魔幻的上海樓市 親歷者：先賣后買就像拿著現(xiàn)金裸奔

清友會

上海調(diào)控新政會給火熱的市場暫時降降溫，但地產(chǎn)牛市并不會因此而終止。成交量短暫回落后，3月小陽春依舊可期，剛需應(yīng)把握最后的窗口期。

前不久上海8部門聯(lián)合出臺地產(chǎn)新政，打響了2021年調(diào)控的第一槍。說實話，其實并不意外，甚至可以說是如期而至。現(xiàn)在全國地產(chǎn)調(diào)控就像“打地鼠”游戲，一旦出現(xiàn)過熱苗頭，就會倒逼政策出臺，去年是深圳，今年是上海，前不久上海房管局之前也透風(fēng)，會完善認(rèn)籌規(guī)則。

01上海樓市究竟有多火？親歷者：先賣后買就像拿著現(xiàn)金裸奔

去年下半年以來上海樓市確實太火了，新房認(rèn)籌率超過300%的樓盤比比皆是，二手房跳價暴漲的情況司空見慣，一房難求。

作為一個從去年11月至今買房未果的購房者，我對此深有感觸。一共認(rèn)籌了兩個新盤，一個盤有350多套房，認(rèn)籌率313%，搖號到470多號，到選房時只剩最后一套一樓的，不得已放棄。還有一個盤560多套房，認(rèn)籌率241%，搖到了800多號，覺得沒希望，都沒去現(xiàn)場選房。這兩個盤都是日光。

期間也看了一些二手房，除了價格上調(diào)了10%外，賣方主導(dǎo)市場還將高額稅費轉(zhuǎn)嫁給買方，惜售情緒濃重。年前很多本來計劃要開的新盤基本不開了，集中推到了3月，似乎都在等小陽春。新房暫停取證后，二手房交易異常活躍。分享一個親身經(jīng)歷的例子。11月我認(rèn)籌的一個江橋新盤均價在5.6萬左右，前幾天對面的次新盤剛滿2年限售，單價就突破了7w，十分瘋狂。

有人說當(dāng)前的上海樓市最不能做的就是賣掉二手房去買一手房，極有可能是新房搖不到、二手房上漲，來回一場空，損失上百萬。不少上海買房親歷者用血淚史告訴你，先賣后買就像拿著現(xiàn)金裸奔，很容易陷入購房焦慮。

02上海調(diào)控威力有多大？購房者：有人歡喜有人憂

雖然上海地產(chǎn)調(diào)控在預(yù)期之中，但來得這么快，確實有些出人意料。因為前幾天網(wǎng)傳的新房認(rèn)籌調(diào)控規(guī)則剛被閔行房管局緊急辟謠，就在大家推測要讓房價先飛一會，到3月兩會才會出政策時，更大力度的全市調(diào)控就來了。

縱觀上海地產(chǎn)調(diào)控新政，主要是以下幾點。

第一，夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。禁止“假離婚”炒房，嚴(yán)格限購政策，這應(yīng)該是影響最大的一點了。在此之前，上海是四大一線城市中唯一沒有對離婚買房有限制的城市，此舉堵住了通過“假離婚”獲得首房首貸資格的口子，以后通過“假離婚”炒房行不通了，哪怕是改善置換都不行了。

第二，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收增值稅。調(diào)整增值稅征免年限，從2年提高至5年。這一點會有一些影響，增值稅率為5.3%，通常基數(shù)比較大，所以金額也不低。之前滿5的非普通住宅是按照銷售收入減去購入價款后的差額征收，現(xiàn)在是全額征收。如果是現(xiàn)價600萬的房子，之前購入價100萬，滿2不滿5，之前增值稅是26.5萬，現(xiàn)在是31.8萬，相差5.3萬，稅費有一些增加，但賣方估計會轉(zhuǎn)嫁給買方，變相推高房價。

第三，實施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，嚴(yán)防信用貸、消費貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。雖然上海金融屬性也比較強，但限購政策比之前深圳要嚴(yán)格很多，投機需求沒有那么旺盛。這次從資金端出發(fā)，通過差別化信貸，調(diào)控放貸節(jié)奏，抑制房價的作用不會太明顯，更多的是拉長二手房流動周期，不至于跳價暴漲。

第四，完善新建商品住房公證搖號選房制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。這應(yīng)該算是調(diào)控中最大的亮點了，保障剛需。但現(xiàn)在還沒出細(xì)則，沒有明確“無房家庭”的界定，新房搖號操作細(xì)節(jié)尚未披露。

總體來看，這次上海調(diào)控新政恰逢其時，針對性也較強，嚴(yán)厲打擊離婚炒房、違規(guī)借貸炒房等投機行為，但對剛需相對友好，盡量滿足合理的住房消費需求，有人歡喜有人憂。

03未來上海房價怎么走？剛需族：把握難得的購房窗口期

雖然上海調(diào)控新政能給火熱的市場暫時降降溫，放緩上海地產(chǎn)牛市的節(jié)奏，但并不會終止。

預(yù)計新政執(zhí)行后，買賣雙方逐漸回歸理性，市場情緒有所緩和，特別是春節(jié)前這段時間，疊加疫情防控和信貸收緊等因素影響，成交量可能會短暫回落。但很快會恢復(fù)，尤其是3月新盤集中推出，需求會再次釋放，小陽春依舊可期。

主要是上海房地產(chǎn)運行的邏輯并沒有發(fā)生根本變化，驅(qū)動力依舊存在：一是全球大寬松，通脹再起，一線城市作為核心資產(chǎn)價值凸顯；二是需求增長明顯，落戶松綁、舊改、學(xué)區(qū)改革帶來了一波新需求；三是供應(yīng)相對短缺，2020年12月上海二手房成交創(chuàng)下4年新高，為3.9萬套，現(xiàn)在鏈家上待售的二手房不到3.4萬套，庫存嚴(yán)重偏低。

供不應(yīng)求是未來上海房價最堅實的支撐。對于剛需購房者，應(yīng)把握難得的、被拉長的窗口期，抓緊時間上車。