房貸收緊， 買房冷靜期真的來了？

劉婷

2021年開年，銀行似乎突然對往年的盈利重點——房貸失去了興趣，受此前房地產貸款“兩道紅線”政策的影響，多座城市相繼傳出貸款額度收緊的消息。事實上，從去年開始，六大國有銀行的新增涉房貸款占比均有所下調，超過30%的只剩下郵儲銀行和中國銀行兩家。

眾所周知，首付、貸款、裝修是中國人買房路上的三座大山。打工人們好不容易湊齊第一座大山的本錢，根據江湖上“剛需閉眼買”的箴言，決定盡快背債上車，卻萬萬沒想到，翻過“首付”這座山丘，成為“房子尾款人”的凡爾賽朋友圈都編輯好了，很可能面臨申請不到房貸的尷尬困局。

結合此前深圳、上海、杭州等地出臺的房地產調控政策，以及哈爾濱“鼓勵降價買房”一類的呼吁，很容易讓人浮想聯翩：房地產的大調控時代是不是真的要來了？

區域性、結構性收緊，嚴控房地產融資的大背景讓個人房貸成為相對“稀缺”的資源。從北上廣深到小小縣城，關于房子的認知差異，展現不同城市間樓市的加速分化。

貸款收緊之后

在廣州工作的王如已經在這樣的焦慮中度過了兩個多月，以至于每天睜開眼，她要做的第一件事就是拿出手機查看遲遲未有動靜的商業貸款放款進度。

原本在她的計劃中，租住的房子在年底到期，剛好計劃趁過年期間搬進新房，把父母接來廣州一起“就地過年”。意料之外的情況是，在剛買的房子申請組合貸之后，公積金貸款已正常放款，而商業貸款已經等待了兩個多月，在收到全部房款前，賣家表示不會交房。

同樣的境遇也發生在李興身上。于2020年11月份在廣州購買一套住房的李興至今沒有收到房貸發放，該股份制銀行廣州分行的房貸經辦人員也告訴他，1月開始房貸額度已經變得明顯緊張，每個信貸經理手里只有500萬左右的房貸額度。更讓李興焦慮的是，眼下已快到過年，2月即將過去一半，自己卻還沒有收到即將放款的通知。

類似的焦慮，困擾的可不僅僅是廣州的打工人。

在隔壁城市深圳，“銀行暫停房貸”的傳聞在歲末年初掀起不小的波瀾。按照傳聞中的描述，部分銀行已經停止個人按揭貸款投放;有額度的銀行目前在申請貸款后也要等到3月左右才能放款。而隨著額度收緊，部分銀行的房貸利率也開始上浮。

消息一出，無論是地產商、中介還是購房者都坐不住了，尤其是對于剛需購房者來說，放款不順暢很可能讓自己錯過原本的買房時機。

有媒體從部分股份銀行了解到，在客戶同意的前提下，一手、二手房的貸款利率分別上浮60個、100個基點后，可以按照正常流程審批，但國有大行的房貸利率仍保持穩定沒變。不過，作為深圳房貸的放款主力，各大國有銀行普遍對外表示沒有暫停房貸，但目前額度緊張，客戶可能需要排隊等待放款，時間還未可知。

數據顯示，北上廣深一線城市中，工農中建四大國有銀行，興業銀行、招商銀行、浦發銀行等股份制商業銀行，以及四地農商行的網點多少都出現了不同程度區域性收緊的情況。

房貸利率上浮、放款周期拉長、資格審查更為嚴格……這些信號似乎正成為判斷中國樓市區域熱度的風向標：北京、上海、廣州、深圳、杭州等城市火熱的背面，是逐漸走向冷寂的中小城市樓市。具體來說，中小城市的不少房地產從業者就在擔心，在這個新春“就地過年”的氛圍加持下，考慮在大城市“就地買房”的打工人同樣在持續增加，往年年初的返鄉購房潮或許不會再出現。

不買不行嗎？不行

對于生活在小城鎮和大都市的人們來說，房子幾乎是兩種不同的存在。

前者眼中，房子最重要的屬性還是住，而身處樓市熱門地區，后者就多了一重體會：如果不以投資的眼光買房，就會在幾年內被擁擠的財富列車甩下，要么過幾十年打工租房的生活，要么在燃盡青春之后返鄉置業。

因此，對于不想逃離北上廣深的奮斗者來說，買房就有了格外重大的意義，它是實現階級躍升的籌碼，而這籌碼的代價，就是二十年或者三十年的背債人生。如今，好不容易決定成為“百萬負翁”后，一房難求、一貸難求造成了新的困境。

近期上海樓市的火爆尤其觸動勞苦大眾本就脆弱的神經?；蛟S是攜去年落戶政策放寬的余威，高冷了許多年的上海樓市迅速升溫，新房市場兩個月內31盤售罄、認籌率超過500%，其中出現13個“千人搖”樓盤。二手市場同樣一片火爆，搶手的房源不斷“跳價”，有學區房“一夜漲價40萬”，甚至買家也開始擔心買不到房而不斷加價，市場熱度不斷攀升。

