集中供地時代

胡茂林

集中供地和地價之間并不存在一一對應關系，只會降低房企的資金使用效率，同時，在拍地規則非常復雜的背景下，對龍頭房企的挑戰反而增加。

房地產行業一個新時代開啟了。

繼“三道紅線”、“兩道紅線”等金融監管措施之后，“兩集中”政策成為土地市場的重要調控舉措。

2021年2月26日，自然資源部自然資源開發利用司負責人宣布，2021年22個重點城市要對住宅用地實行“兩集中”新政。所謂“兩集中”，第一是集中發布出讓公告，原則上發布出讓公告全年不得超過3次，實際間隔時間和出讓地塊數量要相對均衡;第二是集中組織出讓活動。同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應當確定共同的掛牌起止日期。以拍賣方式交易的，應當連續集中完成拍賣活動。

這22個重點城市包括北上廣深4個一線城市，以及天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、寧波、青島、長沙18個二線城市。

步入4月之后，22個城市多數已披露了供地計劃，并已逐步進入供地高峰期。截至目前，已有北京、廣州、深圳、杭州、南京、天津、無錫、長春等10個城市公布了首批集中供地內容。而據不完全統計，從4月15日至5月11日26天內，長春、廣州、重慶、無錫、沈陽、杭州和北京七個城市土地成交總金額達到4469億元，其中廣州、杭州、北京三個城市首次集中拍地成交金額均超過千億元。

土地“兩集中”新政初衷是為了通過穩定地價從而平抑房價，但從已經完成第一輪集中供地的城市情況來看，由于房地產市場銷售較好，同時開發商補庫存意愿較高的情況下，核心城市土地市場競爭激烈，地價和溢價率有所提升。

根據克而瑞的數據，受重點城市集中拍地、熱點三線優質土地供應持續開放的影響，4月份成交溢價率大幅上升到25%以上，平均溢價率達到25.4%，刷新了近3年來的最高紀錄。而從上述七城市的實際拍地結果來看，房企的參拍熱情很高，熱點城市地塊屢破限價，沒有限地價的重慶溢價率則升至44%的水平。

易居企業集團CEO丁祖昱表示，從完成首批土地集中轉讓的城市來看，供應節奏對政策效果將產生非常大的影響。要知道，自2月份集中拍地面世，重點22城市經歷了最短長達兩月有余的土地供應“空窗期”，零供應下反而造成房企“饑餓感”，尤其是在此類城市重倉的房企，拿地的緊迫感更為強烈，“饑餓游戲”下熱點城市宅地的競爭勢頭有增無減。

國泰君安證券表示，從部分城市2021年第一批集中供地的結果來看，依然處于“搶地”狀態，同時，中小房企的占比明顯提升，有必要糾正市場對“兩集中”供地的認知。即，集中供地和地價之間并不存在一一對應關系，只會降低房企的資金使用效率，同時，在拍地規則非常復雜的背景下，對龍頭房企的挑戰反而增加。無論廣州、還是重慶的集中供地結果，都表明了開發商土儲不足的情況下，即便集中供地，也較難平抑拿地熱情。相比之下，類似于北京提前設置溢價率上限的做法，對于強行達到目標更為可靠。

但國泰君安證券同時表示，按照當前政府對房地產的態度，以平穩健康發展作為前提，土地市場的表現直接決定了未來的政策走向，預計第二批土拍將進行調整，一旦地價上漲得到抑制，對當前房地產行業將帶來利好。

長春第一拍

4月15日，全國首個“兩集中供應”城市長春土拍結束，本次共推出42宗地，流拍2宗，對應流拍率4.8%。成交的40宗地總體溢價率4.8%，較2020年全年的4.5%基本不變，其中30宗地以底價成交，6宗地塊有多家房企競拍，溢價率最高者為31%。

長春2021年計劃集中供地3批次，本次為第一批次。此前的3月15日，長春發布了《關于落實2021年住宅用地“兩集中”出讓工作有關事宜的公告》，提到2021年計劃供應住宅用地960萬平方米，于3月、5月、8月分三次集中發布出讓公告，集中組織住宅用地出讓，首次公告時間為3月15日，51宗地，總面積400萬平方米，5月公告計劃出讓300萬平方米，8月200萬平方米。同時，3月15日長春公布了53宗地塊信息，其中50宗為住宅用地。而4月13日終止11宗土地出讓，其中10宗住宅用地。4月15日進行剩余42宗土地的集中出讓，其中40宗住宅用地。

