土拍鏖戰(zhàn)，誰在借錢給房企拍地？

南方周末記者　盧寶宜

集中供地三個月后，多地出現(xiàn)土拍鏖戰(zhàn)，”搶“出高溢價。

視覺中國　?圖

★北京土拍首日，1500多公里外的杭州西湖邊，幾個民營企業(yè)老板在包房里通過大屏幕觀察著這場土拍盛宴。近來不少房企參拍背后，少不了這些大老板的“輸血”撐腰。

陳寧就像一個紅娘，不斷對接手里“資金方”老板們和房企們的需求，“年化利率主要根據(jù)項目位置、房企排名，以及喝酒的情誼來定”。

今年有央企、國企背景的房企，發(fā)債利率普遍低于4%；而民營企業(yè)大部分發(fā)債利率超過6%，甚至不少超過10%。這就導(dǎo)致國央企背景的房企，在土拍市場上憑借融資優(yōu)勢，一騎絕塵。

集中供地剛推出時，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)測有利于降低地價，控制房價。而如今土拍落地，多地塊立現(xiàn)高溢價。

地產(chǎn)商如此在意拿地這件事，前所未有。

“再不搶，北京市場就沒了。”一位粵系房企投資拓展部門人員告訴南方周末記者，北京是兵家必爭之地，過去兩個月，他起早貪黑地研究了數(shù)十宗地塊，就為了這一戰(zhàn)。

2021年5月10日，北京首場集中供地拉開序幕，首批出讓29宗地塊，供地規(guī)模345萬平方米，約占2021年全年宅地供應(yīng)計劃的33%。

29宗地塊起拍價合計1035.81億，保證金高達1580億元，如果一家房企想?yún)⑴乃械貕K，需繳納約210億元的土拍保證金。

兩周前的廣州土拍，210億元只夠一家房企爭一塊地。

2021年4月26日，廣州集中供地開拍。位于廣州市黃埔區(qū)的一塊宅地，在競價觸及最高價后，吸引了320個參與搖號的競買申請人，保證金高達1300億元。多位業(yè)內(nèi)人士向南方周末記者透露，一家央企耗資超過240億元保證金，出動了60個“馬甲”參與競拍。

“大家都太有錢了。”上述房企投拓人員表示，有了廣州、杭州等地的經(jīng)驗，北京土拍鏖戰(zhàn)是預(yù)料之內(nèi)的。畢竟，如果要布局北京，上半年就剩這一次機會，能參加的翻箱倒柜都會參加。他所在的房企目前在北京的項目基本已售罄。再沒拍上地，可能今年就顆粒無收了。

2021年2月，“一年只賣三次地”的“兩集中”土拍新規(guī)宣布在全國22個試點城市推行。據(jù)南方周末記者不完全統(tǒng)計，截至5月13日，集中供地已相繼在長春、廣州、重慶逾10城拉開序幕，總成交金額超5000億元。

不過，房企拼命拿地的同時，也在拼命借錢。

另一家上市房企華南區(qū)域投資負(fù)責(zé)人告訴南方周末記者，這一輪所需的資金規(guī)模太大了，最近他與公司的投融資團隊每天都在算賬、找錢。雖然總部有調(diào)配資金，但更鼓勵區(qū)域公司自行解決保證金的問題。

北京土拍首日，在1500多公里外的杭州西湖邊，幾個民營企業(yè)大老板在包房里通過大屏幕觀察著北京土拍大廳內(nèi)的現(xiàn)場直播，品一場土拍的盛宴。

組織這場活動的是上海一家綜合金融服務(wù)機構(gòu)，專注于地產(chǎn)投融資服務(wù)。陳寧是該機構(gòu)主要負(fù)責(zé)人，有多年大型私募基金從業(yè)經(jīng)驗。他告訴南方周末記者，近來房企集中供地參拍背后，少不了這些私人大老板的“輸血”撐腰。

