南京：小西湖微更新

于鋒

2021年2月13日，南京，小西湖改造街區昆蟲小屋

春風駘蕩、陽光和煦的下午，來自上海的游客趙鳴（化名）走進了南京城南的小西湖歷史風貌區。推開堆草巷33號后院的木門，院中一棵棵蔥郁的古樹、一盆盆精致的盆景使一家人流連忘返。

這是小西湖歷史風貌區的“共享院”。老南京將自家院落打開，邀請游客進來喝茶、聊天，欣賞院內春色如許。而像“共享院”這樣的網紅打卡地，在整個小西湖歷史風貌區還有很多，每天都能吸引來數不清的各地游客。

2021年初，在經過五年打造后，占地面積4.69萬平方米的小西湖歷史風貌區正式開街，笑迎八方來客。在“小尺度、漸進式”的微更新模式下，這一形成于明清、歷經六百年風雨滄桑的南京老城南歷史街區華麗轉身，成為全國城市更新的優秀案例。

三所高校的志愿者活動，把企業、社會、居民、學生聯合起來，探索出了全新的“自上而下”與“自下而上”相結合的規劃理念。

承載“南京記憶”

青磚小瓦馬頭墻，回廊掛落花格窗。串接夫子廟與門東歷史街區的小西湖歷史風貌區地處南京老城南核心區域，位于長樂路以南，馬道街以北，箍桶巷以西，內秦淮河以東，是《南京歷史文化名城保護規劃》確定的22個南京歷史風貌區之一。

早在明代初年，隨著大明王朝定都金陵，南京城日益繁華，內秦淮河兩岸就開始形成一片片茂密的居民區。明弘治年間，著名戲曲家、書法家徐霖在城南武定橋南建造了私家園林——快園，內設麗藻堂、晚靜閣、小西湖等景觀。蘇州畫家沈周做客快園后，繪制了著名的《快園圖》，寫下的詩句“滿堂雨氣颯欲流，隔林綠樹啼春鳩。白云在家親在眼，不倚太行歌遠游”，堪稱這座金陵名園的生動寫照。

快園名氣遠播，甚至吸引來當朝天子。明武宗正德皇帝朱厚照南巡時，特地來快園游玩，在小西湖邊釣魚時竟不慎跌入湖中，左右隨從慌忙將皇上撈起。這口“春水鴨欄，夾以桃柳”的小西湖從此被改名為“浴龍池”。不過，周邊百姓卻記不住“浴龍池”這拗口名字，還是稱之為“小西湖”。久而久之，這整片以快園為中心的區域也叫做“小西湖”。

小西湖歷史風貌區底蘊深厚，文脈流芳，除了快園，這里還有過南京另一座著名的私家園林市隱園。

近代以來的著名作家、記者張友鸞，中國動畫大師萬籟鳴四兄弟等文化名人都曾是小西湖的居民。時光荏苒，小西湖的那些名園名宅已消逝不見，但卻形成了完整的街巷肌理。大油坊巷、西湖里、朱雀里、堆草巷、馬道街……這里的街巷寬窄不定、蜿蜒曲折，串聯起兩側風貌建筑，形成了毗鄰關系復雜的江南民居式院落，是南京老城南地區為數不多的、較為完整保留了明清風貌特征的歷史地段之一，承載著厚重的“南京記憶”。

“自上而下”與“自下而上”

在經歷多次自然與人為破壞的因素后，進入21世紀的小西湖片區 “淪落”為一個與現代城市發展存在落差及諸多違和的老舊棚戶區。房屋年久失修、布局混亂、居住擁擠、陰暗潮濕，缺乏基礎設施、公共廣場、綠地公園等公共服務配套，歷史建筑保護情況不容樂觀。

城鎮老舊小區改造，一直是黨中央、國務院決策部署的一項重大民生工程和發展工程。通過歷史街區更新，改善居民居住條件、生活環境和功能品質，讓老百姓的生活既留得住記憶，也看得到未來。

2015年7月，由南京市規劃局、秦淮區政府聯合牽頭，邀請東南大學、南京大學及南京工業大學開展“在寧高校暑期研究生志愿活動”，就秦淮區小西湖片區的保護與復興展開規劃研究，并由南京歷史城區保護建設集團（以下簡稱“南京歷保集團”）負責具體落實規劃方案。三所高校的志愿者活動，把企業、社會、居民、學生聯合起來，共同研究規劃思路、探索出了全新的“自上而下”與“自下而上”相結合的規劃理念。

小西湖歷史風貌區的改造，從一開始就確立了“自我更新、有機更新、持續更新”的微更新策略;根據風貌區的空間格局及居民產權關系，規劃設計了15個規劃管控單元及127個微更新實施單元; 以“院落和幢”為單位，采用“公房騰退、私房收購或租賃騰遷、廠企房搬遷”的方式，降低人口密度，釋放建筑空間;按照“共商、共建、共享、共贏”的基本原則，實施“小規模、漸進式”有機更新;保留原有建筑格局和傳統街巷肌理，激發片區活力。

