土拍鏖戰，誰在借錢給房企拍地？

南方周末記者　盧寶宜

集中供地三個月后，多地出現土拍鏖戰，”搶“出高溢價。

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★北京土拍首日，1500多公里外的杭州西湖邊，幾個民營企業老板在包房里通過大屏幕觀察著這場土拍盛宴。近來不少房企參拍背后，少不了這些大老板的“輸血”撐腰。

陳寧就像一個紅娘，不斷對接手里“資金方”老板們和房企們的需求，“年化利率主要根據項目位置、房企排名，以及喝酒的情誼來定”。

今年有央企、國企背景的房企，發債利率普遍低于4%；而民營企業大部分發債利率超過6%，甚至不少超過10%。這就導致國央企背景的房企，在土拍市場上憑借融資優勢，一騎絕塵。

集中供地剛推出時，業內普遍預測有利于降低地價，控制房價。而如今土拍落地，多地塊立現高溢價。

地產商如此在意拿地這件事，前所未有。

“再不搶，北京市場就沒了。”一位粵系房企投資拓展部門人員告訴南方周末記者，北京是兵家必爭之地，過去兩個月，他起早貪黑地研究了數十宗地塊，就為了這一戰。

2021年5月10日，北京首場集中供地拉開序幕，首批出讓29宗地塊，供地規模345萬平方米，約占2021年全年宅地供應計劃的33%。

29宗地塊起拍價合計1035.81億，保證金高達1580億元，如果一家房企想參拍所有地塊，需繳納約210億元的土拍保證金。

兩周前的廣州土拍，210億元只夠一家房企爭一塊地。

2021年4月26日，廣州集中供地開拍。位于廣州市黃埔區的一塊宅地，在競價觸及最高價后，吸引了320個參與搖號的競買申請人，保證金高達1300億元。多位業內人士向南方周末記者透露，一家央企耗資超過240億元保證金，出動了60個“馬甲”參與競拍。

“大家都太有錢了。”上述房企投拓人員表示，有了廣州、杭州等地的經驗，北京土拍鏖戰是預料之內的。畢竟，如果要布局北京，上半年就剩這一次機會，能參加的翻箱倒柜都會參加。他所在的房企目前在北京的項目基本已售罄。再沒拍上地，可能今年就顆粒無收了。

2021年2月，“一年只賣三次地”的“兩集中”土拍新規宣布在全國22個試點城市推行。據南方周末記者不完全統計，截至5月13日，集中供地已相繼在長春、廣州、重慶逾10城拉開序幕，總成交金額超5000億元。

不過，房企拼命拿地的同時，也在拼命借錢。

另一家上市房企華南區域投資負責人告訴南方周末記者，這一輪所需的資金規模太大了，最近他與公司的投融資團隊每天都在算賬、找錢。雖然總部有調配資金，但更鼓勵區域公司自行解決保證金的問題。

北京土拍首日，在1500多公里外的杭州西湖邊，幾個民營企業大老板在包房里通過大屏幕觀察著北京土拍大廳內的現場直播，品一場土拍的盛宴。

組織這場活動的是上海一家綜合金融服務機構，專注于地產投融資服務。陳寧是該機構主要負責人，有多年大型私募基金從業經驗。他告訴南方周末記者，近來房企集中供地參拍背后，少不了這些私人大老板的“輸血”撐腰。

近一個月來，因首批集中供地引起土地保證金需求的爆發式增長，提供土地保證金的前融機構生意火爆。

5月11日，北京為期兩天的集中供地結束后，北京房地產業協會秘書長陳志發了一條微博：“保證金好像不再是問題，企業的融資能力超過了我們的預想，我們對于企業融資能力的判斷，顯得過于保守了。”