近一個月來，因首批集中供地引起土地保證金需求的爆發(fā)式增長，提供土地保證金的前融機構(gòu)生意火爆。

5月11日，北京為期兩天的集中供地結(jié)束后，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志發(fā)了一條微博：“保證金好像不再是問題，企業(yè)的融資能力超過了我們的預(yù)想，我們對于企業(yè)融資能力的判斷，顯得過于保守了。”

土拍鏖戰(zhàn)

按照行業(yè)慣例，開發(fā)商要想?yún)⒓油恋卣信膾欤谫Y金層面要過兩道“坎”，一是拿地前需繳納保證金，二是競拍成功后需付清地價。

過去，難點主要在付清地價階段，畢竟價格不菲。如今，困難前置了。集中供地大背景下，單是拿出幾百億的保證金，就已是開發(fā)商的難題。

雖說保證金可以錯峰使用，但一般需要在指定賬戶中凍結(jié)五六天。而全國22城集中在4-5月進行土地競拍，時間上“撞車”概率高，這就對房企資金端提出了巨大挑戰(zhàn)。

陳奎所在的企業(yè)是“綠檔”房企，具備較低的融資成本，已經(jīng)算贏在起跑線上。但要覆蓋多個城市的土拍，短期內(nèi)準(zhǔn)備上千億元保證金，還是犯愁。

作為公司投拓部門的員工，最近他和團隊基本無休，所有時間都花在研究地塊上。北京土拍，陳奎的公司參拍了十塊地以上，總部下達的指令是，至少要拍回來一塊。

陳奎已經(jīng)算幸運的，一位來自渝派房企的投拓人員告訴南方周末記者，公司要求投拓人員身兼數(shù)職，不僅要做好土地調(diào)研，連尋找土地保證金的任務(wù)也落在投拓身上。白天研究地塊，晚上和資金方喝酒，靠公司信用以及酒桌上的情誼來刷“信用貸”。

房企內(nèi)流傳著這樣一句話：“不拿地死于考核，拿錯地死于問責(zé)。”多位業(yè)內(nèi)人士表示，集中供地后，投拓人員過得更苦了。

“拍上地再說。”北京土拍期間，前期陳奎團隊每天都在開會做測算，競爭激烈導(dǎo)致各家房企抬高地價、增加自持以求獲地。鑒于一線城市市場穩(wěn)定，抗風(fēng)險能力強，哪怕擠壓了利潤空間，這些房企也要搶。

為了提高成功率，房企還會使用數(shù)量不等的“馬甲”公司參拍，這也導(dǎo)致各家對于保證金的融資需求“沒有上限”。

這些天讓業(yè)內(nèi)津津樂道的廣州土拍，就有一塊住宅用地吸引了320家房企競拍。根據(jù)公布出來的競拍單位信息，這320個競拍者屬于34家房企，平均每家派出9.4個馬甲，每個馬甲代表著4億元的土地保證金。

一位參與了該地塊競拍的房企人士告訴南方周末記者，因為競拍人員過多，廣州土拍大廳裝不下，每家公司只被允許派一人入內(nèi)。

中國指數(shù)研究院土地事業(yè)部高級分析師孫超對南方周末記者解釋，優(yōu)質(zhì)地塊肯定會觸碰最高價，觸碰后只能靠搖號。要想搖中，拼的就是誰的馬甲多，誰的財力強。

財力只是門檻，搖號還得拼運氣。上述廣州黃埔的住宅用塊，雖有央企用60個“馬甲”競拍，最終還是被只有7個“馬甲”的深振業(yè)（000006.SZ）拿走。

與廣州不同，上海貫徹“一城一策”方針。4月30日，上海市土地交易市場宣布了土地競拍環(huán)節(jié)中的細(xì)則變化，特別規(guī)范了“同一申請人”的概念，要求同一申請人只能進行一次交易申請（含聯(lián)合申請），以減少開發(fā)商安排多個“馬甲”公司一起參拍的情況。

