房地產開發項目業主方結算管理審核研究

花賓賓

【摘要】本文將詳細介紹房地產開發項目業主方結算審核前的準備情況，通過專業的調查與研究，提出加強簽證變更的審核能力、設置內外審系統、優化招投標環節及增強數據資料的全面性四項改進結算管理審核的有效措施，從而提升房地產開發項目的審核水準。

【關鍵詞】房地產開發項目;業主方;結算管理審核

房地產項目在完成驗收后，會對其結算資料進行專業的考核，在此期間，為加強公平性，業主與施工單位需開展工程量的核對，并確認多數材料的價格，利用定額的精準度來增強結算的全面性，繼而完成結算管理審核工作。

1、房地產開發項目業主方結算審核前的準備情況

一方面，在進行結算管理審核前，預算人員應對該房地產開發項目及時跟進，為避免后期的扯皮問題，要開展有效的取證活動，促使施工單位快速辦理相關簽證，并確認辦理時間與條件，若逾期將不予受理。針對施工現場，審核人員還需收集該項目的詳細資料，如施工單位的圖紙、圖紙中的做法、鋼筋的連接方式與鋼筋定尺長度等，此類資料會給工程造價帶去重要影響。相關人員還可邀請技術人員或預算員在施工現場進行數據資料的確認，并完成簽字工作，在取證期間還要進行錄像，以作為影像資料來保存[1]。

另一方面，房地產開發項目在施工期間還要確認材料價格，即合同中需對材料價格進行合理設定，可采用價格指南，在執行的過程中針對其指南中沒涉及到的價格，可開展認價認質，將此項工作放置在結算前可有效防止結算工作的被動。

2、房地產開發項目業主方結算管理審核的有效措施

2.1加強簽證變更的審核能力

在開展施工過程中業主需向施工單位進行技術交底，降低因業主原因而造成的簽證變更，在發生變更簽證期間，管理者需仔細查看當前的簽證內容，并在規定時間內完成對應的審理工作，防止施工后期因簽證變更而出現的扯皮現象。

具體來說，在進行正式施工前，施工單位就需及時與業主溝通交流，確認施工圖紙中的全部計劃，通過技術人員與施工人員的共同研究，針對可能出現的施工隱患或簽證變更，采用對應性的解決方案。在處理簽證變更的過程中，要加強與業主的聯系，掌握該房地產項目的最新狀況，繼而提升簽證變更的處理效率，促進房地產項目的結算管理審核。

2.2設置內外審系統

首先，在當前階段房地產項目的業主在進行結算操作時要帶有一定的審核計劃，其工作人員應具備較好的技術知識素養、細心與耐心的工作態度、豐富的工作經驗等，且要掌握一定量的施工技術、建筑設計知識。相關部門需設置內外審機制，聘請專業的工作人員，并在該系統中不斷培養其合同管理能力與預算業務素質。其次，在實際工作時，雖然設有適宜的內外審系統，但工作人員仍可能出現些許失誤，如新技術的運用水平不高、定額換算的方式不合理等，無形中增加了多種項目內容，影響了定額換算的準確度。由于工程項目造價的內容較多，且變動性強，其計算過程會因繁瑣的步驟而變得較為復雜，會給結算審核工作帶來較大損失。為防止此類情況的出現，在完成內部審核的同時，相關部門還可委托審計機構，讓其派遣更為專業的人員開展二次審計，也就是內審、外審相結合。由多個部門的雙重審核，不但有助于解決結算管理審核中的各類問題，還能提升審計工作的準確度，降低房地產項目因審核工作帶來的經濟損失。最后，由于房地產項目的工程造價數值較大，業主在找尋專業審核機構的同時，也需關注其審核成本，盡量用較小的費用完成更大的收益[2]。

2.3優化招投標環節

由于當前審計公司的參差不齊，可將找尋審計公司的工作放置到招投標環節中，具體來說，項目管理者可向部分審計公司發送對應招標文件，詳細比較與分析其投標報價文件，合理評估該文件中的各項指標，如價格費用、審計方案、硬件設施、業績證明、信譽情況、資質等級等，在完成相關評估后找出最為適合的公司。項目管理者在實行評估的過程中，最為關鍵性的指標為審計方案，研究該方案時可使用全面審核法，即了解該項目運行的全過程，如施工圖紙內的要求、內容、組織設計、現行定額、承包合同或與造價政策有關的文件等，并全面系統的掌握定額與工程量，因而審計人員應詳細的統計與計算對應工程量，不可漏掉任一材料單價或定額子目。審計公司實行全面審查的目的在于避免項目的遺漏，若其采用抽樣審核，其計算出的工程量極易因某一項目的增多或減少而出現失誤，不僅對業主方不公平，還會造成額外的審計成本，給房地產項目增加負擔。

2.4增強數據資料的全面性

審計公司在進行結算管理審計時，其采用的完工資料皆由業主提供，因而業主在整理數據信息，應使用合適的方式來保障其全面性。審計數據資料包含工程竣工圖、聯系單、地質勘測報告、會議紀要、設計變更。現場簽證、總承包合同與圖紙會審記錄等，施工竣工圖在多數情況下都由施工單位進行繪制。在計算工程總量時也需科學融合設計變更與現場簽證，并仔細查看施工合同、設計圖紙與審查項目是否一致，若三者存有不同，應立即找出項目存有的問題與問題生成的原因，從而徹底落實工程各個項目的執行情況。此外，業主方派遣的結算人員還需合理掌控竣工圖質量，其要與業主方的有關人員共同完成簽字、審圖與蓋章工作，針對結算管理審核中可能出現的問題，如實際施工量遠小于設計變更量、設計變更與施工實際不符或設計變更的落實程度較低等，在開展結算過程中，工作人員需全面采集與整理結算類資料信息。

總結：

綜上所述，房地產開發項目的結算審核帶有極強的技巧性、知識性、專業性等，業主方中的有關人員開展此項工作時，要借助不斷的學習與總結來逐漸改進自身的審核能力，為結算管理審核提供更為適宜的工作環境。

參考文獻：

[1]許兆靈.房地產開發項目預結算常見問題及解決策略[J].四川水泥，2019（12）：306.

[2]黎靜.房地產項目工程預結算審核的幾點建議[J].四川水泥，2019（10）：237.