2017年，改造項目啟動搬遷，片區810戶住戶，搬走408戶;2019年，在釋放出48個院落后，項目建設正式開始;2020年底，片區改造成果初步呈現。小規模、漸進式的“微更新”改造，使得小西湖歷史風貌區顏值雖改，但煙火仍在。原有建筑格局和傳統街巷肌理得以完整保留，變身為基礎設施、生活公共服務和市政配套功能完備的新型社區。

政府職能部門、街道、社區居民、國企建設平臺和社區規劃師組成“五方平臺”，在平臺上解決各種問題、達成共識，增強居民的參與感，提升他們的幸福感和安全感。

以改善民生為前提

“共商、共建、共享、共贏”是小西湖改造中秉承的理念。南京歷保集團負責人表示，歷時五年的小西湖“微改造”，始終以改善民生為前提，尊重居民意愿。

在這個過程中，政府職能部門、街道、社區居民、國企建設平臺和社區規劃師組成“五方平臺”，充分鼓勵和幫助片區居民共同參與到項目改造中，共同研討片區建設、整治、服務、管理、宣傳，在平臺上解決各種問題、達成共識，增強居民的參與感，提升他們的幸福感和安全感。

目前，小西湖片區已經釋放出的48個院落，就是在居民充分了解改造政策后，通過共同協商，最終達成一致搬遷的共識。

堆草巷31號是改造后形成的“共生院”。在充分尊重民意的前提下，院內13戶居民選擇搬遷，2戶居民因年齡偏大、故土難離而選擇留下，由居民方、產權方、建設方共同出資對房屋進行改造。根據院落位置及內部結構，由東南大學進行設計，一方面利用院內釋放出來的公共空間，為留下的居民修建廚房、衛生間，增加功能性建設，改善生活條件;另一方面，利用已搬遷房屋引進新型文化業態，讓70多歲的原住民和90后新銳規劃設計師共處同一院落，在同一屋檐下，共守公約，共做好鄰居。

以堆草巷33號為代表的“共享院”，則是根據房屋位置特點而改造成功的公共空間。這座院落為私房，有一處堆放雜物的后院，院墻破舊極不安全。房屋主人與南京歷史城區保護建設集團溝通后，在產權不變的情況下，將房屋后院進行重新設計布局，將原來的實體墻做成鏤空的花墻，并打開后門對游客開放。改造后的堆草巷33號共享院清新雅致、花團錦簇，100年的石榴樹、60年的枇杷樹吸引著游客進入院內欣賞美景，分享片區改造給原住民帶來的美好生活體驗，也大大增加了片區的互動性和流動性。

馬道街29號也是一處私房，屋主李彩鳳老人對老屋充滿感情，鄉愁繾綣，家族四代人在這里生活成長。在老宅改造過程中，歷保集團對房屋原有結構、外墻青磚、門窗、樓梯等均進行保護修繕，改造為一座既有歷史感又兼具時尚氣息的文藝咖啡屋。改造完成后，95歲的李彩鳳第一時間回到老宅，撫摩著外墻的青磚，看到家中一件150年的老家具完整修復后在咖啡屋內進行展示，老人才放下心來，露出滿意笑容。

對小西湖片區內整體搬遷的院落，南京采取了“平移安置房模式”，解決了居民生活困難、故土難離的問題。平移安置房由一棟三層老公房改造而成，在居民全部自愿遷走之后對其進行改造，共計打造了24套40平米到60平米面積不等的住房，裝修完善，整潔明亮，并擁有完整獨立的配套設施。

打開新視野

在小西湖街區的改造中，一些淹沒數百年的歷史遺跡也“浮出水面”。在馬道街45號項目改造前的測繪中，發現了有著青石砌筑的高臺及遠大于相鄰民宅建筑尺度的臺階。據專家結合《金陵玄觀志》等史料考證，這一建筑遺址屬明永樂皇帝年間的敕賜道觀“三官堂”。在充分尊重歷史文脈的前提下，規劃師對三官堂臺基和地壟墻內遺址進行保護性展示與活化利用，展現了古建筑遺址的新時代形象。

留住原住民、延續煙火氣，引進新業態、增添新活力，小西湖的成功改造，為南京老城保護更新打開了新視野。

如今的小西湖歷史風貌區，已成為繼夫子廟、老門東之后的又一座老城南新地標。滄桑的歷史建筑煥發出新的生機活力，精品民宿、蟲文書局、秦淮燈彩博物館、轉角咖啡館、 “我是迷”推理館……藝術展館與街巷煙火僅一墻之隔，網紅打卡地與居民老宅子共生共存，老城南故事在小西湖片區，找到了新的書寫方式。

南京歷保集團負責人表示，在小西湖的后期更新改造中，將永葆“百姓至上”的情懷，遵循“持續更新”的原則，加強與夫子廟、老門東的相融相促，充分與文化創意、文化旅游等產業充分融合，使未來的小西湖片區成為具有原汁原味，看得見發展、留得住鄉愁的老城南和諧片區。