軟硬兼備的產業地產

王絳越

產業地產是僅次于辦公和住宅的熱門投資類別，住宅地產、商業地產、產業地產的三足鼎立局面已成，新時期“軟”（服務）“硬”（產業）兼備的產業地產發展邁入了加速期。

從“單點作業、生產優先”到“多點聯合、以人為本”，產業地產的服務有了本質上的提高，但其成本上漲幅度偏高，各地方政府對其運營商和入駐企業的考核也在趨嚴，區域優勢和產業特色之外，專業制勝亦是其要素，“今后一家公司如果說它只能做一點住宅，這家公司是沒有競爭力的。能夠去孵化一家公司，或者孵化一個產業的能力，是做產業地產的終極能力。”

如何兌現對產業的承諾

2020年我國300個城市合計推出工業用地規劃建筑面積9.6億平方米，同比增長12.1%；合計成交工業用地7.9億平方米，同比增長5.6%，兩項指標均較去年有平穩增長，產業地產的規模穩步擴增。據《2020中國產業地產20強》榜單，聯東集團和華夏幸福、中國金茂位列三甲，招商蛇口、億達中國、天安數碼城等知名企業位列前十陣營，該領域的頭部企業占比較大。而換個角度來看，我國TOP20房企中已有過半企業布局產業地產。

入局不難，難的是接下來的產業操持，若要真正落地產業地產，必須了解產業的發展規律以及其與所在區域的契合程度。產業地產“拿地-開發-招商-運營”的有機聯動模式并未有顛覆性的變化，成功的產業地產項目，必然需要“戰略性地解決拿地問題，針對性地解決開發問題，實操性地解決招商問題，創新性地解決運營問題”；其中，招商和服務又是產業園區運營的核心，招商解決企業“招進來”的問題，服務則解決企業“活下去、活得好”的問題。

產業地產的運營者如何兌現對于產業的承諾是產業地產良性發展的關鍵。星河產業集團常務副總裁閻鏡予曾這樣評析地產運營商的段位，“如果說一個產業運營商說自己所有的產業都能做，它一定是一個假的產業運營商。所有行業都做，其實就是什么行業都做不精，這個只能叫做寫字樓招商。”曾擔任張江高科總經理一職的葛培健也認為，“產業地產與住宅地產本質上是有區別的。住宅地產講究的是短、平、快，而產業地產講究的是深耕和久久為功。如何練就真身，唯有堅韌、堅持、堅守。如何功成出山，唯有專注、專心、專業。”

而今，當產業定位從勞動密集型向知識密集型轉變，空間形態從低密度廠房向集約型城市綜合體轉變，園區功能從單一生產功能向多元社區功能轉變，運營服務從物業服務向產業運營增值轉變……產業地產的要求愈發明晰，業內人士總結出該類項目所面臨的三大機遇——“結構性的產業機遇、改善性的產業機遇和創新性的產業機遇”，從而挖掘有效需求，確定目標客群。

城市更新的產業地產時代

事實上，各地的產業地產發展路徑大抵都經歷過定制式廠房、小型產業園、連片式集中工業區、主題式園區、產城融合社區的分期階段，“產城融合”“產業新城”“產業小鎮”“園區4.0”等概念也都曾風行一時。但無論怎么界定，產業始終是衡量產業地產項目是否成功的標準，成功的產業地產項目猶如一片產業森林，“既有參天大樹（龍頭企業），也有繁茂的小樹小草（中小微企業），有完整、協調的生態整體（產業生態和產業鏈），凸顯產業特色，打造產業高地。”京東智谷執行副總裁陳昱指出，“只有真正為企業提供有價值的、有產業支撐的、能夠為企業提供賦能的平臺，才能在越來越激烈的競爭中贏得生存空間，在不利的環境下活得更好。產業地產的未來，一定是真正以服務企業、發展產業、盤活區域經濟為主，同時也承載著城市發展的未來。”而在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，“現階段城市更新開始進入精細化運營階段，即微改造，不再大拆大建，邏輯已徹底改變，城市更新已經從1.0的住宅化、2.0的類住宅化，現在到了3.0的產業地產時代。”這也得到了產業地產運營者的贊同，即“工改工”是城市更新的重要方向，需盤活存量低效利用的工業用地，通過工業用地再開發實現產業轉型升級。將城市更新與產業運營疊加的難度在于既要梳理城市脈絡、不破壞城市風貌又得支持產業轉型升級。

數字經濟的興盛和時新技術的突破使得現階段的產業地產建設開始提供重視體驗感的“智生產”、“智生活”、“智服務”。這讓本就有相當積淀的智慧屬性探索再被拓深。早在2012年，十八大即提出建設智慧型園區的目標，傳統產業地產的智能化正式拉開序幕；2015年，國務院頒發的《關于積極推進“互聯網+”行動指導意見》，2017年住建部發布的《住房城鄉建設科技創新“十三五”專項規劃》均強調加強傳統產業的智慧化；2020年國務院發布《關于推進“上云用數賦智”行動培育新經濟發展實施方案》，支持數字化轉型服務咨詢機構和區域數字化服務載體建設，豐富各類園區、特色小鎮的數字化服務功能。上述政策和相關地方的政策讓眾多企業在該領域積極布局，強強聯手的案例頗多，新近的消息是綠地集團與微軟宣布將在產業園區內打造科創賦能中心，吸引具有發展潛力的科技企業入駐，通過資源整合、生態構建對入駐企業進行孵化培育。