租賃土地使用權年租金標準評估方法初探

陳立定

浙江樹人大學經濟與民生福祉學院

一、引言

隨著我國土地有償使用制度改革的不斷深化，改變單一的土地出讓制，積極探索推行租賃制供地模式日益受到各地的重視。2020年下發的《中共中央國務院關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》明確要求“深化產業用地市場化配置改革。健全長期租賃、先租后讓、彈性年期供應、作價出資（入股）等工業用地市場供應體系。”相比于出讓供地方式，租賃方式供地在租賃形式、租期確定、租金標準等方面具有更大的靈活性。因此，當前政府加強公示地價體系建設時，除評估建立對應于出讓土地使用權下的城鄉基準地價體系外，很有必要建立與之匹配的租賃土地使用權年租金標準體系。

二、租賃制的不同實現形式及其年租金屬性分析

（一）租賃制的不同實現形式

租賃制最大的特征是土地租金并非一次性收取，可按年或月收取，且因租金的具體確定、承租期限、收取原則等不同而具有不同的實現形式，如有年定額租制、年分成租制等。不同實現形式的租賃制下權利人的權能屬性、租金水平及其適用性等也不一。首先，從租賃合同約定的租期長短看，有5年以內的短期租賃，10、20年等的長期租賃。一般而言，短期租賃盡管相關法規政策賦予權利人一定的轉租權、處分權等，但由于租期過短，權利人很難充分實現相關的權能及其享有土地的預期增值收益，因而更多體現的是一種債權屬性。長期租賃，權利人不僅享有較完整的轉讓、轉租等權能，而且能較好地獲取土地的預期增值收益。因此，同一宗土地對于承租人而言，理論上獲取長期租賃應比短期租賃要支付更高的年租金標準。

其次，從租金的支付、調整方式、調整周期等看，有租賃期內固定年租金、租賃期內固定租金調整幅度以及年租金彈性確定等不同形式。固定年租金方式一般又有租賃期內固定年金、租賃期內固定年金調整幅度及調整周期等，如有租賃期年內固定年租金1年1付、2年1付、3年1付等；或租賃期年內租金按固定比率遞增，如年租金1年1付逐年按固定比率遞增、2年1付每1支付周期按固定比率遞增、3年1付每1支付周期按固定比率遞增等等。對于年租金彈性確定方式，一般是采用簽訂短期租賃合同方式，如1年1簽、2年1簽等，相應的年租金標準、支付方式等結合合同約定的租期采用一次性支付固定年租金或分期支付年租金等方式，合同租金標準的確定則依據租賃合同簽訂時點或續簽時點的市場租金水平、基準地價等狀況進行靈活確定或彈性調整。長期租賃方式的租金確定一般難以采用租金彈性確定方式，比較適合采用固定年租金或固定調整幅度的方式，而短期租賃方式的租金確定則更具靈活性，既可以采用固定年租金方式也可以采用彈性租金方式，目前各地涉及土地資產處置采用租賃制時一般實行彈性年租金方式，通過簽訂短期租賃合同，以及租金隨基準地價調整幅度而調整的方式。

（二）租賃土地使用權年租金標準的屬性

出讓制和年租制均屬租賃制范疇，兩者的基本共同點都是土地使用者通過支付地租而換取土地使用權，在租期內擁有對土地使用權一定的處分權，租賃期滿后擁有獲取地上物價值的補償權；兩者的主要區別則在于出讓制是用地者一次交付整個出讓期全部年度地租的貼現值總和，年租制則是按年交租。根據地租地價理論，地價本質上是地租的資本化，即出讓地價可以看作是出讓年期的土地（年）租金的資本化。由此定義來看，用地者應交地租額的總和在理論上應是等值的。但從現實情況來看，由于租賃制比較靈活，兩者之間的關系遠非如此簡單。

要分析比較年租制年租金與批租制出讓地價（出讓金）之間的關系問題，首先需要比較并厘清租賃和出讓兩種方式對土地資產處分權能的大小。我國現行法律規定出讓方式取得的土地使用權，在使用年期內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動，即出讓土地使用權擁有比較完整的權能。而土地租賃根據《規范國有土地租賃若干意見》第六條規定，承租人取得承租土地使用權，承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后，經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。其次，從租賃制和出讓制適用范圍看，租賃制的適用范圍受到較大的限制，本身具有一定的政策性。如《規范國有土地租賃若干意見》規定“對因發生土地轉讓、場地出租、企業改制和改變土地用途后依法應當有償使用的，可以實行租賃。對于新增建設用地，重點仍應是推行和完善國有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補充。對于經營性房地產開發用地，無論是利用原有建設用地，還是利用新增建設用地，都必須實行出讓，不實行租賃”。

第三，從土地市場運行特征及價格形成機制看，土地市場是一個分級運行的不完全市場，土地租賃市場與土地出讓市場是兩個不同性質的市場，租賃市場價格與出讓市場價格的形成機制及影響因素并非一致，兩者之間的價格形成并非完全協調統一，特別是當前我國普遍存在的租金不漲或增長緩慢，但地價上漲迅猛，造成租售比價嚴重失衡。因此，現實市場條件下，市場租金與市場地價之間不等值的情況比較普遍。

第四，盡管對同一地塊而言，承租人采用年租制或批租制取得土地使用權所付出的年租金總額和出讓金理論上存在等值關系，但租賃制年租金標準在量的方面并非簡單的等同于出讓土地價格按相應的土地還原率折算得到的等額年值。因為土地租賃的方式比較靈活，實際支付的年租金標準的高低事實上還與租賃合同約定的租金支付方式、租金調整方式及調整時間間隔、幅度等的差異而存在較大差異。如租賃合同約定是年初支付還是年末支付，兩種的租金額存在一定差異；固定年租金與按年不同比例、不同幅度遞增，實際確定的初期年租金額存在較大差異。因此，租賃制年租金標準的確定還需要具體分析租金的支付方式、支付期限和調整方式等不同的管理政策作相應的等值換算。

