淺談建設工程規劃驗收管控要點

范沖

【摘要】在國家對建設工程領域審批環節實施放管服的大背景下，2018年9月份起，武漢市建設工程實行工程竣工聯合驗收，即將先前的實施的規劃、消防、園林、質量、人防、檔案等可分時段實施的專項驗收調整為“一窗受理、聯合驗收、限時辦結、統一出件”形式的聯合驗收。在聯合驗收背景下，因規劃驗收與其它專項驗收并行驗收，不少項目因“違建”影響規劃驗收并難以如期進行竣工備案，甚至還發生了延期交房的情況，給項目順利推進造成重大隱患。本文以某項目為背景，重點剖析聯合驗收背景下規劃驗收環節易出現的違規問題及風險規避建議，旨在提高規劃驗收環節的工作效率。

【關鍵詞】規劃驗收;違建

1、引言

《城鄉規劃法》第四十五條明確：“縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門按照國務院規定對建設工程是否符合規劃條件予以核實。未經核實或者經核實不符合規劃條件的，建設單位不得組織竣工驗收”。可見，規劃驗收是前置于項目竣工驗收的一項重要的專項驗收，同時又是極易出現問題的一項驗收，如規劃驗收環節經常發生面積超建、建（構）筑物偏位及違建等違規事項，需要耗費大量的時間進行技術認定或者整改。作為建設單位管理人員，應該在規劃方案、報批報建、施工管理、驗收等環節統籌協調設計、施工及監理等參建單位，圍繞順利通過規劃驗收開展相關工作。

2、規劃驗收測繪過程中的常見問題

工程測繪是規劃驗收環節的一項重要工作，也是整個規劃驗收環節耗時最長、難度最大的工作，在工程測繪環節，經常出現面積超建、建（構）筑物偏位、違建等違規問題，具體如下：

2.1計容面積超建

出現面積超建一般是由于建筑軸線出現嚴重偏位、超層建設、未按照方案圖進行架空層區域圍合或未按規劃方案施工門樓、廊架等建（構）筑物等原因造成。在實行聯合驗收前，少數建設單位抱有僥幸心里，為片面追求“最大貨值”，不惜冒著處罰的風險違規指令施工單位進行違建施工，并最終寄托于在規劃驗收環節通過“補繳超建面積的土地出讓金、城市基礎設施配套費”后通過規劃驗收。基于規劃面積超建低成本的現狀，武漢市自然資源和規劃局于2018年12月份下發《關于進一步規范建設項目超建面積認定及處理工作的通知》，明確超建計容面積除“補繳超建面積的土地出讓金、城市基礎設施配套費”外，超過面積誤差范圍的項目還將對建設單位按照工程造價5%-10%進行處罰，以規劃計容面積20萬方的項目為例，計容面積允許誤差僅為300平方米;由此可見，政府部門對面積超建處罰力度在進一步加碼。

2.2建（構）筑物偏位

在規劃測繪過程中，經常出現圍墻、配電房及附屬結構、車庫出入口、風井、采光井、門樓等建（構）筑物偏位等問題。

2.3違建

由于對施工圖與方案圖管理脫節，經常出現施工平面圖與規劃平面圖不一致等違建問題。

3、規劃驗收環節出現違規問題的根源分析

3.1規劃方案報建環節片面追求貨值最大化，在規劃源頭埋下隱患

在規劃設計階段，建設單位營銷、設計等部門為追求最大可售面積，將門樓、廊架等本應屬計容部分按照不計容部分進行規劃報建，并考慮在項目竣工備案之后再進行改造。但因驗收界面難以把控，導致驗收環節出現反復拆改，耗費大量驗收時間。即使通過規劃驗收，交付后還將耗費大量時間進行改造，而且即使在交付后完成改造，但因改造本身屬于違建，還不排除后續有業主或其他人員對改造進行投訴，并造成反復拆改，風險源源不斷。

3.2施工圖審核環節缺乏對涉及規劃驗收事項的專項審查

在施工圖設計環節，設計院的審圖重點在規范強條，而對于與地下室頂板相連的建（構）筑物平面位置及尺寸;架空層、物業用房、社區用房及消防控制室平面位置及尺寸等涉及規劃驗收部分未進行方案圖及施工圖的比對審查，并最終造成實際施工與方案圖存在差異，并最終導致違建事項發生。

3.3施工環節因測量放線累計誤差，造成建（構）建物偏位

一般來說，總承包單位按照建設單位移交的控制點進行建筑物放線，通常不會出現超出誤差范圍的偏位。而園林景觀單位在施工過程中如果未按照控制點進行建（構）建物放線，而是通過現場已建成的建筑物相對關系進行放線，則極易因誤差積累導致圍墻、門樓等建（構）建物發生嚴重偏位，導致在規劃驗收環節認定為違建。

4、統籌做好規劃驗收工作的幾點建議

4.1嚴格管控項目規劃方案報建，杜絕涉及規劃驗收違規事項

在規劃方案報建環節，設計、營銷及工程等條線人員除考慮項目貨值外，還應重點考慮杜絕規劃方案存在的違規項，并重點對門樓、廊架、架空層、地下停車位等部位進行規范化設計，確保后續按照規劃方案施工能同時滿足規劃驗收及交付使用雙重要求。

4.2在規劃方案報建環節穿插進行施工圖審查

自2019年起，武漢市進一步優化規劃報建流程，對于一般項目取消了園林、消防、人防、供電等專業的協審工作，即將園林、消防、人防、供電等原屬規劃批前審查的專業全部納入規劃批后施工圖環節審查，一旦在施工圖審查環節出現重大圖審意見（如公變所數量、位置調整等）進而改變總規方案，如沒有及時完成規劃變更，將最終影響規劃驗收。對于該問題，建議在規劃報建環節提前介入施工圖審查（委托有資質的圖審機構進行線下審查），對可能涉及總規方案的專業進行重點把關，把相關隱患在方案報建過程中解決。

4.3在施工圖審核環節增加規劃驗收專項審核

在設計院提交各專業施工圖后，建議由建設單位報建條線人員牽頭，工程、設計等條線以及設計院建筑專業人員對建筑專業施工圖與方案圖進行圖紙比對審查，重點對物業用房、社區用房、配電房、架空層、廊架、門樓等建（構）筑物墻體軸線定位、范圍進行審核，確保涉及規劃驗收事項的施工圖與方案圖一致。

4.4提前啟動規劃驗收測繪工作，逐項消化規劃驗收違規事項

規劃驗收涉及測繪、技術認定以及取得規劃條件核實證明等三個步驟，其中測繪工作周期最長，也是最為關鍵的一步。為積極推進規劃驗收工作，建議在主樓外架拆除后立即進行主樓測繪工作，后續待地下室頂板以上門樓、廊架等建（構）筑物完工后再進行該區域測繪工作，即及時對各用地紅線范圍內建（構）筑物分時段進行測繪并及時取得草報告（非正式報告，用于向建設單位反饋測繪過程成果）及正式測繪報告，及時暴露違規事項并逐項解決。

結語：

建設工程規劃驗收是竣工驗收前置工作的重要一環，特別是在聯合驗收及政府對規劃違建處罰日趨從嚴的方向下，如何做好規劃驗收工作將決定竣工驗收及項目交付的成敗，這就要求項目開發要從規劃方案報建、施工圖設計、施工管理以及驗收等環節嚴格把控，杜絕重大規劃違規項、減少一般規劃違規項目，順利通過規劃驗收，為項目竣工驗收奠定基礎。

參考文獻：

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