房地產企業全面預算管理研究

胡金魚

房地產行業對各級政策較為敏感，具有高風險、高收益、資金周轉慢等行業特征，近年來，隨著政府對房地產行業政策方針的落實，越來越多的企業已開始重視精細化經營管理。本文主要闡述了房地產企業全面預算管理的必要性，對其面臨的主要問題進行研究分析，并提出優化房地產企業全面預算管理的對策和方法。將全面預算管理體系作為企業實施精細化經營管理的重要方法之一，把企業管理中遇到的問題融合于這一體系中，進而解決問題。

當前的宏觀環境下，房地產企業為了實現企業的發展目標運用全面預算管理體系來統籌日常經營的各個方面和關鍵環節，但在實施過程中，全面預算管理仍存在一些漏洞。本文通過對全面預算管理問題進行探討，提出強化房地產企業全面預算管理的對策，以提升精細化經營管理水平，減少經營風險及財務風險，為股東創造更多的剩余收益。

一、 房地產企業全面預算管理概述及全面預算管理的必要性

（一） 房地產企業全面預算管理概述

經營業務預算廣泛指與民營企業日常經營業務直接活動相關、具有一定實質性的基本經濟活動的經營預算。主要包括整體投資規模預測、前期拿地預測、分批次報批報建預測、項目融資預測等。在這些工作環節中，首先是做好前期預算編制及項目審批，其次要及時做好前期方案策劃、控制方案執行及方案調整，加強有效監督和考評，從而保證實現前期預算編制的目標。財務預算一般泛指與民營企業實際貨幣資金收支及結余、經營成果及財務狀況有關的各項財務預算。

（二）房地產開發企業全面預算管理的必要性

1.提高房地產企業資源利用率

房地產企業全面預算管理是以企業的經營方針為導向，以業務為依據，以財務管理為輔助，按照整體規劃情況，合理配置資源，從而達到資源優化配置，提高企業資源利用率。將預算管理融入企業經營管理的各個方面，對精細化分析和優化配置企業資源具有重要作用和意義。

2.有效促進資金快速回籠、預防資金鏈斷裂

房地產開發企業往往需要大量流動資金投入作為經營支撐，如果無法及時有效的實現企業資金周轉，就可能威脅到房地產企業的整體正常運營，甚至威脅到企業的健康持續發展。基于此，房地產開發企業如果要真正實現持續發展經營戰略，就必須切實做好企業資金的短期回籠和資金周轉，確保自身短期資金流的充足。科學有效的全面預算管理可以確保房地產開發企業能夠實現內部資金的快速有效回籠和順利周轉，預防其在資金正常流動中發生流動斷裂，使房地產企業長久平穩持續健康發展。

3.提高自身抵御內外部風險的能力

近年來，房地產行業競爭日趨激烈，房地產企業面臨著政府部門政策調控、市場形勢不確定性、自身經營過程管控、資金鏈斷裂、工程質量安全等風險。要想在市場上站穩腳跟，就必須增強企業的抗風險能力。房地產企業全面預算管理可以根據外部環境的變化和企業內部發展戰略的變化制定相應的管理制度，幫助企業提高抵御內外部風險的能力。

二、 目前房地產企業全面預算管理中存在的主要問題

（一）全面預算管理體系建而不全。

在《企業財務通則》和《中央企業財務和預算管理暫行辦法》等相關預算制度中雖然有章可循，但公司通常需要根據自身實際情況，及時制定全面性的預算管理制度。而且在實際管理工作中，許多房地產經營企業前期建立的全面預算編制管理制度還存在漏洞，導致全面預算管理編制工作更多以企業決策層的主觀經濟預測為導向、以管理層的傳統預算經驗為指導等不科學的預算方式開展和延續，讓全面預算編制管理還停留于傳統形式，未能真正達到企業開展全面預算編制管理的總體目標，從而無法發揮出全面預算編制管理工作的積極作用，讓房地產經營企業的健康快速發展收到影響。

（二）全面預算管理全員意識不明確。

全面預算管理是一種涉及企業內部權責利益關系的制度安排。這需要企業上下一心，通力協作。但在企業預算的過程中，多數人對預算管理認識不正確，認為這是管理層的事，不愿意參與到預算這項工作中來，即使對預算持不同意見也不主動提出異議。甚至內部職能部門在開展預算管理方面也不積極，認為預算編制和調整工作是財務部門的主要職責和責任，不能實現全面預算管理的整體性和權威性。

（三）全面預算編制依據不充分

全面預算管理貫穿于房地產開發企業的整個開發周期，預算編制作為實施的重要環節，其收支預算是企業預算管理質量的保證。但在現實中多數房地產企業編制全面預算的依據存在不合理性，如銷售預算過于理想化，僅依靠企業管理層級制定的銷售目標及浮夸的可行性研究報告，未考慮地理位置、市場需求等因素;如前期部對項目所在地政策不了解，僅依據企業內部的發展戰略。如工程成本預算中，僅依據經驗值估計單方成本與建筑面積乘積得出，忽視了對地形結構及地理環境的深入研判;又如在費用預算中則是用收入的一定比例得出，并在此基礎上計算各項稅費，據此得出項目預算等等，導致實際完成數與預算指標數差距甚遠，降低了財務預算管理的全面性與預測性。