從核心指標對比來看，本次供地面積、成交占地面積分別為390.6萬平方米、371.2萬平方米，分別占2020年全年的26.9%、31.2%;成交建面、成交總金額分別為623.7萬平方米、194.4億元，分別占2020年全年的26.0%、28.6%;成交樓面地價3117元/平方米，較2020年上升10.0%（2020年樓面地價較2019年上升18.8%）;溢價率4.8%，較2020年小幅提升0.3個百分點，流拍率4.8%，較2020年降低1.3個百分點;住宅用地競買保證金比例為20%，較之前不變。

招商證券認為，長春房市供需關系較為平衡，或是本次土拍競爭相對不激烈的原因之一。

長春地處東三省，人口凈流入規模相對較低（長春2020統計年鑒顯示2019年戶籍人口753.8萬人，較2018年增長0.3%）;房市整體供需關系相對平穩，2020年銷供比基本維持在1左右，也即供需基本持平;房價角度看，長春2020年整體房價增速較低，且持續低于名義GDP增速，也即長春房地產市場整體相對健康，在22個“兩集中”供地城市中供需關系亦相對較優，或是本次土拍競爭相對不激烈的原因之一。

成交結果看，一線龍頭房企中僅萬科、保利、華潤各獲取一宗地塊，合計成交價29.67億元，僅占本批次全部土地成交價款的15%，占各自2020年拿地金額的比例極少，而其他多家龍頭房企均有舉牌但最終未競得地塊;中鐵置業獲取13宗地共計成交價44.43億元，占本批次全部土地成交價款的23%，其余地塊均被長春本地開發商競得。

招商證券表示，長春本次土拍相對不激烈或主要由于城市供需關系較為平衡，溢價率相對受控，為“兩集中”供地試點開了好頭，但代表性或不夠，仍需進一步觀察后續城市供地和成交情況。另外，長春率先采取集中供地，避免了在競爭激烈期，一定程度上保障流拍率低位。

一線城市首拍

而作為首個進行集中拍地的一線城市，4月26-27日，廣州迎來2021年首批集中供地的競拍，市場關注度極高。

此次，廣州集中出讓地塊總數為48宗，總用地面積超393萬平方米，掛牌總價超901億元。從競價結果來看，房企出價相對克制，48宗地塊中6塊流拍，其余42宗順利成交，除了4宗熱門地塊達到了競價上限外，其余地塊整體溢價率不高，大多在10%-30%之間，最高溢價為45%，達到競價上限，需搖號角逐。

根據此前廣州市規劃和自然資源局發布的《廣州2021年住宅用地出讓》公告，廣州將于3月、6-7月、9-10月分三次集中發布出讓公告、集中組織住宅用地公開出讓。預計全年度計劃出讓住宅用地占地面積約628.6萬平方米，與2020年供應的618萬平方米住宅用地占地面積相比，2021年計劃出讓的住宅用地面積微增1.7%。

其中，此次一共推出48宗住宅用地，總用地面積約393.6萬平方米，總供應建筑面積達928.5萬平方米，起拍總價超901億元，占全年住宅用地供應計劃的62.6%（按占地面積計算），“集中供地”政策在廣州得到積極落實。

分區域看，地塊主要分布于增城、南沙、從化、花都等外圍區域。其中增城區是供地宗數和供地面積最多的區域，共推出18宗住宅用地，南沙、番禺各推出5宗，花都、從化各為4宗。而中心區域天河、越秀、海珠均暫無供地，2020年樓市熱門區域黃埔區此次也僅有3宗宅地供應，其中兩宗宅地位于斷供多年的知識城板塊，容積率為1.0-1.2，未來將開發成為低密度豪宅。

圖1：7城集中土拍成交結果

資料來源：各地公共資源交易中心，中信建投

從競拍規則來看，本批次集中供應地塊均采用“限地價+競配建+搖號”的方式進行出讓，競拍保證金比例為20%。

其中，部分地塊對競得企業進行了限制，如番禺區廣州南站BA0401009、BA0401017地塊對競得人建設廣州市重點工程進行了要求。白云區白云大道北永泰客運站地塊則要求競得人配建公交首末站、公路客運配客站等公共配套。番禺區南站核心區TOD項目地塊要求該用地用于廣州南站一體化綜合交通樞紐項目建設，且自持物業比例不得低于項目商業商務總建筑面積的50%。

