參股合作開發房地產項目的財務管理分析

劉燦北

摘 要：目前，房地產企業獲取項目、工程建設的壓力越來越大，很多企業選擇用參股合作方式進行房地產項目的開發。本文從細化合作協議、做好資金管理、強化成本管控、應對稅務風險，四個方面探究參股合作開發房地產項目的財務管理策略。

關鍵詞：項目企業;參股企業;財務管理

目前，由多家企業以合作方式進行房地產項目開發工作的形式越來越多，參股企業按一定的比例出資，就會以比例獲得分紅，但是也要承擔一定的風險。為保障參股企業的利益，參股企業可以對項目的工程建設、成本管控、風險管理、財務管理等方面進行干預，但是參股企業的管控力度相對較弱，會存在一定漏洞。

一、參股合作開發房地產項目的財務管理問題

參股企業沒有辦法像項目企業一樣對項目進行全面的了解與管理，只會委派專業的工作人員進行項目企業的日常工作，包括銷售、規劃等方面。并且參股企業一般不參與具體操盤工作，只是擁有一定的知情權，這就導致參股企業對于項目的管理工作受到了較大的限制，無法保障參股企業的核心利益。例如項目企業的建設成本出現不公開、不透明等問題，參股企業無法對其建設成本進行管控，從而保護自身的合法權益。建筑工程建設過程中會出現各種突發情況，參股企業在項目運行時期，還會進行追加投資，再加上工程項目延期、客戶維修、銷售留置等問題，會對項目清算工作帶來一定難度，參股企業不能及時實現資金回流，容易對參股企業自身造成影響。很多合作企業沒有具體的合作協議，一旦出現問題，雙方各執一詞，并沒有合法依據。參股企業的核心利益得不到保障，不僅會影響企業自身的長遠發展，還會對合作項目造成不利影響。很多項目企業沒有實現對于資金的科學管理，會在一定程度上造成資金的浪費。另外，操盤方還會收取傭金、管理費用等，不僅會直接決定各參股企業的收益，還會在一定程度上導致稅務風險的出現，對參股企業造成影響。

二、參股合作開發房地產項目的財務管理策略

（一）細化合作協議

很多情況下，參股企業的初期合作方案沒有進行細化，只是大致確定了合作事項的發展方向，沒有較為全面長遠的規劃，更沒有對于各個工作環節的詳細規劃。為保障項目的順利進行，在獲得土地開發權之后，股東們需要對合作協議進行細化，明確各參股企業的權益，保障其在房地產開發項目中的參與度與知情權，做好項目企業的成本管理、風險管理、財務管理等多個方面。對此，參股企業需要得到項目公司資金使用的審批權限，項目公司必須得到參股企業的許可才能進行資金使用。參股企業可以借此了解資金用途，并參與到項目的決策環節，不僅可以保障參股企業的知情權和決策權，也可以提升項目企業決策的科學性和適用性，保障項目的順利開展與穩定運行。參股企業需要派遣工作人員專門負責項目公司的參與工作，并保管項目工程的財務印章、銀行預留印章等，有效保障項目公司每一次資金支出都會告知參股企業并獲得同意。參股企業有權利控制項目公司的經營成本，項目成本敲定之后，參股企業需要進行審核，或由第三方造價機構對其進行科學審查工作。參股企業可以委派專員參與項目公司的招投標工作，并享有否決權與決策權，保障參股企業的參與權利。關于參股企業的收益問題也應該進行細化，包括分紅時間、方式等，參股企業需要明確操盤方銷售管理，并與稅務部門進行溝通，避免稅務風險。

