土地收儲(chǔ)和出讓工作如何實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效

王艷春

摘 要：如今我國(guó)的社會(huì)主義已經(jīng)進(jìn)入了新時(shí)代，我國(guó)的土地收儲(chǔ)和出讓正處于初始發(fā)展階段，隨著土地市場(chǎng)的不斷發(fā)展，我國(guó)的土地收儲(chǔ)和出讓在實(shí)際運(yùn)作中依舊有很大的風(fēng)險(xiǎn)，面臨著不少嚴(yán)峻的問(wèn)題，大大影響了土地的收益，給人民群眾帶來(lái)了消極的影響，因此本文對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行了分析探討，研究并分析了我國(guó)土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀，就土地收儲(chǔ)和出讓工作的實(shí)際運(yùn)行提出了一系列的提質(zhì)增效策略，有利于維護(hù)我國(guó)土地市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并維護(hù)最廣大人民的根本利益。

關(guān)鍵詞：土地收儲(chǔ)和出讓;土地市場(chǎng);提質(zhì)增效

土地收儲(chǔ)包含了土地收購(gòu)和土地儲(chǔ)備兩項(xiàng)內(nèi)容，在我國(guó)土地收儲(chǔ)有對(duì)應(yīng)的機(jī)制，這一制度能夠提升我國(guó)政府部門對(duì)土地資源的綜合利用水平和收益，并調(diào)控好土地的綜合運(yùn)用能力，促進(jìn)土地市場(chǎng)的完善和發(fā)展，從另一方面來(lái)講，土地是農(nóng)民生存的保證，地方政府財(cái)政也主要依靠土地出讓作為收入來(lái)源，這在一定程度上提升了土地出讓的關(guān)注度，一旦土地出讓被濫用，就會(huì)造成不可預(yù)估的嚴(yán)重后果，在現(xiàn)階段，我國(guó)的土地收儲(chǔ)和土地出讓工作還存在著不少的問(wèn)題，需要給出一系列的措施來(lái)加以提質(zhì)增效。

一、土地收儲(chǔ)和出讓的主要問(wèn)題

（一）土地收儲(chǔ)的主要問(wèn)題

1、土地收儲(chǔ)缺乏正確的指導(dǎo)和規(guī)劃

在現(xiàn)階段，我國(guó)很多城市實(shí)施的是市級(jí)和縣級(jí)政府的雙重土地收儲(chǔ)制度，各級(jí)政府會(huì)按照自身發(fā)展的需求，自行設(shè)置收儲(chǔ)項(xiàng)目，單獨(dú)進(jìn)行建設(shè)規(guī)劃，缺乏統(tǒng)一的管理和規(guī)劃，充分暴露出了很多的問(wèn)題，像不能發(fā)揮城市職能、項(xiàng)目設(shè)置不規(guī)范、土地空間利用程度低下等等。

2、融資途徑不規(guī)范

土地的收儲(chǔ)過(guò)程就是一個(gè)錢與土地交換的過(guò)程，土地收儲(chǔ)能夠提高政府的財(cái)政收益，與之相對(duì)應(yīng)的也需要投入大量的資金，因此，融資就成為了土地收儲(chǔ)的一個(gè)大問(wèn)題。當(dāng)政府無(wú)法籌備足夠的資金時(shí)，就不能開展土地收儲(chǔ)，更無(wú)法調(diào)控土地空間、優(yōu)化配置土地資源，我國(guó)的土地收儲(chǔ)工作往往依賴高額的資金，在這一進(jìn)程中，無(wú)論是初期的開發(fā)土地，還是后期的完善和修整工作，都要耗費(fèi)大量的資金，但現(xiàn)階段我國(guó)的籌資途徑較少，最常見的融資方式是銀行貸款，但貸款程序繁雜，耗費(fèi)的時(shí)間較長(zhǎng)，時(shí)限性較強(qiáng)，一旦土地收儲(chǔ)進(jìn)程出現(xiàn)了問(wèn)題，就會(huì)發(fā)生政府無(wú)法償還資金的情況，影響長(zhǎng)期的發(fā)展。

3、土地收儲(chǔ)的制度不完善

我國(guó)的土地收儲(chǔ)工作強(qiáng)制性較強(qiáng)，帶依然無(wú)法解決由于土地收儲(chǔ)而帶來(lái)的秩序混亂的問(wèn)題。由于企業(yè)和土地所有人私下交易，導(dǎo)致無(wú)法正常調(diào)控土地資源，很多土地資源都被荒廢和閑置。另一方面，我國(guó)還沒(méi)有規(guī)范的制度來(lái)調(diào)控土地收儲(chǔ)工作，導(dǎo)致開展的阻力較大，除此之外，法律制度不規(guī)范還會(huì)帶來(lái)很多的矛盾和糾紛，嚴(yán)重影響了我國(guó)土地資源的使用和管理效益。

