房子不賣，靠出租能回本嗎

小白老師

2月8日，深圳住房和建設局宣布建立二手住房成交參考價格發布機制，對具體樓盤開出指導價，堪稱樓市調控的最具創新舉措。

值得一提的是，指導價普遍在市場價基礎上“打5-7折”。目前，多數銀行已表態會參照指導價發放房貸。

于是社會上有兩種議論。

一是有助于穩房價，打擊炒房客，抑制樓市泡沫，給樓市降杠桿。

正如3月2日，銀保監會主席郭樹清在國新辦新聞發布會上所言，很多人買房子不是為了居住，而是為了投資或者投機，這是很危險的。因為持有那么多房產，將來這個市場要是下來的話，個人財產就會有很大的損失，貸款還不上，銀行也收不回貸款、本金和利息，經濟生活就發生很大的混亂。所以，必須既積極又穩妥地促進房地產市場平穩健康發展。

另一種觀點是，剛需買房更難，但對業主影響有限。

理由是，銀行參照指導價發放房貸后，房貸金額將會更少，首付將會提高，剛需因為首付提高而更難以購房。同時，對業主而言，因為指導價是打折的，降價了不愿意賣，頂多出租就行了，對其影響有限。

我的觀點是，二手房指導價出臺對剛需明顯是利大于弊的。

第一，二手房指導價就一定會導致剛需貸款首付提高嗎？當然不是。指導價的作用是讓房價回歸到理性，其價格會比之前掛牌價低。但是如果房價回歸到指導價附近，那對剛需而言，不僅首付低了，而且月供壓力也降低了，豈不是更好？

當然，既然房價沒變，首付金額少了，貸款金額降了，對剛需來說不一定都是壞事。因為你首付提高的同時，你的月供也降了，會減輕你的生活壓力。

二手房指導價的作用也可以扭轉新房、二手房價格倒掛的局面。很多人之所以去“打新房”，就是因為新房限價，二手房不限價，形成巨大的差價，給購房者造成“買到就是賺到”的心理。二手房指導價出來后，新房和二手房的價格是趨同的（政策層面），而且二手房指導價相信不會快速上漲，這樣對炒房客的心理帶來影響，即搶到也不一定能賺到。從這一層面看，反而有助于緩解新房壓力。

第二，指導價出來后，業主不想賣房，靠出租能抵房貸成本嗎？

很難！要知道深圳的住戶存款是低于住戶貸款的，這意味著深圳很多人的購房資金是借來的（全款的少）。我們假定房貸800萬，按揭貸款20年，利率5.3%，等額本息，那么月供高達5.4萬元。

房貸800萬，那么房子總價是1000萬元左右，位置好一點的地段大約是100平米左右。這么大的房子，月租金達到3萬就不錯了。深圳平均租金收益率（一套房屋的年租金收入和房屋價值的比值）大約是1.6%左右。

可見，房子不賣，靠出租并不能抵房貸成本。

所以，二手房指導價出來后，如果嚴格執行，時間越長，持有多套房的炒房者越難受（房貸），對剛需則是利好。