成都樓市調(diào)控大升級(jí)

李永華

3月22日，成都樓市調(diào)控全面升級(jí)。當(dāng)天印發(fā)的《成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）提出，住宅供地“兩集中”、法拍房限購(gòu)、嚴(yán)防消費(fèi)貸經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入市場(chǎng)等措施，還有限售“人房比”這樣的新招，堪稱當(dāng)前最嚴(yán)的樓市調(diào)控。《通知》自印發(fā)之日起執(zhí)行。

為什么是成都？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月15日發(fā)布2021年2月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，成都二手房?jī)r(jià)格同比上漲9.3%，新房?jī)r(jià)格同比上漲6.5%，漲幅排名靠前。

住建部官網(wǎng)3月20日發(fā)布，全國(guó)兩會(huì)結(jié)束之際，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹帶隊(duì)赴成都調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)工作。倪虹強(qiáng)調(diào)，要根據(jù)人口流入情況，切實(shí)增加住宅用地供應(yīng)，管控資金風(fēng)險(xiǎn)，建立“人、房、地、錢”聯(lián)動(dòng)機(jī)制，從源頭上穩(wěn)定預(yù)期。要針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的突出問題，及時(shí)采取措施，精準(zhǔn)、精細(xì)調(diào)控，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)中介、助貸機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。

住宅供地總量增長(zhǎng)20%以上實(shí)行“兩集中”

據(jù)《通知》，成都將增加住宅用地供應(yīng)，2021年度全市住宅用地供應(yīng)總量增長(zhǎng)20%以上，占經(jīng)營(yíng)性用地比例不低于65%，單列租賃住房用地計(jì)劃，保障性住房用地“應(yīng)保盡保”。

同時(shí)，《通知》規(guī)定，中心城區(qū)商品住宅用地全面實(shí)施“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”出讓。競(jìng)買人在參與商品住宅用地競(jìng)拍前，應(yīng)簽署知曉出讓地塊房?jī)r(jià)地價(jià)品質(zhì)聯(lián)動(dòng)要求以及理性競(jìng)價(jià)的承諾書，承諾書納入土地出讓合同。

2月26日，自然資源部自然資源開發(fā)利用司負(fù)責(zé)人指出，去年以來，自然資源部對(duì)重點(diǎn)城市提出要求：穩(wěn)定合理增加住宅用地供應(yīng)，將保障供地規(guī)模作為第一位的要求。2020年，重點(diǎn)城市住宅用地供應(yīng)量都超過了近5年平均完成交易量，大多數(shù)比2019年明顯增加，“我們要求各重點(diǎn)城市今年繼續(xù)增加住宅用地供應(yīng)量”。

《通知》稱，中心城區(qū)商品住宅用地嚴(yán)格實(shí)行集中公告、集中出讓，合理制定土地出讓方案，堅(jiān)決遏制非理性拿地，切實(shí)穩(wěn)定地價(jià)和市場(chǎng)預(yù)期。

集中公告、集中出讓，即“兩集中”是今年推出的一項(xiàng)全新的房住不炒調(diào)控措施，成都是試點(diǎn)城市之一。2月26日，自然資源部自然資源開發(fā)利用司負(fù)責(zé)人表示，今年要求各地進(jìn)一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點(diǎn)城市要對(duì)住宅用地集中公告、集中供應(yīng)，讓各類市場(chǎng)主體和消費(fèi)者充分掌握信息，形成合理預(yù)期。

在調(diào)研中，倪虹強(qiáng)調(diào)，成都正在建設(shè)國(guó)家中心城市，人口流入量大、年輕人多，要大力發(fā)展租賃住房，多渠道解決好他們的住房困難問題。

據(jù)《成都市實(shí)施幸福美好生活十大工程2021年工作計(jì)劃》，成都將在2021年供應(yīng)商品住房19萬套，新增人才公寓2萬套，新增租賃住房6萬套，還將加大新市民群體租賃補(bǔ)貼保障力度，2021年成都計(jì)劃發(fā)放租賃補(bǔ)貼6000戶。該計(jì)劃提出目標(biāo)，保持房?jī)r(jià)收入比在全國(guó)主要城市中的較低水平，住房租金水平漲幅不超過2020年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅。