土拍鏖戰

按照行業慣例，開發商要想參加土地招拍掛，在資金層面要過兩道“坎”，一是拿地前需繳納保證金，二是競拍成功后需付清地價。

過去，難點主要在付清地價階段，畢竟價格不菲。如今，困難前置了。集中供地大背景下，單是拿出幾百億的保證金，就已是開發商的難題。

雖說保證金可以錯峰使用，但一般需要在指定賬戶中凍結五六天。而全國22城集中在4-5月進行土地競拍，時間上“撞車”概率高，這就對房企資金端提出了巨大挑戰。

陳奎所在的企業是“綠檔”房企，具備較低的融資成本，已經算贏在起跑線上。但要覆蓋多個城市的土拍，短期內準備上千億元保證金，還是犯愁。

作為公司投拓部門的員工，最近他和團隊基本無休，所有時間都花在研究地塊上。北京土拍，陳奎的公司參拍了十塊地以上，總部下達的指令是，至少要拍回來一塊。

陳奎已經算幸運的，一位來自渝派房企的投拓人員告訴南方周末記者，公司要求投拓人員身兼數職，不僅要做好土地調研，連尋找土地保證金的任務也落在投拓身上。白天研究地塊，晚上和資金方喝酒，靠公司信用以及酒桌上的情誼來刷“信用貸”。

房企內流傳著這樣一句話：“不拿地死于考核，拿錯地死于問責。”多位業內人士表示，集中供地后，投拓人員過得更苦了。

“拍上地再說。”北京土拍期間，前期陳奎團隊每天都在開會做測算，競爭激烈導致各家房企抬高地價、增加自持以求獲地。鑒于一線城市市場穩定，抗風險能力強，哪怕擠壓了利潤空間，這些房企也要搶。

為了提高成功率，房企還會使用數量不等的“馬甲”公司參拍，這也導致各家對于保證金的融資需求“沒有上限”。

這些天讓業內津津樂道的廣州土拍，就有一塊住宅用地吸引了320家房企競拍。根據公布出來的競拍單位信息，這320個競拍者屬于34家房企，平均每家派出9.4個馬甲，每個馬甲代表著4億元的土地保證金。

一位參與了該地塊競拍的房企人士告訴南方周末記者，因為競拍人員過多，廣州土拍大廳裝不下，每家公司只被允許派一人入內。

中國指數研究院土地事業部高級分析師孫超對南方周末記者解釋，優質地塊肯定會觸碰最高價，觸碰后只能靠搖號。要想搖中，拼的就是誰的馬甲多，誰的財力強。

財力只是門檻，搖號還得拼運氣。上述廣州黃埔的住宅用塊，雖有央企用60個“馬甲”競拍，最終還是被只有7個“馬甲”的深振業（000006.SZ）拿走。

與廣州不同，上海貫徹“一城一策”方針。4月30日，上海市土地交易市場宣布了土地競拍環節中的細則變化，特別規范了“同一申請人”的概念，要求同一申請人只能進行一次交易申請（含聯合申請），以減少開發商安排多個“馬甲”公司一起參拍的情況。

國企央企搶跑

受“三道紅線”約束，疊加一季度嚴查違規資金等舉措，融資環境收緊，房企們紛紛降檔減債，控制風險。

貝殼研究院最新研報顯示，2021年第一季度房企境內外債券融資累計約3040億元人民幣，同比下降23%，為2018年以來同期最低發行規模。

“降檔”壓力下，房企去哪里找錢？

克而瑞證券首席分析師孫楊監測了170余家房企在資本市場的表現。他發現，當前房企融資成本分化明顯。以境外發債為例，前十強房企發行成本較低，50強之后房企的發行成本明顯走高。

一位證券機構分析人士對南方周末記者表達了類似判斷，2021年房企發債成本普遍提升，分化日漸明顯。分化不僅體現在利率上，更直接體現在能不能融到錢的問題上。多項政策后，地產融資不斷收緊，市場風險偏好下降，很多中小房企甚至無法發債。“有的房企對外說是主動降杠桿，實際可能是申請發債都一直沒有被受理。”

