房地產項目建設階段的財務管理措施

徐逕澤

在項目準備階段經歷過預算和融資方面的財務管理后，當進入到房地產項目建設階段時，就是整個房地產項目建設過程中最主要的部分了。在房地產項目建設階段的財務管理工作中，房地產企業財務管理人員主要是對建設過程中的項目資金進行管理，即房地產項目的融資和預算管理兩個部分。

（一）房地產項目的融資管理 進行房地產企業項目融資管理，首先要明確融資的結構和來源，即確定外部融資和內部融資的結構比例配置，選擇有利于提高企業管理和運作的融資渠道和來源，繼而制定合理的融資方案，從而促進房地產企業項目順利而完滿的建設。一般而言，制定項目建設階段的融資方案主要包括以下幾步：（1）明確需求。房地產企業首先就要明確項目建設的融資需求，然后再根據企業對資金的不同需求來制定相應的融資計劃。企業可以根據在項目準備階段進行的項目成本預算結果以及在項目開發階段對項目可行性所做出的分析，將項目建設過程分成不同的階段，然后根據不同階段規劃資金的不同需求，并以此制定整個項目建設過程中的融資方案。（2）選擇可行的融資計劃。在前一階段的基礎上，根據計算的不同資金需求結果與可供選擇的融資渠道、來源以及融資方式，選出幾種可行的適合房地產企業項目建設的融資計劃。（3）評估各種融資計劃的效果。將選擇出來的幾種可行的房地產企業項目融資計劃進行對比與評估，在不同的融資計劃中選出一種最適合、最有效率的融資計劃。（4）高效執行。制定好融資計劃后，就需要對項目建設中的融資方案進行高效執行，并且，企業管理者可以根據房地產項目建設過程中的實際情況，對出現的問題進行靈活處理，并能及時準確應對突發狀況。

（二）房地產項目的預算管理 當房地產項目建設階段中的融資管理部分完成后，項目建設就開始逐步實施了，此時需要企業財務管理人員按照既定的融資計劃管理項目資金，并對整個項目建設過程進行實時預算管理，即在項目預算管理前，預算管理過程中以及預算管理之后對項目進行全程監督，發現問題及時解決，并調整預算方案，從而從整體上把握項目預算執行的運轉情況。在根據融資方案制定好項目預算方案后，需要靈活地執行該方案，如果要實現企業既定的預算管理目標，就必須按照預算方案執行并進行高效的預算管理。房地產企業進行項目預算管理主要包括：預算計劃的執行、突發狀況的調整以及預算方案執行完成后的反饋與評估。另外，預算計劃的執行需要企業內部整體掌控，而不只是財務部門的責任，所以，參與到房地產項目建設過程中的各個部門首先要做好本部門的預算管理，然后才能協調好企業內部整體的預算管理工作，一般說來，預算管理工作的要點主要有三個方面：（1）項目執行與控制。項目預算計劃的執行是房地產企業對項目在建設和銷售過程中發生經濟活動進行預算管理，這一過程應該嚴格按照事先制定的預算方案來實施。并且還需要對預算方案的執行情況進行實時監督，從而能在執行過程中及時發現問題，準確進行調整，控制整個項目發展的方向。項目執行和項目控制相結合，才能順利完成對項目的預算管理。（2）項目執行與目標。預算計劃是依據一定的預算管理目標來制定的，一般而言，預算計劃執行效率的高低會對企業利潤指標產生較大影響。因此，一方面預算計劃的執行要高效，另一方面對項目成本要設定一個適合本企業財務管理水平的目標，再依據這一目標成本指標來執行整個預算計劃，同時，要提高企業內部員工的成本管控意識，共同促進項目成本目標的實現。（3）項目執行與收支。房地產企業進行項目預算管理，主要是對項目實施過程中的企業成本以及項目資金的收支情況進行實時控制和有效監管，因為資金鏈的正常運轉對房地產企業的經營和日常管理而言異常重要，在項目建設過程中，房地產企業需要的資金量大，并且使用周期較長，如何平衡項目成本和資金的供給與使用是企業進行預算管理的重中之重，因此，對項目預算管理的執行還要充分考慮到項目資金的收支情況。

（三）項目預算調整 在房地產項目建設階段的財務管理工作中，房地產企業財務管理人員主要是對項目建設過程中的項目資金進行管理，即房地產項目的融資和預算管理兩個部分。但在實際工作中，當完成了對項目融資計劃和預算計劃的制定后，在執行計劃時要根據房地產項目建設的實際情況對項目資金的運用和成本控制過程進行實時監督，及時發現問題并合理調整。房地產項目是一種建設周期長，資金需求量特別大的項目，并且在建設過程中，還極有可能受到國家相關房地產調控政策的影響;因此，企業在實施具體的融資計劃和預算計劃時，還應當根據項目建設過程中所遇到的宏觀和微觀環境的變化情況進行靈活執行，及時調整項目計劃，合理選擇高效的項目方案，靈活處理突發事件，從而在合乎國家政策和法規的情況下保證房地產項目建設過程的順利完成。