（二）土地轉(zhuǎn)讓面臨的主要問(wèn)題

1、土地使用權(quán)出現(xiàn)“毛地”出讓

在這種情況下，政府將代替開發(fā)商擁有土地轉(zhuǎn)讓金的行為并負(fù)責(zé)拆遷補(bǔ)償工作。在土地出讓的進(jìn)程中，會(huì)出現(xiàn)較多的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和法律關(guān)系，如果政府不能妥善處理，很容易引起民眾的憤怒，還會(huì)降低政府在百姓心中的公信力。在“毛地”出讓的過(guò)程中，開發(fā)商往往通過(guò)降低拆遷補(bǔ)償費(fèi)的方式就能夠得到土地出讓價(jià)，與此同時(shí)，政府官員能夠提高財(cái)政收入，并得到相應(yīng)的政績(jī)。盡管我國(guó)明令禁止“毛地”轉(zhuǎn)讓，但依然無(wú)法徹底阻擋這一現(xiàn)象的發(fā)生。

2、違法使用農(nóng)耕用地

在土地轉(zhuǎn)讓的進(jìn)程中，違法占用農(nóng)用地的現(xiàn)象十分普遍，主要有未征先占、以租代征等方式，有的地方政府還利用了落地建設(shè)項(xiàng)目或招商引資的理由，還占用了農(nóng)民的集體用地，還規(guī)避了國(guó)有土地替代集體土地的審批手續(xù)，并避免支付較高額度的稅費(fèi)，從而較少了成本。政府非法占用農(nóng)民用地將會(huì)帶來(lái)不良的后果，將會(huì)導(dǎo)致我國(guó)無(wú)法精準(zhǔn)掌握農(nóng)村用地的現(xiàn)存量，無(wú)法了解農(nóng)村用地建設(shè)的規(guī)律信息。盡管在土地管理法中明確規(guī)定農(nóng)用地改建建設(shè)用地是非法的，但依然屢禁不止。

二、實(shí)現(xiàn)土地收儲(chǔ)和出讓工作提質(zhì)增效的措施

（一）土地收儲(chǔ)實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效的主要措施

1、改善土地收儲(chǔ)的機(jī)制

完善土地收儲(chǔ)機(jī)制，不但能夠提升政府的效率，還能維護(hù)土地使用者的權(quán)益。應(yīng)不斷加強(qiáng)土地收儲(chǔ)工作者的認(rèn)知力，保證他們能夠按照規(guī)范來(lái)做好工作的每一個(gè)步驟。由于土地收儲(chǔ)工作涉及到一系列復(fù)雜的流程，因此應(yīng)該構(gòu)建完備的土地收儲(chǔ)機(jī)制，并確定有效的收儲(chǔ)流程，讓土地收儲(chǔ)工作按照完備的規(guī)范來(lái)開展，提升土地收儲(chǔ)工作的效率和質(zhì)量水平。

2、提升土地收儲(chǔ)的融資水平

在傳統(tǒng)的土地收儲(chǔ)過(guò)程中，主要運(yùn)用了銀行貸款的融資方法，但是暴露出了許多的問(wèn)題，因此政府部門應(yīng)該積極作為，不斷拓展新的融資途徑。政府部門可以發(fā)放社會(huì)土地債券，讓社會(huì)閑散資金積極參與到土地收儲(chǔ)的融資活動(dòng)中來(lái)，不但能夠豐富土地存儲(chǔ)的類型，還能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，除此之外，在開展土地收儲(chǔ)工作的時(shí)候，還可以在銀行構(gòu)建對(duì)應(yīng)的土地資金，把回收土地以后第二次轉(zhuǎn)讓得到的資金劃分為土地基金，并把這種基金視為土地存儲(chǔ)的重要支出依賴。

3、增強(qiáng)政府部門的行政效率

在開展土地收儲(chǔ)工作時(shí)，政府部門應(yīng)該加強(qiáng)協(xié)作、密切配合，做好土地收儲(chǔ)的每一步規(guī)劃，建立一種高效的工作機(jī)制，從而提高效率。每一個(gè)部門都應(yīng)該在總的土地收儲(chǔ)的規(guī)劃下開展工作，落實(shí)好相關(guān)權(quán)責(zé)，提高工作效率，保證每一個(gè)部門都能夠密切溝通，從而提高政府對(duì)土地收儲(chǔ)的管控力，不斷地提高土地資源的利用效率，并提高管理水平。

4、建立相關(guān)信息化管理平臺(tái)

