到預(yù)期，主要是因?yàn)樾^(qū)居民的安全意識(shí)不夠，小區(qū)居民對(duì)各種消防安全規(guī)定的掌握不足，比如，部分小區(qū)居民認(rèn)為消防用水為免費(fèi)水源，存在對(duì)消防用水的隨意使用，隨意破壞消防設(shè)施等情況，這種情況下，當(dāng)住宅小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)了火災(zāi)事故后，專業(yè)人員無法及時(shí)利用住宅小區(qū)內(nèi)所配備的各種消防設(shè)施進(jìn)行滅火和救援。

2.3 公共維修基金使用阻力較大

住宅小區(qū)內(nèi)所配備的各種消防設(shè)備設(shè)施在長(zhǎng)期的使用過程中也經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)各種問題，為使這些設(shè)備設(shè)施能夠發(fā)揮其應(yīng)有的作用，物業(yè)管理企業(yè)就需要在日常的工作中，定期開展對(duì)消防設(shè)備設(shè)施的檢查，根據(jù)消防設(shè)備設(shè)施的情況，及時(shí)組織專人來維修，但在維修工作的進(jìn)行中，往往需要有足夠的維修資金保障。很多物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)雖然都設(shè)立有公共維修基金，但在具體的應(yīng)用過程中，卻存在較大的阻力，主要是因?yàn)樽≌^(qū)內(nèi)的住戶偏多，一些業(yè)主方對(duì)于消防安全工作的重視度不夠，常常會(huì)在物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行公共維修資金的使用時(shí)，存在一定的爭(zhēng)議，過大的公共維修基金使用阻力，給小區(qū)物業(yè)安全管理帶來了極大的挑戰(zhàn)。

2.4 開發(fā)商建管脫節(jié)，留下火災(zāi)隱患

在新形勢(shì)下的住宅小區(qū)物業(yè)消防管理時(shí)，為達(dá)到理想的管理效果，要求開發(fā)商在住宅小區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，要保持建設(shè)和管理的高度配合，及時(shí)消除住宅小區(qū)中的各種火災(zāi)隱患。但就當(dāng)下住宅小區(qū)消防安全管理的現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)并未就消防安全管理達(dá)成一致性意見，建管脫節(jié)現(xiàn)象十分明顯，一些消防設(shè)備設(shè)施在未完成審核的情況下就投入了使用，難以發(fā)揮消防設(shè)備設(shè)施的作用。

3 住宅小區(qū)物業(yè)消防安全管理對(duì)策

3.1 加強(qiáng)對(duì)相關(guān)物業(yè)管理單位從業(yè)人員的培訓(xùn)

新形勢(shì)下，住宅小區(qū)的物業(yè)消防安全管理為滿足要求，物業(yè)管理企業(yè)就要根據(jù)住宅小區(qū)的具體情況，進(jìn)行工作責(zé)任的全面細(xì)分，經(jīng)由崗位責(zé)任的全面落實(shí)，提高小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理人員的消防意識(shí)。物業(yè)管理企業(yè)要結(jié)合最新的物業(yè)工作、消防安全規(guī)定，定期開展對(duì)物業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn)，在培訓(xùn)的過程中，重點(diǎn)向這些人員傳輸關(guān)于物業(yè)管理、消防安全管理規(guī)定、技術(shù)、理念和方法，提高物業(yè)管理人員的消防安全水平。消防安全機(jī)構(gòu)、地方派出所、街道辦事處，都應(yīng)該在日常的工作中，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理人員的監(jiān)督，監(jiān)督這些人員在自身的工作崗位上，是否遵循了物業(yè)消防安全的相關(guān)規(guī)定。參與物業(yè)管理的全部人員，都要具備基本的消防知識(shí)、專業(yè)技能，可在自身的工作崗位上靈活應(yīng)用消防安全知識(shí)。

3.2 建立健全物業(yè)管理消防工作制度

完善的物業(yè)管理消防工作制度，可以對(duì)實(shí)際的消防安全工作起到制度指導(dǎo)和約束作用，因此，住宅小區(qū)中的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)在日常的工作中不斷總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，并根據(jù)最新的住宅小區(qū)消防安全工作規(guī)定，逐步制定一套最科學(xué)且可行的消防安全管理制度，此制度的制定要在對(duì)住宅小區(qū)基本情況有了全面把控后開始，以保障制度的完善性、可行性。在該工作制度中，要明確規(guī)定每個(gè)物業(yè)管理人員的工作責(zé)任，并制定消防巡查制度，使得物業(yè)管理人員可根據(jù)這些制度規(guī)定，定期組織消防安全專項(xiàng)檢查與整改，在發(fā)現(xiàn)了重大消防安全隱患后，及時(shí)向上級(jí)部門反饋，并立即制定最科學(xué)的消防安全整改意見，督促有關(guān)人員的消防工作整改。對(duì)于消防安全工作中的專項(xiàng)資金使用和管理，在物業(yè)管理企業(yè)中應(yīng)建立公開透明制度，定期公示結(jié)果。

3.3 加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理單位的監(jiān)督執(zhí)法

關(guān)于住宅小區(qū)消防安全管理工作，我國(guó)在多年的探索和實(shí)踐過程中，已經(jīng)陸續(xù)出臺(tái)了各項(xiàng)的法律法規(guī)，這些法律法規(guī)可作為物業(yè)消防安全管理的依據(jù)。因此，為保障物業(yè)消防安全可嚴(yán)格按照有關(guān)的法律法規(guī)組織開展，要強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督執(zhí)法，使得在嚴(yán)格執(zhí)法約束下，物業(yè)管理單位都能夠嚴(yán)格約束自身的行為，定期組織防火巡查、安全出口、疏散通道、消防車通道等的全面檢查，以保障這些消防設(shè)施設(shè)備均可正常使用，使得在出現(xiàn)了火災(zāi)事故后，物業(yè)管理單位可立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，快速聯(lián)動(dòng)各個(gè)部門進(jìn)行消防救援。當(dāng)在監(jiān)督執(zhí)法時(shí)發(fā)現(xiàn)了物業(yè)管理企業(yè)的工作不足，立即督促其限期整改。

3.4 加強(qiáng)小區(qū)消防安全常識(shí)的宣傳普及

新形勢(shì)下住宅小區(qū)物業(yè)消防安全管理工作的全面推進(jìn)時(shí)，也需要物業(yè)管理部門在日常的工作中加強(qiáng)對(duì)消防安全的宣傳，以通過宣傳工作提高物業(yè)人員的消防意識(shí)，經(jīng)由多種形式的宣傳工作的實(shí)施，使小區(qū)居民、物業(yè)管理人員都接受這些消防知識(shí)的熏陶，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家所制定的消防安全規(guī)定。

4 結(jié)語

新形勢(shì)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)消防安全管理提出了新的要求，各個(gè)住宅小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)，需在日常的工作中積極組織各種的消防安全工作，消除住宅小區(qū)中的各種火災(zāi)隱患，給人們創(chuàng)造安全的小區(qū)居住條件。