經過兩天激烈的競拍，本次集中供地共成功出讓42宗地塊，總成交建筑面積799.2萬平方米，總成交金額達906億元，其中有4宗地塊達到最高限制地價進入搖號階段。另外有6宗地塊流拍。

從區域來看，增城區成交14宗，流拍4宗;白云區成交7宗，流拍1宗;番禺、南沙各成交5宗;花都成交4宗，黃埔成交3宗;從化成交3宗，流拍1宗;荔灣成交1宗。

從成交溢價情況來看，20宗地塊底價成交，22宗地塊有溢價成交，其中溢價率超40%的地塊有9宗，溢價率在20%-40%的有6宗，溢價率在10%-20%的有3宗，溢價率低于10%的有4宗。根據興業證券的統計，本次成交的42宗地平均溢價率為11.7%，相比2019年、2020年7.0%、8.7%的溢價率，溢價水平有所提升。

此次競拍，多家房企均有所獲。除4宗搖號待確定地塊、6宗流拍地塊外，其余38宗地塊中，共32家企業均有所獲。其中，越秀成最大贏家，拿下荔灣、白云、南沙、番禺、增城共6宗地塊，合計規劃建面為133.7萬平米，合計總金額達107.7億元;增城區2宗、花都區1宗地塊被金地收入囊中，合計總金額為59.2億;新鴻基以總金額70.8億元拿下番禺地塊;中國旅游集團以83.9億元拿下花都2宗地塊。

9宗地塊涉及合作拿地。其中，廣晟+中國鐵建拿下花都區中央商務區組團綜合開發地塊;融創+廈門國貿聯合體拿下增城區荔湖街增城大道三聯路段北側地塊;招商+弘陽聯合體拿下白云區石門街朝陽聯新東街AB2401065、AB2401073、AB2401076地塊;珠江實業+廣州水務投資拿下白云區同嘉路AB3803035地塊;另4宗涉及合作拿地地塊均有越秀身影。

中金公司認為，房企在優質區位的補庫意愿與年初以來偏慢的供地節奏之間存在錯配，或是導致本輪土拍中熱門地塊競爭加劇的主要原因。

一方面，2021年年初以來在流動性條件支持下銷售表現強勁，高頻口徑新房銷售面積較2019年同期增長32%，銷售回款增強及推盤去化加速使得房企具有補庫能力與動力，尤其是在房價漲幅較快的熱點城市和熱點區位。但另一方面，受供地節奏變動影響，年初以來一、二線城市宅地供應總量不足，規劃建面較2019年同期下降25%，同時本次廣州集中推出宅地區位仍側重非主城區，導致房企只能聚焦于少數優質地塊，從而推高了熱門地塊的競爭程度和溢價率水平。往前看，考慮到年初新增土儲可有效貢獻于年內銷售，預計首輪集中土拍中熱門城市、優質地塊的溢價率仍有上行壓力，但隨著房企逐步適應“兩集中”政策下的新供地節奏，2021年第二、三輪集中土拍競爭程度或將有所緩解，從而帶來房企前端拿地利潤率的邊際改善。

新一線火爆

在北上廣深四個一線城市之外，新一線城市相當于城市中的第二梯隊，根據《2020城市商業魅力排行榜》顯示，新一線城市有成都、重慶、杭州、武漢、西安、天津、蘇州、南京、鄭州、長沙、東莞、沈陽、青島、合肥、佛山，一共15個。其中，按照2020年GDP計算，重慶與杭州分別排行第一與第四位，此次，兩者均在“兩集中”名單之中。

4月28日，作為22個集中供地城市，繼廣州后四大直轄市之一的重慶緊跟開拍。第一批集中供地46宗，總占地面積427萬平米，占3次集中供地總量的50%。總掛牌起始總價444億元，約占2020年土地成交金額的39%。分區域來看，此次供地多數為優質地塊，供地主要集中在重慶重點發展的北區及西區。北區的渝北區、兩江新區合計占比45%，西區的高新區、沙坪壩區合計占比18%。

為避免房企非理性拿地，此次土拍出讓采取了三種措施進行地價抑制。1.土地出讓起始價提高，相比2020年地價上漲了約25%。2.取消之前不可后期入股條件的規定，僅大渡口區茄子溪兩宗地塊有明確要求，以促進房企加強合作，減少非理性競爭。3.根據地塊熱度設溢價競買限制條件，主要方式為宗地出讓價款支付節奏縮短（未設置最高限地價、競配建、搖號等），通過資金壓力抑制參拍房企。地塊根據關注熱度在出讓時規定不一樣，部分地塊溢價達50%后，宗地出讓價款支付節奏進一步縮短。同時，重慶此次出讓地塊還搭配限制類商住用地，意欲拉低整體成交溢價率及出讓土地均價。