（四）全面預算編制方法不適用

房地產企業應綜合自身因素正確選擇較為適合自身的全面預算編制方法，發揮預算編制的應有作用，促進企業發展。但在實際工作中，多數房地產企業編制項目整體預算時僅考慮簡單、快捷、成本、工作量等因素而選擇較為容易的編制方法，如不客觀分析融資市場環境及變化，簡單的以預計融資額與利率乘積得出融資成本，又如費用采用核定費率預測再分攤的方式確定。不切實際地編制預算，初編制后不進行預算細化，隨意變動預算指標，降低了財務預算管理的準確性及管理效力。

（五）全面預算執行缺乏剛性及預算調整不及時。

為了發揮整體預算的控制力和執行力，一般情況下，總體預算方案批準發布后，預算執行應嚴格控制，加強預算執行。原則上不能隨意調整。但在實際工作中，預算執行比預算調整更重要。例如，相關負責人過于重視預算偏離執行率的考核指標，偏離率較大的個人預算沒有及時調整。例如，沒有及時調整項目的整體預算，優化財務數據。有時，過于教條地執行預算，往往偏離了企業的經營管理目標，失去了整體預算調整的靈活性。

三、優化房地產企業全面預算管理的對策建議

（一）健全和完善全面預算管理制度

房地產企業應以自身情況為出發點，結合發展戰略定位，構建科學高效、規范有序的全面預算管理體系，在企業全面預算管理體系發展過程中，改革創新是不斷進取的原動力，只有逐步建立健全全面預算管理體系，才能讓全面預算編制及管理做到具體工作有章可依，確保企業全面預算管理工作穩步推進。

（二）強化全民參與預算管理理念

企業決策層通過預算管理明確戰略意圖，管理層通過預算管理統一各職能部門的資源配置，執行層需要預算管理作為工作核心和行動綱領。因此，房地產企業管理層及預算牽頭部門要加大對企業職工宣傳教育，切實提高廣大職工在全面預算管理方面的參與程度。當全體職工加入預算管理中時，可以充分調動職工的積極性，在一線工作崗位中及時發現預算編制中存在的問題，至下而上反饋預算表內容，防止遺漏與編制預算相關聯的重要信息及時糾正偏差，提高預算管理水平，促進企業戰略目標的實現，

（三）重視預算編制依據來源及編制依據的準確性

全面預算管理對房地產企業來講至關重要，應做好預算編制的準備工作，及時了解國家方針政策，對時下宏觀政策的大環境、行業格局以及企業現實運營狀況加以研判，重視預算編制依據來源，充分考慮影響預算表各項目因素。以企業發展戰略為出發點，進行市場調研使收入預測做到有依有據，了解當地地方稅收政策為整盤稅費預測提供政策依據，探測項目所在地地理環境以明確是否發生多余成本，熟悉行政政策預測各種證件取得時間合理安排資金支出及資金占用成本等。其次，為促進企業預算目標的實現，收入、開發成本，資金計劃、稅費及附加支出等預算編制要充分考慮企業長遠戰略目標，對市場展開合理分析和預測，增強預算編制的合理性，不能僅僅通過主觀預估對數據進行敲定、匯總。

（四）正確選擇全面預算編制方法

房地產企業應結合行業特點，正確選擇全面預算編制方法，在項目投拓階段，即使零基預算編制方法的工作量非常大，花費的時間較長，也應從“零”開始，花費精力去思考和規劃。在項目運行階段，對固定費用和數額比較穩定的預算項目就選擇固定預算編制方法，房地產企業要注重內外部經營要素、預算執行剛性及預算調整彈性的三部分的協同，并根據經營形勢適時作出相應調整，對與業務量有關的成本及稅金選擇適應經營環境不斷變化的彈性預算編制方法。

（五）明確考核機制及監督機制，及時組織預算調整

建立健全合理的權責、考核機制及監督機制。合理的權責促使相關責任人能在第一時間發現問題并解決問題。明確考核機制，讓員工清楚獎懲分明的制度，促進員工主動作為。監督機制主要是加強督促及時組織預算分析和預算調整。房地產開發企業就業務部門實際權責合理設計與其業務發展特征相關的預算考核指標，并確保全面預算剛性執行，使全面預算管理在實現長期戰略目標的整個過程中充分發揮它的重大意義。

四、結語

總而言之，全面加強預算風險管理對于房地產的健康可持續發展，最大限度的規避生產經營過程中的各種風險。推行嚴謹的全面企業預算績效管理，結合企業預算管理目標要求建立預算績效考核、評價監督體系，這是非常必要的，企業管理應通過建設一套完善的全面企業預算績效管理體系、合理的績效評價及預算績效考核監督制度，從而不斷加強企業預算，考核，監督，通過不斷提升企業精細化預算管理水平，提升國內企業在國際市場競爭環境中的預算管理競爭優勢。

（作者單位：貴州省星華置業有限公司）