市場過熱，調控降溫，再度升溫……這是過往二十年熱門城市樓市的規律性寫照。這一輪針對房地產融資的區域性、結構性收緊，意在避免大量貸款資源流入炒房客手中，從而為剛需提供更多的機會，但有一個事實是如此無奈——不管政策多么小心翼翼，也難免“誤傷”剛需。

1月23日晚，深圳調控加碼。新“深八條”要求嚴格核實購房人的資金證明、征信報告、購房款來源以及近一年及以上的銀行流水單。一旦違規，購房者在深圳將被暫停買/賣房3年。隨后一周，上海、杭州兩座城市也相繼出臺了看上去足夠嚴厲的調控政策。

一邊是對首付款來源的嚴查，一邊是對房貸的收緊，似乎在2021年，打工人的大城市買房路，會遇上更多的被迫“冷靜期”。但調控政策對樓市的短暫封凍，往往只會加重剛需的財務焦慮。

當然，這早已不是房市變動，第一次牽動全民生活、改變國人心態了。

政策合圍房地產，要出手還是再等等？

根據貝殼研究院的《2020新青年居住消費趨勢報告》，2017年22城市新青年家庭房價收入比均值約為8.22，中位值約為7.64，相同計算條件下，2020年分別為7.82與6.7，盡管大部分人未必贊同，但按照這一數據，從整體趨勢看，新青年的購房壓力正逐漸下降。

1月份國家統計局公布的居民可支配收入數據，似乎印證了這一點。數據顯示，全國居民人均可支配收入32189元，比上年名義增長4.7%，扣除價格因素，實際增長2.1%。

值得一提的是，在居民可支配收入的四項構成中，最主要的是財產性收入和工資性收入，而自2019年起，表征證券資產的印花稅和表征房產的契稅增幅均顯著超過個人所得稅增速，工資性收入占比持續下降，財產性收入占比正持續上升。

這就意味著，財產性收入占比的上漲，在短期內會推升資產價格的進一步上漲，在帶來巨大社會財富的同時，也會引發一定程度的通貨膨脹。與此同時，央行在年初表態物價將溫和上漲，也影響了部分購房者對宏觀經濟的預期。

換句話說，熱衷搞錢的當代打工人，沒有人愿意眼睜睜看著手里的錢貶值，于是，“手中有糧，心中不慌”的心態慢慢轉變成“手有房貸，心中不慌”，盡管嘴上的抱怨從未停止，但一二線城市對購買房產的熱情也不曾消退。

盡管購房壓力整體呈現下降趨勢，但城市間的分化卻越來越明顯。打工人們“就地買房”的意愿遠遠大過“返鄉置業”，以至于房價相對高企的城市，購房壓力要遠遠大于房價較低的中小城市，而越是高負債、高杠桿，房價也越水漲船高。

按照最理想的預期，樓市割裂的局面，將隨著城市進一步發展而有所緩解。有大量工作崗位、優質配套設施、足夠廣闊發展前景的“大城市”越來越多，僅2020年，就有6座城市晉升為萬億俱樂部成員，打破了往年的紀錄。自此，已有23座萬億級城市。

若將23城按經濟實力進行分組，大體可以分為5個梯隊。

第一梯隊：2.5萬億及以上，包括上海、北京、深圳、廣州、重慶，共5城。即便排在該梯隊末位的重慶，經濟總量也遠超第六位的蘇州近5000億元。

第二梯隊：2萬億左右，僅蘇州1城。追趕2.5萬億級的重慶還有一定距離，同時又與其后排名第七的成都拉開2400多億元差距。

第三梯隊：1.4～1.8萬億區間，包括成都、杭州、武漢、南京、天津，共5城，均為省會或直轄市。

第四梯隊：1.2萬億左右，包括寧波、青島、無錫、長沙、鄭州，共5城，由2個計劃單列市、2個省會城市、1個地級市構成。

第五梯隊：1萬億左右，包括佛山，以及泉州、濟南、合肥、南通、西安、福州。

更加完善的城市格局，讓年輕人可以按照困難梯度進行選擇，同時，由于出生率下降、適齡勞動人口減少，各大城市的搶人大戰也將愈演愈烈——落戶政策鼓勵剛需買房，貸款政策卻按住了剛需急匆匆下單的手，在政策拉扯中，卡在中間的人們陷入無盡的糾結。

如果未來一段時間，北上廣深以及杭州保持高壓調控，壓力逐步延伸至武漢、南京、重慶、成都等強二線城市，那么貸不到款的年輕人，會不會把目光對準三四線城市，而讓小城市的樓市迎來緩慢升溫呢？還需要等待時間作出回答。

無論如何，對于卡在房貸政策中間的人來說，從幾年前掏空一家三代六個錢包的“首付焦慮”，到2021年的“房貸焦慮”，至少看上去已經走出一大步。

還是那句話，人生的憂傷是階段性的，樂觀點看，2021年初沖上熱搜的房貸收緊，應該也是階段性的。