集體土地上非宅基地房屋買賣合同的效力認定

覃剛

一起關于確認房屋買賣合同無效的糾紛歷經一審、二審和再審，省高級法院最終認定涉案房屋雖是集體土地上的房屋，但不是宅基地上的房屋，確認房屋買賣合同有效。我們通過一個案例探討集體土地上非宅基地房屋買賣合同的效力認定問題。

1 基本案情

2007年4月22日，SH服飾有限公司（以下簡稱SH服飾公司）租賃了位于D縣某街道辦事處的一宗土地后，在該土地上建設了教學樓、宿舍樓各2座，鋼結構廠房4間。次年，SH制衣有限公司（以下簡稱SH制衣公司）在該宗地上設立，法定代表人李某某。

2016年2月16日，SH制衣公司與申某某、王某某簽訂了《房屋買賣合同》，約定將上述租賃土地及地上建筑物全部轉讓給申某某和王某某。SH制衣公司以被轉讓的土地系SH服飾公司從D縣經濟技術開發區管委會、D縣FG鎮政府租賃而來為由，訴請至法院，請求確認雙方簽訂的《房屋買賣合同》為無效合同。

2 法院判決

一審法院認定涉案土地為集體土地，SH制衣公司沒有取得涉案土地的使用權，不具備土地出讓的主體資格，雙方簽訂的以轉讓土地使用權及土地附著物為內容的《房屋買賣合同》違反《土地管理法》的強制性規定，認定合同無效。

申某某、王某某不服一審判決，向HZ市中級法院提起上訴。二審改判認定合同有效。原告不服，向省高級法院申請再審，再審裁定駁回SH制衣公司的申請。

3 律師分析

3.1 《合同法》關于合同的效力問題

本案的焦點在于對雙方簽訂的《房屋買賣合同》的效力認定。原告SH制衣公司以其不具備合同主體資格、合同內容違法主張合同無效。合同無效的法律規定在《合同法》第五十二條，該條規定了合同無效的5種法定情形：①一方當事人在訂立合同時采用了欺詐、脅迫的手段，并損害了國家利益；②雙方當事人惡意串通，損害國家、集體、或者第三人的利益；③以合法形式掩蓋非法目的而訂立的合同；④訂立的合同損害了社會公共利益；⑤違反法律、行政法規的強制性規定。只要存在以上情形之一，就屬于無效合同。對于無效合同，從一開始就沒有法律約束力。如果合同只是部分無效，那么其他部分仍然有效。同時，合同無效，不影響合同中獨立存在的爭議解決條款的效力。合同被宣告無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方還應當賠償對方因此而受到的損失。如果雙方都有過錯，各自承擔相應責任。本案中，再審申請人雖主張涉案房屋是違法建筑，但并未提供當地規劃行政主管部門作出的認定結論，且涉案房屋買賣合同也不具有合同法第五十二條規定的其他無效情形，故認定雙方訂立的涉案房屋買賣合同有效。

3.2 《城鄉規劃法》對建筑是否違法的規定

2019年修正的《城鄉規劃法》第六十四條規定：“未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。”第六十五條規定：“在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”可見，未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的建筑屬于非法建筑，城鄉規劃局可以根據具體情形，有權作出責令停止建設、限期改正、罰款、限期拆除及沒收實物或者違法收入等行政處罰。

3.3 原告方明知違法，仍轉讓房屋，并以此為由主張合同無效，屬于惡意抗辯行為

原告SH制衣公司明知其轉讓的土地系從D縣經濟技術開發區管委會、D縣FG鎮政府租賃而來，租賃土地的性質為集體性質，其不是土地所有權人，無權對外轉讓，然而其仍將土地和地上建筑物轉讓給申某某和王某某，現又主張轉讓行為無效，屬于惡意抗辯。

3.4 什么情況下可以申請再審及再審受理條件

再審屬于審判監督程序，是對法院已經發生效力的判決、裁定、調解書的糾錯程序。各級法院發現本院的裁判有錯誤，在提交審判委員會討論決定后可以啟動再審。最高人民法院對地方各級法院的錯誤裁判，有權提審或者指令下級法院再審。另外，當事人如果認為裁判有錯誤，也可以向上一級法院申請再審，當事人一方人數眾多或者雙方為公民的案件，也可以向原審法院申請再審。

以下是當事人申請再審的情形，只要符合其一，法院就應當受理再審申請：①有新證據足以推翻原裁判；②原裁判認定的基本事實缺乏證據證明；③原裁判認定事實的主要證據是偽造的；④原裁判認定事實的主要證據未經質證；⑤當事人因客觀原因不能自行收集的主要證據，書面申請法院調取后法院不理睬的；⑥原裁判適用法律錯誤；⑦審判組織的組成不合法或者應當回避的審判人員沒有回避的；⑧當事人非本人原因未參加訴訟；⑨當事人的辯論權被剝奪；⑩違法缺席判決；11○原裁判遺漏訴訟請求或者超出訴訟請求；12○據以作出原裁判的法律文書被撤銷或者變更；13○在審理案件時審判人員有貪污受賄、徇私舞弊、枉法裁判的。對于已經發生法律效力的調解書，當事人有證據證明調解違反自愿原則，或者調解協議的內容違法，可以申請再審，情況屬實，法院應當再審。需要指出的是，對涉及解除婚姻關系的判決書、調解書，當事人不得申請再審。

法院收到當事人的書面再審申請后，應當在3個月內審查再審申請是否符合規定，符合規定的裁定再審，不符合的裁定駁回。

當事人應該在多長時間內申請再審呢？這是申請再審的時效問題。有前述第①、③、12○、13○情形的，當事人應當自知道或者應當知道之日起6個月內提出；其余情形當事人均應當在裁判文書生效后的6個月內提出，否則法院不予受理。