（二）細化資金管理

參股企業需要投入資金，以此獲得收益的，但是這也存在一定風險，參股企業應該適當保留自己的合法權益，提升項目公司決策科學性，從而實現對風險的控制。為了保障參股企業的權利，參股企業可以派遣專門的財務管理人員、成本控制人員、營銷人員參與項目企業的各項工作，對其投入的資金進行管理，操盤公司可以組織各個參股企業派遣人員組成項目公司。各公司的派遣人員綜合素質相對較高，且具備單獨工作的能力，由此項目公司可以進行高質量的運行，還可以降低人員培訓的費用。但是項目公司需要對這些工作人員進行系統化管理，工作人員的協調能力相比較弱，且沒有工作默契度，項目公司需要對其進行科學的管理，提升各部門人員的配合度。參股企業在進行資金管理的過程中，需要同時投入資金，不僅方便項目企業對資金進行統一管理，還可以幫助各企業保障資金計息時間的統一。如果在項目進行過程中，各參股企業支出了設計、工程建設等方面的費用，項目公司需要按照借款協議支付給各參股企業利息。項目開盤之后就可以產生資金回流，操盤方需要對資金進行合理預測，保障項目企業的資金需求，還要為各股東分紅，保障各參股企業進行資金回流。資金是企業發展的基礎性條件，項目企業需要保留自身的安全額度，以維持項目的正常運行，還要幫助各參股企業進行資金回流，促進多方共贏。

（三）強化稅務風險管理

參股企業在參股過程中可能會因為自身并購、投資等活動產生一定的稅務風險。或者項目企業出現稅務風險也會影響到項目利潤，進而影響到參股企業的分紅結果。在財務管理的過程中，稅務管理是一大重點，但是項目企業與參股企業常常會對這一部分產生忽視。為避免參股企業的稅務風險對合作公司產生影響，在合作開始之前，企業需要對其合作伙伴進行調查和研究，結合參與企業的實際情況，決定合作方式、出資方式等方面，保障項目公司的成立及運營不會受到任何不良影響。項目公司的稅務風險會因為合作股權變化而進一步加劇，如果拿地企業并不是開發企業，且拿地企業只占有一部分股權，項目公司就極易出現稅務風險。因此，拿地企業需要進行全面科學的規劃，對項目公司的稅務風險進行嚴控。各參股企業也可以參與規劃過程，提升決策的科學性。拿地公司需要對項目企業的所得稅、增值稅等多方面做好詳細的規劃，稅務風險會直接影響項目企業的發展，因此拿地企業需要具備一定的規劃能力與稅務風險管理能力。操盤方在計算管理費用時，需要與當地稅務局做好聯系，避免涉稅風險。對此，操盤方可以與各參股企業以管理費用、代理費用等方式簽訂合同。各參股企業需要具備一定的風險管理意識，稅務風險管理是項目企業最重要的工作之一，對此需要各參股企業的共同努力。

（四）強化成本管理

為保障參股企業的合法權益，應及時公開項目公司的成本，參股企業可以對其進行控制。項目企業應按照合作協議由參股企業委派工作人員參與招采工作，及成本控制工作，并決定最終的成本方案。參股企業一般不會參與具體的項目工程，但是其具有知情權，任何涉及工程建設、成本等方面的事宜，參股企業都有權利知曉與參與。如果項目企業出現成本不明確等問題，參股企業可以委派第三方機構進行審核。建設成本可以直接影響企業分紅、利潤等方面，因此參股企業需要做好成本控制。做好科學的成本管理是企業獲取收益的關鍵，參股企業可以按照合作協議，派遣工作人員參與項目企業的招標、采購等工作，項目企業不得以權限問題對委派人員的正常工作進行干擾或阻撓，并且參股企業享有一定的參與權、決定權和否決權，項目企業不得以任何理由弱化參股企業的合法權利。參股企業也可以對項目企業的采購清單進行審核。參股企業需要對總承包合同與大額招采工作進行審核，檢查中標企業是否與操盤方具有貿易關聯，以免出現資金漏洞。參股企業需要對各項合同進行詳細檢查，中標價格是否與行業水平相符，維護參股企業的權益。還有大額合同是否存在不合理的增值項目，參股企業都要進行審核。

三、結論

綜上，參股企業需要加強對于項目企業個階段工作的管理與控制，保障項目的平穩運行，并維護自身的合法權利。在項目建設階段，參股企業需要共同承擔風險，因此參股企業需要做好財務監管工作，并不斷提升風險管理意識，實現多方共贏的局面。

參考文獻：

[1]潘瑜天.參股合作開發房地產項目的財務管理問題與思考[J].中國鄉鎮企業會計，2020（01）：71-72.

[2]藍三云.探究房地產企業財務管理與成本控制的協同管理[J].營銷界，2021（05）：127-128.