特殊性質住房在辦理不動產登記時的注意事項概述

摘要：對幾類房屋在辦理不動產登記時遇到的特殊問題做出了針對性處理，分別針對保障性住房有房改房、經濟適用住房和拆遷安置房等不同情況做出解釋。這類保障性住房是我國國民住房和市場經濟的重要保障，具有福利性質，對實際操作中出現的問題做出研究調查和分析。

關鍵詞：房改房的相關;不動產登記工作的開展;工作中的注意事項

1房改房登記工作的注意事項

房改房也就是已購公房，1994年國務院發文實行住房改革，改革時城鎮工人按照改革政策（政策按照成本價格）進行購買租住房。這是我國取消實質性物品福利后對于工人的補償。不具有普遍性。可購房對象限制于房產銷售單位的工作員工，且每戶一次，不許多購。1998年后國務院繼續出臺文件，所有公房必須出售，房改房的銷售熱潮在上世紀末期達到巔峰。經過20年的歲月流轉，當年的新房也逐漸進入二手市場。對于房改房的特殊性進行重點關照，為了避免房改房進入市場時遇到疑難雜癥，不動產登記機關需要在保證購房人資產權益的同時防范好國家資產的外流。

1.1 購買房子的主體是否具備購買房產的資格

房改房只針對特殊對象進行銷售，必須 是企業員工且正常租賃住房，達到購房分配條件。故而符合條件的職工再買房時往往需要提前提出申請，經由企業管理層審核批準上報后，傳到單位主管部門批準，才能獲得購房資格。售房處職員需要主意好購房人有無批準的購房文件，查看房改房購買申請表中其個人填錄內容，檢查其姓名，電話，身份證信息等是否吻合。

1.2 房地產登記工作時需審查雙方的婚姻狀況

房改房的銷售對象是針對夫妻雙方，也就是二人共同享受此紅利，兩人有且僅有一次，所以收益主體和購買主體都是夫妻雙方。購房登記時需要出具二人的結婚證明，登記人員需將二人作為產權人進行記錄。若日后涉及到離婚，再次購房需要將兩次購房面積進行核驗，統計房價。

1.3 核對申請人的申請材料內容之間和實際情況是否一致

國家在制定房改房售房價格時提供諸多優惠政策，房屋銷售價格并非按照市場價格定論，而是根據建筑成本等諸多因素定價，價格一般低于市場價格。同時還進行折扣優惠處理。購房人員的工作年齡越高，職務等級越高等因素也會影響購房價格，房屋的朝向、樓層和地段等多方因素都是優惠條件。房改房出售對于購房的標準面積做了限制，超標部分按照市場價定價。以無錫為例，一般職員劃分標準為75平米，中級職稱或以上職員可達到90平米。登記時，需要審核好信息的一致性，實際中，必須按照本人工齡進行計算，不可頂替。若出現相關情況則需要更新房價，補交房款，才允許其進入市場進行轉移登記。

1.4 房改房進入流動市場的登記工作

一部分原因是許多房改房的性質原因，進入市場銷售時必須繳納出土地出讓金。一般金額不會低于當前地段的標準價格的十分之一。但是在房改房進入市場的初期，地方大多沒有出臺相關政策，標定地價。所以在實際操作情況中可進行補交手續。北京地區按照房屋成交價格的百分之三進行收取費用，無錫地區政府在99年出臺的規定中就已經明確了部分家庭售房款項低于家庭所享受的優惠量的部分可免去土地讓出金。另外的，按照前面講述的房改房面向家庭出售，房產產權屬于夫妻雙方，如果需要交易上市，必須由夫妻二人共同申請，保障人民權益。若不能提供共同申請，則必須反復詢問確認，開具委托手續。

2 登記經濟適用房工作的注意事項

經濟適用房需要根據市場需求制定計劃，合理規劃，在保證成本合理的情況下保障收益，按成本定價銷售，屬于政策性住宅。一般地，中等收入、低等收入居民或購房有難題的居民可申請購買產權有期限的住房。購房人可通過向政府部門繳納相關款項，將產權獲取完全。屬于國家維護低收入人群和公共利益的保障性措施。經濟適用房設立時定好制度，符合經濟適用房項目的最初目標。登記機關在辦理相關業務時須遵循以下規章。注重經濟適用房購買資格認定，購房對象的收入資格認定由市政府相關部門出具，按照住房困難標準執行，需符合一定收入，對此，政府部門必須保證標準處于動態監管中，根據本市實情不斷做出調整。若申請家庭條件符合標準，還需申請，核驗，并公告。然后進行購買手續。登記時，工作人員應對比《購買經濟適用房申請表》和申請內容保持一致。做好標記，方便日后查證。無錫市出臺的管理規定中，規定一戶經濟適用房建筑面積為65m2，標準內按照標準價格銷售，超出部分按照市場價格銷售。

3 共有產權經濟適用住房在登記工作中的注意事項

共有產權經濟適用住房是說特定人群雖然擁有購買經濟適用住房的條件，但購買能力過低的國家共有經濟適用住房。根據《無錫市共有產權經濟適用住房試行辦法》中詳細規定了，拆遷方出資的金額應不低于補償款，被拆遷方擁有的產權份額常規情況下需達到 65%，其中，國有產權所擁有的份額通常由主管部門代表，屬于國有資產。登記時稅收項目按照個人持股比例繳納，國有產權部分則不需交費。工作人員應在登記本上分別注明國有和個人產權的占比。個人可分次購買國有產權的份額。

參考文獻

[1]喬辛平， 李林. 不動產統一登記存在的困難以及解決辦法研究[J]. 才智， 2017（14）：256.

[2]國土資源部不動產登記中心. 不動產登記中的重大問題釋疑[M]. 北京大學出版社， 2016.

作者簡介：? 詹伯毅（1987.10）男，民族：漢，廣西壯族自治區北海市，學歷：本科，研究方向：特殊性質住房在辦理不動產登記時的注意事項概述.