國企央企搶跑

受“三道紅線”約束，疊加一季度嚴(yán)查違規(guī)資金等舉措，融資環(huán)境收緊，房企們紛紛降檔減債，控制風(fēng)險。

貝殼研究院最新研報顯示，2021年第一季度房企境內(nèi)外債券融資累計約3040億元人民幣，同比下降23%，為2018年以來同期最低發(fā)行規(guī)模。

“降檔”壓力下，房企去哪里找錢？

克而瑞證券首席分析師孫楊監(jiān)測了170余家房企在資本市場的表現(xiàn)。他發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前房企融資成本分化明顯。以境外發(fā)債為例，前十強房企發(fā)行成本較低，50強之后房企的發(fā)行成本明顯走高。

一位證券機構(gòu)分析人士對南方周末記者表達了類似判斷，2021年房企發(fā)債成本普遍提升，分化日漸明顯。分化不僅體現(xiàn)在利率上，更直接體現(xiàn)在能不能融到錢的問題上。多項政策后，地產(chǎn)融資不斷收緊，市場風(fēng)險偏好下降，很多中小房企甚至無法發(fā)債。“有的房企對外說是主動降杠桿，實際可能是申請發(fā)債都一直沒有被受理。”

該人士透露，今年如保利、金地等有央企、國企背景的房企，發(fā)債利率普遍低于4%；而民營企業(yè)能達到這一水平的幾乎只有一兩家，大部分發(fā)債利率超過6%，甚至不少超過10%。

這就導(dǎo)致“財大氣粗”的國企、央企背景的房企，在土拍市場上憑借融資優(yōu)勢，一騎絕塵。

以廣州首次集中土拍為例，吸引了上百組企業(yè)參與競拍。除了4宗待搖號土地外，38宗成交地塊中有21宗地，分別被18家國企、央企拿下。

多位銀行人士對南方周末記者透露，自房企融資的“三道紅線”和銀行貸款集中度“兩道紅線”設(shè)立后，很多民營房企，尤其是中小房企，已經(jīng)很難拿到銀行的開發(fā)貸，更不要說土地款融資。

土地競拍保證金和后續(xù)土地款的融資，被稱為房地產(chǎn)前端融資，一直屬于監(jiān)管嚴(yán)控，甚至禁止性的融資范疇。

2019年4月，銀保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，業(yè)內(nèi)稱“23號文”，當(dāng)中規(guī)定：禁止任何形式的銀行、信托機構(gòu)資金進入土地款支付；對于不滿足“四三二”標(biāo)準(zhǔn)的項目，銀行和信托不得進行任何形式的融資。

“四三二”標(biāo)準(zhǔn)，指地產(chǎn)商必須滿足“項目四證齊全、企業(yè)資本金達到30%、開發(fā)商二級以上資質(zhì)”的條件。這意味著地產(chǎn)商在尚未取得四證之前，無法從銀行、信托、資管等渠道進行前端融資，對房企自有資金提出了更高要求。

融資新物種

“我第一次知道，還有這種融資新物種。”

趙凌君來自廣東一家金控平臺，近期收到了超過3家TOP20房企發(fā)來的融資咨詢，希望貸后資金用于繳納土地出讓保證金。

自“23號文”后，銀行、信托等通道被斬，各大金控平臺、國有資產(chǎn)投資平臺，成為房企前端融資的首選。這些機構(gòu)大多是自有資金，對合作房企的風(fēng)控要求較嚴(yán)，需要抵押物，但是成本較低。

找上門來的房企都是年初就和趙凌君合作過的，一般以股加債的形式，一年期，綜合收益要求在10%-12%之間。大部分要求有抵押物，合作伙伴也限制在TOP50房企中。

但是今年各行各業(yè)融資需求都很旺盛，特別是房地產(chǎn)，額度已經(jīng)不多了。趙凌君表示，最近前來拜訪咨詢的頭部房企，提出的“土地保證金融資”，大多是一時半會周轉(zhuǎn)不來，想要以日計算的數(shù)額大、期限短的產(chǎn)品，但又只能接受以往普通貸款的年化利率，“我們做不了”。

