上海新政打壓學區房價暴跌 北廣深杭也會跟進改革嗎

魏也

5個月暴漲43%之后，一夜下降了60萬元，上海學區房要涼了？

嚴查經營貸、消費貸入樓市之后，上海又開始給學區房潑冷水。3月16日，上海市教委公布《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，將實行名額分配到校和名額分配到區。簡而言之，就是每所初中的學生都將有考入優質高中的機會。

之后，網傳上海知名“老破小”+雙學位小區梅園房價開始暴跌，有網友稱新政公布前房產評估430萬，新政后房價變成了370萬，一夜下降了60萬！

5個月不到，漲幅高達43%

多年來，教育領域的焦慮直接傳導到了房地產領域。去年，上海的學區房在“公民同招”“民辦搖號”的政策出臺后，經歷了一波魔幻上漲。有一“老破小”的公房小區的房價從10萬元/平方米附近，漲至25萬元/平方米。

易居研究院對上海浦東大三林板塊、張江板塊和黃浦區3個學區相對熱的區域/板塊進行分析發現，這3個區域/板塊的價格在2019 年較為穩定，而到了2020年尤其是二季度開始，浦東三林板塊、張江板塊開始出現價格明顯上漲，同時市場開始出現一房難求、哄抬房價、預期不穩等亂象。

而黃浦區學區房則相對保持了平穩，究其原因，在小升初階段黃浦區采取學籍對口升學，而浦東地區采取的是“戶籍對口”政策，這意味著買到相應的初中學區房即可入學，而教育資源的不均衡令局部地區房價高熱。

最瘋狂的表現莫過于浦東梅園街道，建成于1985年的“老破小”由于對口大名鼎鼎的“建平西”，其二手房價每年入學季之前都會迎來一波上漲，從未出現過跌勢。

本輪上漲從2020年5月開始發酵，并在10月份開始猛漲，5個月不到，漲幅高達43%。

在學區房瘋狂漲勢的助推下，上海全市二手房行情也一路走高，2020年4月—2021年1月連續10個月保持2.4萬套—4.45萬套的月成交套數，其中最高峰出現在2021年1月。此后，“121樓市新政”疊加春節假期，2月份成交套數有所回落。

教育改革讓學區房涼涼？

3月16日，上海教委發布了中考改革的新政。新政之下，優質高中的名額將被分配到每一所不挑生源地初中，原則上都能拿到市優質高中分配下來的名額，最大限度保證校校之間的平等。

此次政策提出了“名額分配綜合評價錄取”制度。名額分配綜合評價錄取是上海《中考改革方案》確定的招生錄取新辦法。具體包括名額分配到區招生錄取和名額分配到校招生錄取兩類，合計占市實驗性示范性高中招生總計劃的50%-65%，與改革前相比，名額分配比例進一步擴大。這也就意味著，從優質初中考上優質高中的學生數量將明顯減少，而從普通初中考上優質高中的學生數量將明顯增加。這樣一來，優質初中學區房的含金量降低，同時也會傳導至優質小學的學區房。

該消息一出來，不少人第一反應就是，學區房要涼涼了。

樂居網房產經紀人也爆料稱，同樣在梅園二街坊，一套32平米的學區房在新政前掛牌720萬，新政后立刻修改到699萬。

記者在上海鏈家的網站上看到，幾天前剛掛網的梅園三街坊的一套近47平米的房子，掛牌價825萬，平均18萬元一平米。而多個在春節之前就掛網的梅園三街坊一套近30平米的房子，掛牌價728萬，平均25萬元一平米。

據證券時報報道，上海易居房地產研究院發布的報告指出，此次政策提出是基于教育改革的目標和精神出發的，側面也反映了2020年上海學區房市場的風險和問題。

根據克而瑞數據庫監測的數據，2020年全年上海新建商品住宅成交均價為55994元/平方米，同比漲幅為2.5%。而以去年學區房炒作較多的大三林板塊（包括前灘）為例，其2020年全年新建商品住宅成交均價為99359元/平方米，同比漲幅為17.7%。類似漲幅明顯偏大，說明價格虛高。若后續價格下跌，則容易對購房者產生各類風險。

北廣深杭會學上海嗎

上海市教委發布了教育新政之后，其相關內容隨即便登上了微博熱搜。有網友在文章下留言：“北京還有其他城市會跟進嗎？”業內在猜測，這是不是一個改革的信號。因為上學資格和學籍相聯系，買房獲得學籍成為了許多家長的首選。

此次上海教育改革究竟會不會逐漸過渡到其他城市，還不得而知。但可以看出，上海的教育新政在一定程度上緩解了家長們的“教育焦慮”。

新政出臺之后不久，3月19日下午，上海市房地產經紀行業協會向滬上全體房地產經紀機構發起“規范房源掛牌和信息發布的自律倡議”。鏈家、太平洋、中原、我愛我家、Q房網、21世紀房屋、信義房產、美凱龍愛家、志遠房產、佳歆房產、58安居客、搜房、房友、幸福里等14家主要房地產經紀機構和平臺企業響應倡議，現場簽署了承諾書。他們承諾，在線上、線下房源發布信息中，不使用“學區房”進行推介、宣傳；在業務經營中，不以“學區房”名義，誤導購房者。

3月16日，上海公布中考新政之后，深圳也公布了修訂之后的龍華區大學區學校積分入學辦法（征求意見稿），并向公眾征求意見。在市場人士看來，這是深圳首次提出“全區試點大學區制”。

其中，龍華區教育局將在民治小一選取民治中學教育集團民順小學校區、民治中學教育集團民新學校校區、龍華區教科院附屬實驗學校（世紀春城小區范圍）、龍華區實驗學校、深圳高級中學（集團）北校區5所學校作為新辦法實施學校。據證券時報報道，在這當中，最受深圳家長關注的莫過于深圳高級中學（集團）北校區，原來這個學區的小區均價早已突破10萬。就以最近發布的二手房成交參考價為例，水榭春天一期的參考價為每平方米73000元，而帶有深圳高級中學（集團）北校區的水榭春天5期的參考價就高達每平方米90500元。

有分析人士認為，本次深圳“大學區”改革試點，僅從入學積分制度進行微調，仍是單片區戶籍人口受惠，改革力度較小，對于遏制高價學位房效果有限。但仍有不少人認為，雖然龍華區的大學區制對遏制高房價效果有限，但是改革從來不是一步到位的，改革總會有希望。

本刊綜合21世紀經濟報道、中國基金報、中國經營報等內容整理