以房養老的反思 老齡化一來，房子就不值錢了？

櫻桃團隊

基本每次發文之后，我的后臺都有讀者評論道，人口老齡化即將到來，生育率節節攀低，不久將來就是人少房多的局面……最后結論，房地產沒有未來。

說的人多了，今天就統一回答一下。

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房地產市場能夠存在，最關鍵的一個因素就是需求。先不管金融、政策，這些都是后來的，需求才是根本，有了需求，才有后面的供給、金融、政策等。

如果老齡化到來，加上生育率的逐年降低，需求沒了，何談市場？

其實，讀者朋友們關心的并沒有錯。

恒大首席經濟學家任澤平之前發布了《中國人口報告2020》，文章預測中國未來將落入超低生育率的陷阱。

2019年中國出生人口降至1465萬，出生人口持續下滑，2030年將降至不到1100萬。

生育率低的同時，老齡化現象逐漸攀升。

2019年中國65歲及以上人口占比達12.6%，從發展趨勢看，任澤平認為中國人口老齡化速度和規模前所未有。

2022年將進入占比超過14%的深度老齡化社會，2033年左右進入占比超過20%的超級老齡化社會，之后持續快速上升至2060年的約35%。

前不久民政部在例行新聞發布會上也發話了，“十四五”期間，全國老年人口將突破3億，將從輕度老齡化邁入中度老齡化。

雖然對于老齡化的程度有不同的表述，但意思都一樣，中國老齡化現象越來越嚴重了。

以上就是目前我們遇到的現狀，將來的住房需求肯定是越來越少了！

甚至不用等將來，現在我們就能看到很多四五線小城市人口越來越少，這些地方的房子也變得越來越不值錢。

隨便舉幾幾個例子：黑龍江的鶴崗、雙鴨山；寧夏的石嘴山；陜西銅川，等等。

這些地方的房子，磚頭錢甚至比房子還貴。

02

但鶴崗們的未來不等同于北上廣深的未來啊，大家看問題的時候，不能只看A面，忽略B面。

即便現在一二線城市也出現了老齡化現象，但別忘了，大城市自帶吸血功能。

在2009年-2019年間，基本大部分的一二線城市人口都是增長的。

其中，上海是最讓我驚喜的，畢竟前幾年上海都在控制人口規模，這還能排名全國第一，可想而知魔都的魅力無可抵擋。

只要上海愿意，就不缺人才。

而廣州、深圳、蘇州、北京、成都、重慶、杭州、武漢都不弱，10年內增長幾百萬。

北方的城市相對來說人口增長偏慢，長春、大連直接呈負增長狀態，尤其是大連，10年間人口流失近20萬人，只能墊底。

大城市如此，小城市情況更糟糕。

據《21世紀經濟報道》，2014年至2018年5年間，有122個城市在這5年間出現了城區常住人口減少。

其中，吉林龍井市、廣東揭陽市和湖北洪湖市，是人口減少超過50%的城市，揭陽市過去5年城區常住人口流失更是超過百萬。

基本上四五線小縣城都是人口凈流出的。除此之外，他們還面臨人口老齡化的難題。

人散財也散，房子自然不值錢。

而一些大城市即便人口老齡化，但依舊有源源不斷的新鮮血液。

為什么我總強調投資買房要往一二線大城市走，或者環一線的城市，就是因為這些城市有人口，準確來說有年輕人，年輕人就是未來。

在前幾年，我也調研了灣區各大城市，像珠海、東莞、佛山、惠州、廣州等。

你很少聽說過父母會提前帶孩子去較落后的三四五線城市，或者北方提前布局吧？

這就是趨勢。

03

記得前幾年房地產行業有一個回歸三四五線城市的熱潮，當時很多投資客和房企都奔向下沉市場。

從成交量便可看出來，2017和2018年，三四線城市的新房成交比強于一線，但是2019年后，一線城市明顯超過了三四線。

二線城市因為近幾年開發商扎堆拍地，導致庫存量增加，個別地方明顯供大于求，但二線城市畢竟有人口和產業作為支撐，長期還是看好的。

但三四線城市就沒有這么幸運了。根據易居研究院的數據，統計內的64個三四線城市地價為4061元/平方米，同比是上漲的，但是漲幅曲線呈現持續下行態勢。

從大周期看，三四線城市地價已經沒有了2016-2017年的瘋狂狀態。除一些東部熱點城市近期地價依然有炒作，其余大部分日子都不好過。

尤其是下達“三道紅線”之后，開發商拿地更加謹慎，首先砍掉的就是三四五線城市。

土地和房子一樣，沒人要，價格自然回落，所以三四線城市的土地價格漲幅明顯不如2016、2017年。

很多人說農村人口是一個支撐，他們也要進城，但別忘記，現在很多農村人口直接跳級來到了一線二線，實在呆不住，才會選擇回老家縣城。

再加上人口外流，出生率下降，如今在一些小城市是肉眼可見的人少，相信大家也能感受得到。

04

人口老齡化也好，出生率越來越低也好，這并不影響大城市，一二線城市的發展。

強者恒強，近幾年的房地產市場就很明顯了，好的城市會越來越好，資金、產業、人口慢慢流入，而落后的小城市則慢慢被拋棄。

大家總說日本的房產沒有人要，免費送，說的是遠離都市圈的小縣城、小城市，大家可別忽略了東京都市圈，房產還是有價值的。

日本是個島國，全國也就只有1.2億人，如果說1億人口孵化一個特大城市，那中國起碼要有14個類似的特大城市，也就是目前的一線城市都市圈+新一線城市。