開發(fā)商對于低成本貸款額度的爭奪正在變得激烈，融資成本也隨之攀升。

王帆是一家浙江中型私募機構(gòu)的項目經(jīng)理，近期他收到的來自全國各地房企項目的貸款咨詢顯著增加。不少房企甚至不惜高成本借貸。

王帆所在的私募機構(gòu)以銀行、信托端資金為主，雖然目前在土地集中出讓時，監(jiān)管會對競拍主體進行自有資金核查，看是否有信托、基金的違規(guī)“輸血”。但王帆表示，各地監(jiān)管程度不同，“還不算嚴(yán)”。

為了應(yīng)對監(jiān)管，王帆所在機構(gòu)的產(chǎn)品周期最短一年，年化利率在12%左右，通常被設(shè)計成保證金資金池的形式來進行。

所謂資金池，是由私募機構(gòu)與房企一同成立平臺公司SPV（特殊目的機構(gòu)），由私募以“小股+大債”的形式向SPV放款。資金池成立后開始計息，SPV參與土地競拍并繳納土地保證金，競得土地后由SPV全資持股的項目公司拿地，資金池的資金可用于繳納后續(xù)土地款、契稅等，基金也可以通過優(yōu)先股資金對保證金、土地款融資實現(xiàn)置換。如果未競得土地，保證金原路退回SPV后也可參與其他土地競拍，循環(huán)使用。

陳寧所在的前融機構(gòu)也做了不少資金池的產(chǎn)品，他們還有一種“套殼”模式。由房企提供滿足“四三二標(biāo)準(zhǔn)”的項目公司A，由機構(gòu)向A公司配置開發(fā)貸的融資額度。然后，機構(gòu)再與房企設(shè)立SPV，SPV控股另一個項目公司B，在機構(gòu)放款給A后，資金通過認(rèn)購SPV資管產(chǎn)品形式內(nèi)部往來到B，從而B可繳納保證金或支付土地款。

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民間資金成為中小房企拍地保證金的重要來源之一。

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“這樣的配資方式，TOP100的房企靠信用可以借到土地保證金所需款項的70%。”但陳寧也透露，融資成本會在年化利率15%左右，甚至更高。在當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)盈利空間下滑的背景下，房企未必能賺到錢。

民間資金“撐起”中小民營房企

對陳寧而言，眼下是一個好機會。

在他看來，很多大型房企雖然擁有高信用，但對土地保證金融資的需求非常有限，因為前融的成本較高，而頭部房企對成本紅線有嚴(yán)格的要求。反倒是排名在30-100的民營房企，對融資產(chǎn)品和成本有更靈活的接受度，成為他的重點客戶。

為了匹配房企的短期用款需求，陳寧開始尋找私人金主來提供資金，按天計付融資成本，日息約為0.1%-0.2%/天。

目前利率還在水漲船高，陳寧表示，市場對于資金非常饑渴，但受融資監(jiān)管等影響，很多短拆、過橋類直接放貸的機構(gòu)都被暫停了業(yè)務(wù)，江浙滬及福建一帶的大老板們成了短融的主力軍。

“回家躺躺，錢就有了。”這是前段時間，一個福建老板對陳寧說的話。在最近一個飯局上，陳寧組織的三個民營企業(yè)老板，為一家小型房企籌得了8億元保證金。陳寧介紹，國內(nèi)很多通過實業(yè)起家、炒房興家的大老板，手里躺著不少流動資金，在過去幾年金融行業(yè)頻繁爆雷的背景下，老板們更青睞實物資產(chǎn)投資，對地產(chǎn)前融也有較大興趣。

“不接受的，再喝多幾次酒也成了。”陳寧算了一筆賬，按照日息0.1%-0.2%來算，年化利率已經(jīng)遠(yuǎn)超大多數(shù)行業(yè)的凈利潤水平，民營老板們何樂而不為？

況且，大部分民營老板和金融機構(gòu)不同，重主體、重信用、講義氣的“江湖習(xí)慣”未改，比起長期借款，更偏好短融業(yè)務(wù)，對不同房企提出的不同放款要求也更能靈活接受。