三、租賃土地使用權年租金標準的評估方法思路

（一）租賃土地使用權年租金標準確定的可行技術途徑

作為土地市場地價表現形式之一，租賃年租金理論上可采用市場比較法、租金剝離法、地價反算法等方法進行評估確定。采用市場比較法評估確定年租金的前提條件是土地租賃市場發達，特別是與待估租賃宗地的用途相同，租賃方式、租期、租金支付及調整方式相近，屬于同一供需圈內相鄰地區或類似地區的正常（或可修正為正常）的租賃實例比較豐富。但我國當前土地租賃一級市場尚處于初步階段，現實土地市場條件很難滿足各類不同情形的租賃制年租金評估。采用租金剝離法評估確定年租金現實可操作性比較強，但也存在致命的缺陷，即二三級房地產市場收集到的房地租金案例一般僅反映租賃市場的運行狀況，且更多反映的評估時點現時的市場租金水平，同時該租金本質上是一種債權屬性，與物權、準物權屬性的長期租賃制在土地權利上存在本質差異。同時，采用此法評估的租金往往很難做到與出讓市場地價總體相平衡。

出讓地價反算法，即根據土地出讓市場地價水平反算土地租金水平。依據收益還原法原理和資金時間價值等值計算模型，理論上出讓地價與租賃制固定年租金（年金）之間存在以下的簡單關系：

a=P＊〔1-1/（1+r）〕/〔1-1/（1+r）n〕

上式中，a為 租賃制固定年租金（年金），P為出讓地價，r為折現率（土地還原率），n為出讓土地使用年限。

該方法理論上能更真實地揭示出地價是土地權利的購買價格的實質，有利于確保測算的土地租金與土地出讓金（地價）總體相平衡。但上述模型是基于權利人持有土地期間的土地年收益為固定不變、折現率不變的假設前提之下的理想化模型。現實條件下，由于不同區位、不同時期、不同性質、不同用途土地的純收益、投資風險、收益率因土地市場供求關系等不同而并非固定不變，折現率也并非是固定的技術參數，需要綜合考慮兩者在權能、市場供需關系、租金支付方式、調整方式，以及租賃制的特殊政策性及其適用范圍的較大限制等因素的影響，實際上將市場地價換算成年租金的折現率應大大低于出讓土地還原率。

深入分析租賃制和出讓制的區別，在假定兩種不同供地方式下土地權利人取得的土地權能相同的情況下，租賃制特別是長期租賃制作為我國土地使用制度改革不斷深化背景下通過反思出讓制實踐所存在的問題基礎上而創立的一種更為靈活的供地方式，本質上是對出讓制一次性繳納未來年期全部出讓年度地租造成用地者初始投資成本投入過高而對出讓金付費方式的一種改良。就此而言，土地租賃制實際上與銀行為企業提供租賃融資非常相似，即相當于政府為購買土地使用權的用地者提供零首付的按揭貸款，將本應一次性繳納的地價款按年度逐年向政府支付本金和利息。據此，為使得土地租賃制租金標準確定的規范化管理，筆者認為實踐中租賃制年租金的確定方法途徑，可以出讓地價額作為基礎，按照零首付按揭貸款方式確定年還本付息額的原理和方式來確定年租金標準，更具可行性、合理性。

（二）出讓地價反算法確定年租金的方法思路

根據資金時間價值原理和資金等值計算方法，出讓地價反算法確定年租金，即視租賃制年租金為出讓地價（一筆貸款總額）的年末等額償還額（等值年金），通過投資回收系數換算得到。考慮到租賃合同約定的年租金支付時間一般為年初支付，因此調整后的投資回收系數即為i(1+i)n-1/[(1+i)n-1]。同時，由于租賃制方式靈活，租金的不同支付方式、調整方式、調整期限下的（初期）年租金有所不同，其中最基本的租金支付形式即為租賃期內以一年一付固定年租金方式支付，其他的支付方式主要有n年一付固定年租金方式，一年一付每支付周期年租金遞增一個固定比率的方式、n年一付每支付周期年租金遞增一個固定比率的方式等。見表1。

表1 不同形式的年租金測算模型一覽表

上述模型中，貼現率（r）參數的取值是出讓地價反算法測算年租金的關鍵，也是租賃制年租金確定的難點。綜合前述對租賃制供地方式類似于政府為購買土地使用權的用地者提供零首付的按揭貸款金融支持的基本思想，筆者認為折現率（r）參數取值可參考商業銀行住房抵押貸款利率確定的一般方法思路，以估價時點中國人民銀行公布的長期貸款基準利率為基礎，再綜合考慮租賃制適用范圍的嚴格限定性、特殊的政策性因素，結合房地產市場實際租售比價、商業銀行實際執行的住房抵押貸款浮動利率以及國家相關政策性銀行的信貸利率優惠折扣政策等進行綜合平衡后確定，更具合理性、科學性、規范性和可操作性。具體取值時可結合區間控制的思路，通過綜合分析當前商業銀行實際執行的長期貸款利率浮動區間、國家相關政策性銀行的信貸利率優惠折扣，各地房地產市場租售比價的實際情況，以及海外房地產市場成熟國家或地區年租金與市場售價的合理比價關系等，通過政府公共決策程序，確定一個相對合理的貼現率參數值，以一方面規范土地租賃行為，另一方面便于形成一個較為穩定的市場預期，引導和促進土地租賃制市場健康發展。