二三維一體化不動產登記電子證照系統的建設

吳成燕 張季一 于金羽 史志鳳 徐子喬

(1. 新沂市自然資源和規劃局, 江蘇 徐州 221400; 2. 南通大學 地理科學學院, 江蘇 南通 226007)

0 引言

電子證照作為具有法律效力和行政效力的專業性、憑證類電子文件,日益成為市場主體和公民活動辦事的主要電子憑證,是支撐各級政府深度推行網絡化審批的必要構件,是解決不動產登記“辦證難”“假證偽證”等問題的重要手段。通過頒發不動產登記電子證照,使得群眾和企業在取得不動產登記電子證照后辦理公安戶籍管理、居民子女入學、工商注冊登記、交稅納稅、不動產抵押等事項時,可直接出示電子證照,或由相關部門通過數據共享平臺提取相關證照信息進行認證審核,實現聯網通辦,對方便群眾和企業辦事、改善營商環境、提高政府服務水平和治理能力具有重要意義[1]。

傳統的紙質證書在使用時,在登記管理部門對證書的存放、管理、制證、發放等方面都需要付出相當的人力成本和管理成本。如空白紙質證書的采購與存放,使用證書時的申領與發放,還有損壞或打印錯誤的證書的作廢等。同時權利人在領證、使用等方面,還要付出一定的時間成本和經濟成本，如辦理業務時要求提交的證書復印件,領取紙質證書需要前往登記部門的窗口等，電子證照的應用可以有效地解決上述問題。

現行的不動產登記基礎是以地表權利為核心,在不動產權利登記形式上主要以二維為基礎,不能把同一宗地上的分屬于不同權利主體的空中、地表和地下權利有效體現出來。在此基礎上建立的不動產登記電子證照,對不動產實體單元的展示與應用皆停留在二維階段[2-4]。二三維一體化電子證照的應用實踐,是對原有不動產登記電子證照應用的升級與發展。

二三維一體化電子證照解決了傳統紙質證照與二維電子證照圖形數據呈現不夠直觀、所呈現不動產單元信息不夠豐富、立體空間缺失的問題。二三維一體化電子證照,在原有二維圖形的基礎上,增加了從宗地到自然幢、邏輯幢,再到層、戶、室的多層次結構的產權空間的生成、管理與應用。使得不動產單元信息的展示更加直觀自然,更貼近現實場景中用戶的使用習慣,提高了群眾、企業等廣大電子證照使用者的用戶體驗,指出了不動產登記與不動產登記電子證照下一步的發展方向。

1 系統建設總體框架

新沂三維不動產登記電子證照軟件系統由三維不動產數據生產子系統、三維不動產數據管理子系統、三維不動產電子證照系統、三維不動產數據可視化系統等多個系統模塊構成。涉及自然資源業務網、電子政務外網、互聯網等不同網絡類型,其中自然資源業務網內還包含徐州市自然資源和規劃局內網和新沂市自然資源和規劃局內網兩個子網段。具體系統整體結構如圖1所示。

圖1 三維不動產軟件系統總體架構圖

針對不同的網絡環境和應用需求,不動產數據信息有所區別:在自然資源專網中不動產數據最為豐富,主要包括建筑小區及建筑單體的CAD數據、宗地二三維數據、產權二三維數據、紋理數據、專題圖件等;對于政務外網及互聯網,主要是提供可以公開的不動產三維數據,如小區的三維宗地數據、表面三維模型等。對于產權三維數據,用戶必須通過身份認證后,才可以查詢自己擁有的不動產三維模型。

2 關鍵技術

2.1 不動產登記電子證照規范

為確保不動產登記電子證照的規范性,在滿足國家電子證照標準的基礎上,不動產登記電子證照的版式基于紙質證書設計,將紙質不動產權證書上的主要內容集中到電子證書的一頁。添加二維碼設計,二維碼內容包括不動產登記電子證照的證照標識和不動產單元號,通過掃碼后,首先通過不動產電子證照標識驗證電子證照真偽,驗證通過后利用二維碼中包含的不動產單元號關聯查詢對應的不動產權籍信息,實現二三維圖件數據的展示及產權抵押、查封等信息的查詢與電子證照制證。