這些天，陳寧感覺自己像一個紅娘，不斷對接手里“資金方”老板們和房企們的需求，有的喜歡大灣區(qū)項目，有的只鐘情江浙滬。“年化利率主要根據(jù)項目位置、房企排名，以及喝酒的情誼來定。”

“先活下去。”一家去年營收約200億元的房企高管告訴南方周末記者，“拿了地可能是死緩，但拿不到地就是死刑。”

該高管透露，目前很多房企還會通過注冊新的材料公司、建筑公司等上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)，以墊資的形式通過往來業(yè)務(wù)款項變向進行前融，規(guī)避穿透性審查。甚至像一些以自有資金投放為主的小貸、保理等機構(gòu)，雖然可操作額度會小一些，也能作為前融的補充角色。

隨著前融機構(gòu)生意蓬勃，各地國土管理部門也在加強對房企拍地保證金資金來源的審查力度。

比如南京要求參與房企提供會計師事務(wù)所出具的《住房和商住用地競買保證金/成交價款來源情況申報表》及審計報告，通過審查后方可報名。一旦發(fā)現(xiàn)資金來源與申報不符，不僅取消競拍資格、沒收保證金，還會被處以“一年內(nèi)禁止同一集團內(nèi)成員參加土拍”的處罰。

深圳同樣要求房企遞交《商品住房用地購置資金來源情況申報表》以及《資金審計報告》，報告需列明“穿透核查土地競得人及控股股東、資金最終關(guān)聯(lián)方的資金來源，明確說明土地競得人，包括涉及關(guān)聯(lián)方的實際資金來源”。

但由于自行提交，多位房企業(yè)內(nèi)人士表示，實際操作中還是有空間的。

壓不住的土地溢價

“我們本來也沒打算在深圳拍地。”一家Top30房企的投拓人士向南方周末記者表示，深圳集中供地的門檻太高，白忙活的可能性太大。

不止一家房企的投拓人士放棄了深圳市場。除了更嚴(yán)格的土地保證金監(jiān)管，深圳土拍的競買保證金也幾乎是最高的門檻，普遍是起拍價的50%，遠(yuǎn)高于其他城市的20%-30%。

眼看著一線重點城市競地?zé)o望，越來越多房企在囤積糧草，把目光轉(zhuǎn)向三四線城市。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，近來全國土地市場溢價率大幅上漲，其中三四線70個樣本城市表現(xiàn)最亮眼。西安、溫州、紹興為代表的“非重點城市”土拍熱度明顯上揚。2021年3月，三四線70城成交溢價率突破20%，平均地價突破2000元/平方米，數(shù)據(jù)雙雙創(chuàng)下2020年以來的最高點。

集中供地新政剛推出時，廣發(fā)證券等多個投行報告普遍預(yù)測，土拍保證金的周轉(zhuǎn)壓力可以使參拍房企數(shù)量減少，競爭格局改善，利于降低地價。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也曾對南方周末記者表示，集中供地將改變過去無規(guī)則的單宗出讓模式，開發(fā)商無需大規(guī)模搶地，將有效降低土地溢價率，對降低房價形成利好。

然而，如今綜觀各地土拍落地，卻到處是一片熱鬧景象，多地首日便出現(xiàn)高溢價。

廣州首次集中供地，甚至出現(xiàn)了“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。華潤置地（01109.HK）以21.28億元競得白云區(qū)金沙洲地塊，樓面價為4.2萬元/平方米。而當(dāng)前該區(qū)域附近的樓盤，售價僅在2.5萬-3萬元/平方米。

集中拿地過后，意味著將來各家房企也會有新項目集中釋放。越來越高的拿地成本，要怎么賣才能賺錢，可能是房企下一關(guān)要面對的挑戰(zhàn)。

“那就輪到營銷部門頭疼吧。”陳奎說。

（應(yīng)受訪者要求，陳寧、陳奎、趙凌君、王帆為化名）