90后想要一個“家”，有多難？

劉心力

2020年第四季度，上海樓市經歷了一場熱潮，部分新盤認籌人數過高，二手學區房一漲再漲，房東捂房惜售。直到2021年1月21日，上海發布調控新政，試圖給過熱的樓市降溫。

回溯中國樓市的歷史，這樣的場面其實并不少見。只不過伴隨大變遷，承受“蝸居”與房貸的主體輪到了90后，發生地點也從一線大都市蔓延到了更多城市。

80后和85后仍然是購房市場的中流砥柱，但在全年齡段人群中的占比逐年下降。正處于成家立業起步階段的90后，具備穩定的收入和自住房的剛需，逐漸成為購房主力。

理論上來說，步入中年的80后人群為了改善生活置換首套房產，90后會為剛需購房接盤。以10年一個代際類推，在房價平穩的條件下，85后置換，95后接盤，在代際的交接中保持存量房市場的流通性。只不過，就現實情況而言，較高的房價以及換房人群購買力的不足，使得房源的流動性不高。

在《2020新青年居住消費趨勢報告》中，貝殼研究院將90后定義為新青年群體，研究了這群未來購房主體在購房、租房方面的行為和心態，以及所面臨的現狀。

談論房子時，90后在想什么？

貝殼研究院的調查顯示，68%的受訪對象在租房與買房之間選擇后者，即使眼下達不到，有一套屬于自己的房子仍然是年輕一代的主流需 求。

部分樣本城市房價收入比變化情況

數據來源：貝殼研究院

觀察影響這代90后的購房行為的因素，“可以自主裝修風格”成為90后選擇購房的最重要因素，“有歸屬感及安全感”緊隨其后。而老一輩人更看重的落戶、結婚等現實因素反倒不是他們首先考慮的。這也和90后對消費的個性化追求相符，他們更希望房屋能滿足自己的情感價值。

但在購房前，租房是不少年輕人暫時過渡的選擇。根據貝殼研究院的調研，虛假房源信息多、工作不穩定導致更換住處是90后在租房時面臨的前兩大痛點。而交通便利程度、距離公司遠近和租金是他們首要考慮的三大因素。面對租房市場的巨大需求和相關痛點，長租公寓、找房平臺等新產品相繼出現，提升了人房匹配的效率，有助于90后潛在需求的轉化。

部分樣本城市租賃舒適區間分布情況（單位：元）

數據來源：貝殼研究院

部分樣本城市居住自由指數對比情況

數據來源：貝殼研究院

90后居住狀況

數據來源：貝殼研究院

具體到居住狀態，不可否認的是，隨著年輕人獨立租房或購房變得普遍，獨居在青年群體中正成為勢不可擋的潮流。獨居慢慢擺脫了與孤獨、冷清相關的負面情緒，取而代之的是自由和幸福這樣的正向感受。

根據貝殼研究院的調查，單身以27.63%的比例成為90后獨居的最主要原因，享受自由、異鄉工作所迫和性格內向也是重要因素。由于購房成本相對薪酬還比較高，租房獨居是90后的主要居住形式。

而90后群體中出現的另一個有趣現象是，女性獨立購房占比在逐年增加。貝殼研究院發布的《2020年女性居住現狀調查報告》顯示，66.14%的女性受訪者表示，婚前需要有一套自己的房子。

受教育程度更高的90后女性，開始擺脫買房與結婚掛鉤的局面。她們不僅思想和經濟愈加獨立，也希望在婚姻生活中尋求話語權，房子成為她們安全感的重要來源。而且不少90后女性身處獨生子女家庭，能夠得到父母在資金上的全力支持。

“女性購房比例的增加，會改變開發商的營銷及產品設計方向，針對女性偏好推出相應的產品?！必悮ぱ芯吭焊呒壏治鰩熼Z金強對《第一財經》雜志說，中介機構也應準備好銷售端的方案，把握女性購房群體的消費偏好。

買房or租房，資金壓力有多大？

一座城市的房屋平均成交價格與居民收入平均年薪的比值，可以在某種程度上視為衡量當地居民購房壓力的指標。當房價增幅超過收入水平增幅時，比值就會變大，反之就會下降。

從2017年到2020年，貝殼研究院所選取的22個樣本城市中，90后家庭的房價收入比均值從8.22降到了7.82。所以整體而言，90后的購房壓力3年來有所降低。

2020年，受到新冠疫情的沖擊，部分樣本城市的居民薪酬環比有所下降，而多個樣本城市的成交套均總價略微上漲，使得房價收入比相較2019年稍有上升。

貝殼研究院分析認為，在疫情基本受到控制、消費市場回暖的情況下，加上“房住不炒”的大趨勢，2021年房價收入比預計有所下降。

但這種緩解并不適用于所有城市—城市之間的分化現象較為明顯，尤其對于房價長期較高的城市，居民的購房壓力居高不下。根據貝殼研究院的統計，深圳、北京、廈門和上海等11個城市的房價收入比處于高位，這些高壓城市的商品房市場也相對活躍，房源流動性高。