對(duì)于土地收儲(chǔ)工作來(lái)說(shuō)，它的管理效益是提升收購(gòu)質(zhì)量和效率的重要前提，因此加快信息化建設(shè)是提升土地存儲(chǔ)能力、提高收益的重要舉措之一。在具體落實(shí)的前期，應(yīng)根據(jù)不同區(qū)域的不同情況來(lái)開展平臺(tái)建設(shè)，制定信息平臺(tái)建設(shè)的整體發(fā)展規(guī)劃，并建立具有鮮明特色的土地收儲(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)。除此之外還應(yīng)利用先進(jìn)的信息技術(shù)，選擇合適的方法和手段，提升信息管理平臺(tái)的實(shí)效性。

（二）土地出讓實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效的主要措施

1、完備土地信息數(shù)據(jù)資料

土地信息數(shù)據(jù)和群眾的生活有很大關(guān)聯(lián)，因此國(guó)土部門應(yīng)該做好信息核實(shí)、審查和儲(chǔ)存的工作。應(yīng)通過(guò)科學(xué)的技術(shù)方法來(lái)獲得地理信息技術(shù)遙感影像資料，并作為審查土地?cái)?shù)據(jù)信息的工具。除此之外，在詳細(xì)評(píng)估、判斷遙感影像資料時(shí)會(huì)出現(xiàn)一些不客觀的因素，會(huì)降低判斷的精準(zhǔn)度，因此，國(guó)土部門管理人員應(yīng)養(yǎng)成良好的工作習(xí)慣，加強(qiáng)責(zé)任心，保證數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)性，從而提高土地管理的質(zhì)量效果。

2、加強(qiáng)監(jiān)管力度

為了保證土地出讓進(jìn)程的合規(guī)合法，應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管力度，并做好相關(guān)工作，具體而言，在土地出讓的進(jìn)程中，應(yīng)運(yùn)用一對(duì)一的出讓方法，并規(guī)范化管理掛牌招標(biāo)、拍賣等一系列的轉(zhuǎn)讓方式，并加強(qiáng)對(duì)整個(gè)土地轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的監(jiān)管力度，保證工作能夠如期順利進(jìn)行。與此同時(shí)，應(yīng)明確土地管理部門的權(quán)利和義務(wù)，發(fā)揮好其獨(dú)立運(yùn)作的職能，讓監(jiān)管貫穿到整個(gè)土地出讓的全過(guò)程，首先應(yīng)該根據(jù)國(guó)有土地的出讓流程逐項(xiàng)逐步的設(shè)置好監(jiān)管機(jī)制，并充分發(fā)揮好制度的凝聚力和向心力，降低違法行為的發(fā)生概率。與此同時(shí)，還應(yīng)構(gòu)建完備的土地出讓行為制度，規(guī)范好每一個(gè)環(huán)節(jié)的步驟，并將其視為衡量地區(qū)經(jīng)濟(jì)的重要考核標(biāo)準(zhǔn)之一，并嚴(yán)厲懲罰違法行為，應(yīng)及時(shí)向群眾公布地塊信息和批準(zhǔn)出讓計(jì)劃，并依法監(jiān)管出讓的流程。

3、構(gòu)建公開的土地網(wǎng)絡(luò)交易信息平臺(tái)

針對(duì)我國(guó)當(dāng)前的“土地財(cái)政”現(xiàn)象，應(yīng)該讓出讓金賬戶和土地出讓的流程脫離政府機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)獨(dú)立運(yùn)作，從而方便構(gòu)建一個(gè)全國(guó)性的土地網(wǎng)絡(luò)信息交易平臺(tái)，向社會(huì)公布相關(guān)信息，同時(shí)接受公眾監(jiān)督，將收到的出讓金收入歸納到中央財(cái)政統(tǒng)一設(shè)置的省級(jí)賬戶中;當(dāng)運(yùn)用這一部分資金時(shí)，應(yīng)按照符合土地使用范圍的項(xiàng)目情況來(lái)進(jìn)行審核，這樣不但能夠維護(hù)群眾的權(quán)益，還能夠讓民眾監(jiān)督地方政府的權(quán)力，讓政府合理運(yùn)用行政職權(quán)。

三、總結(jié)

土地的收儲(chǔ)與出讓是我國(guó)調(diào)節(jié)土地資源，調(diào)整土地空間的重要舉措。我國(guó)相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)土地收儲(chǔ)與出讓的監(jiān)督與管理，在土地收儲(chǔ)的進(jìn)程中，規(guī)范相關(guān)行為、加強(qiáng)控制力度，提升融資水平，加強(qiáng)信息化建設(shè)力度：在土地轉(zhuǎn)讓中，應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管力度，嚴(yán)格按照制度執(zhí)行政策，保證土地轉(zhuǎn)讓的公開透明、公平公正，并加強(qiáng)對(duì)土地的管理，保證土地交易市場(chǎng)的合理穩(wěn)定。本文通過(guò)對(duì)土地收儲(chǔ)與土地轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并提出了提質(zhì)增效的措施，希望能夠?qū)ξ覈?guó)的土地市場(chǎng)提供幫助。

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