房地產開發項目的質量管控研究

楊 林

（烏魯木齊華聯房地產開發有限責任公司，新疆 烏魯木齊 830011）

在近些年，世界經濟進入了經濟低位增長的新常態，首先受到影響的就是房地產行業，人們“錢袋子”收緊，房地產商的資金管控受到約束，一些小的房地產企業或是經營不善的企業，由于資金鏈斷裂，紛紛倒閉。依然在市場上唱主角的大型房地產開發集團也受到了經濟波動的影響，要想讓房子賣出去，就要提高房屋質量，樹好品牌，讓品牌的價值最大化，才能在競爭中站住腳。

1 房地產開發項目質量管控的內容

1）質量的意義。一是地塊地段的質量。地塊的選擇要看地塊的用途，地塊周邊的人口，地塊周邊的配套設施以及周邊企業分布等等，最終要評估地塊地段的經濟前景與價值。二是可行性研究質量。初期的項目管理，要從調研開始，要研究出具可行性報告，可行性報告是政府審批看的重要材料，也是作用企業判斷與策略的重要依據，可行性報告是否科學準確，是否符合市場需求以及企業的戰略十分重要，很大程度上決定了企業的投資是否成功以及政府是否認可。三是項目前期策劃質量。主要是針對企業在拍下土地上的投資理念和建設理念進行的策劃，包括市場策劃、營銷策劃、房屋設計、居住理念等等，需要按照房地產商的品牌戰略以及人們生活生產需要，設計出人們滿意市場價值高的房子。四是設計、工程實施質量。主要是指房屋建造是否符合標準，在材料上是否能夠符合設計年限的要求，房屋居住是否安全，房屋的小毛病是否少，返修率是否足夠低等等。五是物業管理質量等。主要是指房屋銷售后，后期服務與維護，一方面社區環境是否保障，人們對生態環境的要求是否滿足，另一方面水電暖、安全、照明、停車等等服務是否與房屋的價格配套等等。

2）質量管控的方法。一是專業的調研團隊，往往需要外聘調研團隊來對地塊進行前景分析調研，要將企業的前景定義好，把好關，做好經濟分析，算好經濟賬。二是可行性研究的審核。要對可行性分析報告從數據以及關鍵性分析上做好把關，對預期進行開發的各個步驟，做充分的討論，保證質量合格。三是房屋建造的全過程監管，要把托付監理公司以及內部監管相結合好，對房屋質量全過程做到全面管理嚴格管理，不達標準的及時停產。四是做好服務行業的招商引資，加強對物業、裝飾公司的招商引資，做好資質的審核以及企業實力的考察，確保服務等后期工作質量。五是加強經濟監管。對涉及的經濟問題一定要加強風險控制，經濟問題直接影響到了房屋質量，要建立完善的風險互控體系，及早預防管理。

2 目前房地產開發項目的問題

1）做不到風險管理的全過程控制。在房地產項目開發中往往更重視施工階段的過程控制，忽視了開發前期可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理，而前期的管控絕對不是可有可無的工作，甚至決定了后續工作是否能夠正常開展。對于一把手，質量管理的意識較為陳舊，對監管的重點不夠明確，對質量管理的力度不強。全過程管理配套的審核工作不到位，一些質量不高的前期工作影響到了施工階段。另外，規劃設計方案、技術方案和設計圖紙與企業定位市場需求不匹配，也會影響企業的經濟效益。

2）缺乏有效的監管。一方面內部監管專業性不夠。首先對可行性研究報告的審核與監管，的質量不高，專業素質不強。另一方面，管理頭緒太多，在市場開發、材料引進、承包商的審核招標等等方面，頭緒太多，需要建立一個較為專業的內部監管隊伍。在外包監理方面，要找資質全，經驗豐富的監理公司，對全過程的管理，以及后期的驗收檢驗的專業性上需要更權威。

3）質量管理技術手段薄弱。由于現在房屋建造的技術的提升，在結構設計、材料使用以及智能化的設備方面，與以前相比有了很大的提升。因此帶來的新的問題，作為傳統的質量管理方式與技術來說，有些就顯得跟不上時代，因此，質量管理手段上的落后，也是監管工作質量降低的一個原因。

3 對房地產開發項目質量管理工作提升的建議

加強質量管理，提高質量管理的水平，按照行業標準與指導意見書做好全面的質量管控，是提供建筑質量保障的條件。建議做好以下幾點。

1）健全質量管理責任制。首先發揮一把手的頭雁作用，項目負責人要對項目開發全權負責，必須親自抓質量工作，落實經理的負責制，根據投資人的開發戰略、市場定位，組織編制好質量管理計劃方案，并抓好落實；第二，發揮好專業質量管理部門的專責作用，建立好質檢隊伍與風險管理人員隊伍，對管理與技術方面的質量問題，能夠及時發現，及時解決，質檢部門和項目經理履行好質量的監督檢查的責任，專職監督檢查的人員不能代替項目其他崗位的職責，不能監管與生產混淆不清。第三，做好施工人員、組織的自查自驗工作。還是要通過提高承包的施工企業，生產方的執行能力與檢驗能力，提升工程質量上來提高質量管理的水平，把好第一道關。

2）制定好質量管理策略。一是充分調研項目投資開發的目的以及市場需求，按照建筑物的功能劃分，做好質量管理的策略制定。充分了解行業質量管理政策，掌握地產行業動態走勢，避免經濟風險與決策風險，為做好質量管理決策打好基礎。二是明確質量管理目標和質量標準。抓好質量管理體系文件精神的理解，根據項目組織與生產的特點，決定質量管理的標準，研究好管理策略。建立好質量管理體系，就應對開發企業的質量管理體系進行適當調整，分解好管理 任務。

3）做好全過程管控。一是利用好先進的監管手段，要通過技術革新，確保施工過程的無死角盯控。通過嚴格的審核審查，避免材料購買、招標過程的尋租行為。通過嚴格落實標準，做好各項環節的盯控，通過嚴密的驗收監管系統，確保工程正常交付。二是提高施工人員素質，對人員結構進行好調配和監控，加強施工中的監控，另外提高施工人員的業務本領和職業操守，確保施工高質量的完成。

4）加強相關人員培訓。一是提高施工人員素質。通過加強培訓，教育管理提高施工人員的業務能力，能夠在第一時間發現隱患，處理問題，提高施工質量。二是提高管理人員工作質量，加強管理層，直接管理一線工作的人員的管理能力和綜合素質。從項目前期的策劃，可行性分析開始就做好質量管理，在工程施工期間，做好各方面的管理和審核，各層管理人員發揮好管理優勢，全面提高監管意識，從人、錢、物、技術、審批等各個環節提高質量，完善管理。三是建好監管隊伍，健全專門的風控與監管部門，配備好各方面的專責專業人員，要有監管監理的資格，能夠敏銳的察覺質量管理的風險。通過強化監管人員的素質，提高風險隱患的發現與整治能力。

綜上所述，在房地產項目開發建設中提高質量管理水平，關鍵是加強人對質量的管理，提高懟質量管理全過程的盯控，強化預防措施的落實，增加科技治理的能力，減少質量問題隱患的發生，確保建筑的安全使用與達到企業生產的目標。