如果將月供占收入比30%到50%比例視為安全區間，以此測算不同城市的家庭收入安全區間，生活在北京、深圳、上海和廈門的90后，每月收入起碼要超過2萬元，才能在負擔月供的情況下保持舒適的生活狀態。

相應的，在這些房價收入比偏高的一線城市里，90后在全年齡段購房人群中的占比明顯低于二線城市。同時，一線城市中婚前購房比例也在降低，由男方備好婚房的傳統被打破，不得不需要雙方家庭在婚后共同出資才能負擔一套房。

女性購房占比變化情況

數據來源：貝殼研究院《2020年女性居住現狀調查報告》

相對而言，成都、鄭州、西安、武漢、合肥等12個城市的房價收入比在合理區間，大連、重慶、沈陽等7個城市處于低位。其中，長沙雖然擁有湖南省的省會和新一線城市的基礎條件，房價收入比卻是樣本城市里最低的。

盡管大部分受訪年輕人都渴望最終得到一套自有房，對于在城市中打拼的他們來說，租房是大多數人必須要面對的過渡。

不同于因政策、土地供給和市場預期等多種因素而波動的購房市場，租賃市場受供需關系影響更大。因為新冠疫情，租賃需求在城市間受到不同程度的抑制，報告選取的30個樣本城市的2020年平均租金較2019年下降約4%。疫情消退后，前期抑制的租賃需求將逐步得到釋放。

貝殼研究院認為，當租金占據收入比例在10%到30%之間，即合適的租金范圍。30個樣本城市中，2019年有23個處在舒適區間范圍，2020年增加了3個，分別是廣州、南京和蘇州。

從這一趨勢看，更多城市在租房層面變得友好。不過，城市的租金基本水平還是以城市的經濟基本面為基礎。北京、深圳、上海的套均租金都在4000元以上，北京更是高達5102元。經濟發展水平較高、就業機會多的一線及新一線城市擁有對人才的持續吸引力，伴隨年輕人才對租房需求的增加，本就處在高位的租金還會相應上漲或持平。

遷徙中的90后

在90后看來，一座城市吸引他們的理由有千百種，房子是重要的但不是唯一的因素。

對于一座城市，房價和人才流動是互相作用的。一方面，城市的人口流動影響購房需求，進而影響房價走勢;另一方面年輕人用房價衡量在一個城市的扎根難度，也會反過來導致人才涌去“性價比”較高的城市。

根據對樣本城市購房者戶籍所在地的統計，本地戶籍居民仍為購房主力，外地戶籍購房者多以周邊城市為主。但不同城市的占比差異明顯，作為典型“移民”城市的深圳，本地戶籍購房者占比僅有5%左右，而在上海這一數值達到了44.4%。

90后購房偏好影響因子分析

數據來源：貝殼研究院

90后租房時考慮哪些因素

數據來源：貝殼研究院

這代表著，部分以大都市為核心的都市圈呈現人才集聚效應。同時，以北京、上海為代表的都市圈核心城市常住人口數量呈現穩定或略微下降的趨勢，隨著城市化進程加快，大都市的產業資源向周邊城市輻射，人才開始向都市圈的其他城市轉移。

綜合房價收入比和房租收入比這兩個指標，能得到居住自由指數這一衡量維度。一座城市的居住自由指數越高，居民的居住負擔越小。不過，居住自由指數和房地產走勢并不完全相關。深圳的居住負擔位列第一，卻因為外來人口占比高，購房潛在需求大，使得深圳居民的置業動力也很高。這背后是深圳長期積累的經濟、資源、政策和創新氛圍等多維度的強大優勢。

可以和深圳作比較的另一個例子是長沙。除了有不錯的區位優勢和經濟基礎，宜居的房價成為加分項之一。2017年到2019年，長沙新增常住人口近75萬，人口凈流入現象明顯?！伴L沙房價相對合理，除了受供需平衡影響外，更重要的原因是在‘房住不炒政策影響下，從土地出讓、購房資質、交易管控等方面入手，從根本上遏制了投機行為，讓房屋回歸居住屬性?！遍Z金強說。