限購(gòu)限售為“萬人搖號(hào)”現(xiàn)象降溫

限購(gòu)限售是樓市調(diào)控標(biāo)配措施，成都這一次又有新舉措。

繼上海、杭州之后，成都跟進(jìn)實(shí)施法拍房限購(gòu)。

成都這次明確規(guī)定，依據(jù)合同約定方式通過訴訟仲裁方式取得本市住房的主體，以及通過司法拍賣、變賣等取得本市住房的主體，均應(yīng)當(dāng)符合本市住房限購(gòu)、限售政策的規(guī)定。

對(duì)這一新政，成都市住建局官方解釋，在司法拍賣的實(shí)踐中，競(jìng)買人應(yīng)對(duì)自身是否符合本市住房限購(gòu)政策承擔(dān)相應(yīng)后果，一旦司法拍賣成交裁定文書下達(dá)，競(jìng)買人因不符合本市住房限購(gòu)政策不能過戶，須自行承擔(dān)毀拍的法律后果。

成都還規(guī)定，法拍房也納入限售管理。成都市住建局稱，法拍房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓，其中“轉(zhuǎn)讓”的方式包括買賣、贈(zèng)與、以房抵債、互換等。

此外，通過司法處置和股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得的開發(fā)項(xiàng)目的受讓人，應(yīng)按照原土地出讓合同和履約協(xié)議約定開發(fā)條件進(jìn)行開發(fā)，并按照調(diào)控要求銷售住房。

值得關(guān)注的是，在限購(gòu)政策上，成都規(guī)定，登記購(gòu)房人數(shù)在當(dāng)期準(zhǔn)售房源數(shù)3倍及以上的項(xiàng)目，所購(gòu)商品住房限售期限由3年延長(zhǎng)到5年。

這一政策明顯是針對(duì)成都樓市部分樓盤因新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛造成的“萬人搖號(hào)”現(xiàn)象，以此為購(gòu)房者的搶購(gòu)熱情降溫。

針對(duì)新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象，《通知》還明確將建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。

官方解釋是，近期成都市部分區(qū)域二手住房市場(chǎng)出現(xiàn)掛牌價(jià)格混亂、哄抬房?jī)r(jià)、部分業(yè)主“抱團(tuán)漲價(jià)”等擾亂市場(chǎng)秩序的行為，為提高二手住房信息透明度、促進(jìn)理性交易，借鑒深圳等城市的做法，成都市擬建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。

成都市住建局稱，加強(qiáng)對(duì)二手住房掛牌價(jià)格的管控，要求經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得受理及對(duì)外發(fā)布明顯高于所在樓盤合理成交價(jià)格的掛牌價(jià)格。

嚴(yán)防消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入市場(chǎng)

2021年，嚴(yán)查資金違規(guī)流入房地產(chǎn)是調(diào)控政策的重要方面。

銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在《<中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議>輔導(dǎo)讀本》中發(fā)表題為《完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系》署名文章中表示，房地產(chǎn)與金融業(yè)務(wù)深度關(guān)聯(lián)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀牛”。

多地均采取措施嚴(yán)防消費(fèi)貸經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入市場(chǎng)。3月3日，杭州發(fā)文，明確嚴(yán)格防范經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。嚴(yán)禁發(fā)放用于購(gòu)房首付款或償還首付款借貸資金的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款和消費(fèi)貸款，嚴(yán)格個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸真實(shí)性審查，加強(qiáng)貸后資金管理。

3月12日，中國(guó)人民銀行上海總部發(fā)文，要求金融機(jī)構(gòu)合理控制房地產(chǎn)貸款增速和占比，切實(shí)防范消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

數(shù)名銀行中層干部向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者證實(shí)，今年以來，其所在銀行系統(tǒng)全國(guó)各地都在嚴(yán)格落實(shí)防范資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策。

此次，成都下發(fā)的《通知》強(qiáng)調(diào)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款各項(xiàng)管理要求。加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，嚴(yán)格審查貸款人個(gè)人信息的真實(shí)性，切實(shí)防范消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

編輯：楊琳 yanglin@ceweekly.cn

美編：孟凡婷