2.2 三維不動產數據的自動化建模

三維不動產信息的豐富程度和更新周期主要取決不動產數據來源和建模技術。從建模數據來源上說,目前常見的建模方法主要有人工建模、基于現代測繪技術的建模、基于房產數據的建模、基于建筑施工圖建模等方法[5-7]。人工建模方法工作量大,成本高,周期長;現代測繪技術如基于傾斜攝影的建模方法,更適合建筑物表面的快速建模,無法獲取不動產內部結構信息;房產測繪數據主要關注分層分戶信息和宗地信息,缺少墻體、門窗、管線等對象的詳細信息;建筑施工圖的房屋信息全面,獲取成本低,獲取途徑簡便快捷,數據更新及時,三維建模速度快,但是建好的三維建筑模型缺乏不動產信息。在本試點工作中,采用基于建筑CAD數據的房地一體化三維不動產建模方法(圖2),利用建筑施工圖數據,兼顧已有的二維地籍數據,采用人工智能方法快速構建房地產三維地理實體和權籍實體,打通三維建筑模型到三維不動產模型構建的信息鴻溝,可實現大范圍、低成本、快速化、更新及時的三維不動產數據生產,為不動產登記電子證照系統提供豐富詳細的信息。

圖2 三維不動產數據自動化建模技術路線圖

該方法首先對圖紙進行標準化檢查和處理,然后對地理實體進行解析、識別、提取與建模;再根據不動產知識規則庫,對建筑物權籍信息進行計算,從而實現三維不動產模型的生成。通過對建筑空間關系的分析提取,使用建筑空間擴張算法,實現小區、幢、層、戶等多層次的產權空間構建[8-10]。該建模成果可以與多種主流三維工業標準實現對接,滿足各種業務應用需求。

2.3 三維不動產數據的組織

三維不動產數據主要分為三類數據:一是三維地形數據,主要是數字高程模型、傾斜攝影數據以及由建筑總平面圖生成的三維小區數據;二是三維不動產數據,由建筑施工圖生成的三維不動產單體數據,三是三維地籍數據,主要是三維宗地數據等。結合三維不動產數據的建模方法和不動產登記業務的需求特點,本項目主要采用城市級-小區級-幢-層-戶的方式對數據進行組織管理,實現數據的快速查找瀏覽[11]。

2.4 三維不動產數據可視化

三維不動產數據可視化子系統是運行在多個網絡環境下的瀏覽器端三維可視化系統。該系統負責根據使用者權限查詢和瀏覽建筑小區、建筑單體和產權的三維模型。

建筑小區的外表面三維模型在自然資源專網、政務網和互聯網中都可以任意瀏覽,但建筑物的產權信息則受到權限的控制:

(1)在自然資源專網時,授權用戶可以根據不動產單元號查詢相應的不動產三維模型,同時可以查詢到相關聯的不動產業務數據;

(2)在電子政務外網時,授權用戶可以根據不動產單元號查詢相應的不動產三維模型;

(3)在互聯網時,用戶必須通過身份認證后,才可以查詢自己擁有的不動產三維模型。

3 應用案例

二三維一體化不動產電子證照系統建設和應用,可以為不動產權利人使用不動產權證書辦理各類業務提供更多的便利,不僅可以簡化辦事程序,縮短辦事時間,降低政務服務的人力成本與時間成本,還能有效降低與防范各類風險。本文以新沂市不動產登記業務作為試點,對本文提出的三維不動產電子證照系統建設思路和關鍵技術進行了案例分析與驗證。本案例以ArcGIS10.7平臺為基礎,建設了新沂市三維不動產數據管理系統,實現不動產三維數據的管理,并且向不動產登記電子證照系統提供不動產三維數據服務。同時開發了三維不動產數據瀏覽系統,根據不同網絡環境和權限實現不動產三維數據瀏覽、查詢和分析，如圖3、圖4所示。

圖3 手機端小區三維不動產

圖4 手機端樓層三維不動產

4 結束語

本文研究了二三維一體化不動產電子證照系統建設總體框架和關鍵技術,提出了具體的解決方案,并以新沂市不動產登記業務為例,對本文提出的技術路線和解決方案進行了案例驗證,結果表明,不動產電子證照系統建設可以解決當前以紙質不動產登記模式中存在的諸多問題,有利于提高不動產登記數據的使用效率和應用范圍。在實際應用中,大量三維不動產數據地圖服務的發布和調用對系統運行條件提出了較高的要求,下一步將針對海量三維數據服務的管理和調用方面做進一步研究,促進二三維一體化不動產電子證照系統的普及和推廣。