該人士透露，今年如保利、金地等有央企、國企背景的房企，發債利率普遍低于4%；而民營企業能達到這一水平的幾乎只有一兩家，大部分發債利率超過6%，甚至不少超過10%。

這就導致“財大氣粗”的國企、央企背景的房企，在土拍市場上憑借融資優勢，一騎絕塵。

以廣州首次集中土拍為例，吸引了上百組企業參與競拍。除了4宗待搖號土地外，38宗成交地塊中有21宗地，分別被18家國企、央企拿下。

多位銀行人士對南方周末記者透露，自房企融資的“三道紅線”和銀行貸款集中度“兩道紅線”設立后，很多民營房企，尤其是中小房企，已經很難拿到銀行的開發貸，更不要說土地款融資。

土地競拍保證金和后續土地款的融資，被稱為房地產前端融資，一直屬于監管嚴控，甚至禁止性的融資范疇。

2019年4月，銀保監會發布了《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》，業內稱“23號文”，當中規定：禁止任何形式的銀行、信托機構資金進入土地款支付；對于不滿足“四三二”標準的項目，銀行和信托不得進行任何形式的融資。

“四三二”標準，指地產商必須滿足“項目四證齊全、企業資本金達到30%、開發商二級以上資質”的條件。這意味著地產商在尚未取得四證之前，無法從銀行、信托、資管等渠道進行前端融資，對房企自有資金提出了更高要求。

融資新物種

“我第一次知道，還有這種融資新物種。”

趙凌君來自廣東一家金控平臺，近期收到了超過3家TOP20房企發來的融資咨詢，希望貸后資金用于繳納土地出讓保證金。

自“23號文”后，銀行、信托等通道被斬，各大金控平臺、國有資產投資平臺，成為房企前端融資的首選。這些機構大多是自有資金，對合作房企的風控要求較嚴，需要抵押物，但是成本較低。

找上門來的房企都是年初就和趙凌君合作過的，一般以股加債的形式，一年期，綜合收益要求在10%-12%之間。大部分要求有抵押物，合作伙伴也限制在TOP50房企中。

但是今年各行各業融資需求都很旺盛，特別是房地產，額度已經不多了。趙凌君表示，最近前來拜訪咨詢的頭部房企，提出的“土地保證金融資”，大多是一時半會周轉不來，想要以日計算的數額大、期限短的產品，但又只能接受以往普通貸款的年化利率，“我們做不了”。

開發商對于低成本貸款額度的爭奪正在變得激烈，融資成本也隨之攀升。

王帆是一家浙江中型私募機構的項目經理，近期他收到的來自全國各地房企項目的貸款咨詢顯著增加。不少房企甚至不惜高成本借貸。

王帆所在的私募機構以銀行、信托端資金為主，雖然目前在土地集中出讓時，監管會對競拍主體進行自有資金核查，看是否有信托、基金的違規“輸血”。但王帆表示，各地監管程度不同，“還不算嚴”。

為了應對監管，王帆所在機構的產品周期最短一年，年化利率在12%左右，通常被設計成保證金資金池的形式來進行。

所謂資金池，是由私募機構與房企一同成立平臺公司SPV（特殊目的機構），由私募以“小股+大債”的形式向SPV放款。資金池成立后開始計息，SPV參與土地競拍并繳納土地保證金，競得土地后由SPV全資持股的項目公司拿地，資金池的資金可用于繳納后續土地款、契稅等，基金也可以通過優先股資金對保證金、土地款融資實現置換。如果未競得土地，保證金原路退回SPV后也可參與其他土地競拍，循環使用。

陳寧所在的前融機構也做了不少資金池的產品，他們還有一種“套殼”模式。由房企提供滿足“四三二標準”的項目公司A，由機構向A公司配置開發貸的融資額度。然后，機構再與房企設立SPV，SPV控股另一個項目公司B，在機構放款給A后，資金通過認購SPV資管產品形式內部往來到B，從而B可繳納保證金或支付土地款。

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