上海學區房不吃香了？

萬宏蕾

2020年10月25日，上海，購房者在看房產中介掛牌的學區房

近日，上海市教委公布了《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，明確將上海委屬、區屬的實驗性示范性高中招生計劃的50%-65%“分配到區、分配到?！薄Ｒ簿褪钦f，上海將從最優質的高中學位總量中拿出六成左右給各區、各校進行分配。

和以往相比，這次政策是直接從學區房的根基——“生源”處下手，并且一上來政策力度就非常大?！斑@可以看作上海學區房樓市有史以來遭遇的威力最大的政策組合拳了。”上海財經評論人孫金華告訴本刊記者。

一石激起千層浪，這段時間，關于上海學區房價格即將“腰斬”的消息層出不窮。

自2020年上海實行“公民同招”“民辦搖號”政策以來，忙于搶購學區房的上海家長再次陷入迷茫。學區房真的不吃香了？這次上海學區新政的影響究竟有多大？

學區房的漲跌邏輯

上海是全國乃至世界著名的教育發達城市，上海學生在有“教育界的世界杯”之稱的PISA測試中連續兩屆蟬聯世界第一。上海學區房的價格漲跌自然牽動著無數家長的心。

“要看清上海學區房的漲跌行情，必須先理解上海最近幾次教育改革方案的大致思路?！?孫金華說。

2020年3月，上海市正式出臺《2020年本市義務教育階段學校招生入學工作的實施意見》，明確公辦學校與民辦學校同步統一招生，并且民辦小學、民辦初中此后不再具備“挑選生源”的權利，錄取學生要靠“搖號決定”。

“公民同招”“民辦搖號”徹底改變了上?；A教育的路徑。新政之下，升學的孩子有兩條路：進入家門口的公辦或搖號去民辦。一旦搖號不中，很可能會被統籌到區內排名靠后的公辦學校。

此項政策在一定程度上緩解了孩子的升學壓力，但也帶來一些不確定性。

“上海教育改革政策制定者的初衷是公平，減少焦慮。民辦學校搖號政策的目的是真正讓公辦和民辦在同一個起跑線開展公平競爭。原來是靠死讀書能夠考到好的民辦學校，現在要看天吃飯，搖號看運氣。長遠來看，這有利于引導各類學校提高教育質量，減少生源依賴，真正做到有教無類、因材施教?！鄙虾Ｊ薪涛A教育處處長楊振峰表示。

而上海家長的心態是“搶優”，“絕不能輸在起跑線”?！凹热缓玫拿褶k靠運氣，好的公辦總是要靠劃片的?！?020年搖號政策出臺后，“買學區房”成為不少上海家長的選擇。

當時很多地段的學區房普遍看漲，特別是面向公辦名牌小學、重點初中的“雙學區”和對口“九年一貫制”學校的房子，尤其火熱。

對口浦東福山外國語小學和建平西校（初中）、作為“雙學區”代表的建于1986年的浦東某小區，一年內房價從平均每平方米10.64萬元漲到了15.28萬元，34平方米的小房型甚至賣到750萬元。

“既然好的民辦靠運氣，好的公辦總是要靠劃片的?！?020 年搖號政策出臺后，“買學區房”成為不少上海家長的選擇。

據研究機構統計，2020年上海二手房的成交量上漲了31%，學區房上漲了37%，雙學區則漲了44%。

心理影響大于實質影響

其實，早在2016年教育部印發《關于進一步推進高中階段學校考試招生制度改革的指導意見》后，上海就在醞釀將優質普通高中和優質中等職業學校招生名額合理分配到區域內初中的辦法，以此進一步促進義務教育均衡發展。

具體到這次改革的方案和框架，則在2018年《上海市進一步推進高中階段學?？荚囌猩贫雀母飳嵤┮庖姟分幸呀浻兴w現。

2021年3月，中招改革實施辦法正式發布，自招比例大幅縮減，名額更多分配到各區和初中學校。

此前，上海市重點高中有40%的新生是通過自招錄取的，上海中學、華師大二附中、復旦附中、交大附中這所謂頂尖“四?！弊哉械谋壤踔粮哌_60%。為了挑選優質生源，上海市重點高中的自招名額主要投放到“嫡系”民辦初中和第一梯隊重點初中。

2020年上海市高中市重點錄取人數為17800人左右，中考人數是84000人左右。從對學生的影響來看，孫金華做了以下幾個分類：

排名占全上海前2.5%的這部分學生，大多是來自于一梯隊公辦初中及部分優質民辦初中，他們的高中目標是四校，大學目標是清北復交及世界一流大學。這前2.5%學生中的頭部，繼續走自招路線進入重點高中，其實這次新政策對他們沒什么影響。

前2.5%學生中的腰部和尾部，也是很厲害的“牛娃”。看上去這批學生是這次新政最大受影響者，因為自招比例大幅縮減，拿掉的就是他們的一部分名額。

再分析排名約占全上海前21%的這部分學生，他們大多來自二梯隊公辦初中頭部和腰部，及一梯隊公辦初中及民辦優質初中的腰部和尾部。高中目標是“八大”（八所市級重點高中）和其他區屬市重點，大學目標是985和211大學。新政之前，他們的入學路徑是40%（自薦+推優）進入區屬市重點高中，45%區內競爭（15%零志愿+30%平行志愿），剩下的15%校內競爭。

剩下的學生，大多來自于二梯隊公辦初中的尾部學生、普通初中甚至俗稱的“菜場中學”，目標是考上高中，高考上線。這里面成績優秀的學生或是新政最大受益者，不過前提是必須考過控分線。

從生源情況對應到學區房市場，現實是“一梯隊小學+一梯隊初中，二梯隊小學+一梯隊初中，學區房的房價會保持平穩?！睂O金華分析，“一梯隊小學+二梯隊初中，二梯隊小學+二梯隊初中，則是這次新政的受益者，這些學區房的房價平穩，甚至不排除在前期漲幅較少的區域，受益大的這部分學區房還會有補漲。”

“大部分房子都漲的時候，學區房多漲一點，大部分房子都跌的時候，學區房少跌一點?！敝性禺a首席分析師張大偉認為，“相比普通房產，學區房基本都屬于改善型‘剛需，這類購房者剛需更意愿承擔貸款。未來如果經營貸入樓市這一點抑制不住，學區房還會繼續漲?！?/p>

新政作用于學區房，長遠來看可能發生影響，但目前的市場情況來看，并沒有出現所謂的學區房價格“腰斬”。孫金華補充，“總的來說，新政對上海學區房房價的影響，心理影響大于實質影響。”

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PISA是經濟合作與發展組織（OECD）于2000年發起的一項國際學生評估項目， 每三年評估一次，主要對接近完成基礎教育15歲學生的閱讀、數學、科學素養進行評估。這項測試被世界主要國家公認為衡量基礎教育水平的一個標尺。