重慶此次供地力度大、優質地塊多，自然吸引了大量房企關注。據不完全統計，共有超過60家房企參與土拍報名，超過20家房企報名地塊宗數在10宗以上，超過10宗地參與競拍房企數量超過20家。最終，歷時兩天，共計6場，46宗地塊全部競拍結束。最終此次46宗地塊，成功出讓46宗，攬金635億元，成交樓面價約9133元/平方米，整體溢價率約43%。

億翰智庫認為，重慶本次競拍，整體呈現三大現象。一是地塊熱度高——高溢價成交多，地價4次創新高，限制條件難擋競爭。從溢價率來看，46宗地塊中的31宗（占比77%）土地溢價率在40%以上，最高則達到130%;從最高地價看，先后四次創出新高，最后保利中央公園地塊以15711元/平方米最終成為新高;另外，商住地塊自持商業的限制也難擋房企的激烈競爭，溢價率較高。

二是企業競爭格局——民企占比超過國企、央企。此次共有32家企業成功拿地，國企、央企有12家，民企20家，而拿地宗數（含聯合）最多的三家都為民企。此外，此次成交地塊共有8宗地塊合作產生，且合作對象多為民企聯合。

三是成交地塊獲利難度大——現有房地比計算難有利潤。此次成交地塊除商住類土地、定向出讓土地外還有32宗土地，成交土地現有房地比都在0.5以上，20宗地的房地比在0.7以上，成交地塊后期利潤空間有限。

繼重慶之后，5月7日、8日，杭州首次集中拍地落下帷幕。此次杭州集中供地共57宗，總出讓面積301.8萬平方米，占到2021年三次集中供地總量的43%，縱向對比，供地宗數也占到2020年全年的50%。拍賣起始總價934.7億元，累計成交金額達到1178.21億元，相當于2020年杭州全年土地總出讓金額2521億的46.72%。

按照目前的杭州土拍規則，先是競價，達到30%溢價率時轉競自持比例，競自持比例100%后競養老住房面積。在此次57宗地塊中，有41宗地塊競價封頂后轉入競自持比例，其中有13宗地塊自持比例超過20%。

此次杭州土地集中出讓，有近90家房產開發商參與競拍，既有本地中小房企，也有各大頭部房企，競爭激烈。57宗地塊掛牌期間，大部分地塊均獲得房企報價，其中22宗地塊溢價率在開拍之前就達到政府設置的溢價率“紅線”，有12宗地塊提前在掛牌期間進入自持比例投報階段，最終的平均溢價率為26.05%。

億翰智庫表示，杭州此次集中供地呈現出以下四大特征。一是各區域關注度分化，但成交熱度普遍較高。從房企參拍情況來看，錢塘區、主城區房企關注度高，余杭區因供地數量較少，表現略顯不足。盡管房企參拍關注度分化，但從成交結果來看，熱度普遍較高，遠郊區熱度也在持續上升。

二是自持比例創新高，高自持地塊多為杭州本土房企拿下。從自持角度來看，57宗地平均自持比例高達9%，創雙限政策實施以來新高，而2019-2020年自持比例均在2%以下。出讓的首批集中供地中自持比例20%以上地塊共13宗，本土房企拿下7宗，占比高達54%，而自持比例最高的達到40%。

三是較高的自持比例壓縮了利潤，房地比低于1.5的高達55%，2.0以下高達84%，房地比最低者已達到0.9。

四是規模房企扎堆核心板塊，本土中小房企逐漸邊緣化。核心區地塊多被頭部房企獲得，中小房企則聚焦于遠郊區域。億翰智庫認為，一個原因是頭部房企在核心區的無利潤廝殺下，本土房企也需緊守利潤底線退避三舍;另一個原因是政府對于遠郊區也是有一定上漲預期，并且通過點狀提高精裝限價松動區域房價天花板，本土房企也算是順勢而為，逐步向外圍布局。

億翰智庫表示，從集中供地出臺初衷來看，本次呈現的結果卻恰好相反，土拍熱度史無前例。降溫不成，從政府角度來看仍需加快土拍新規出臺控熱度。而7月出讓的第二批次集中供地作為緊隨其后的供地機會也是2021年最后一次集中供地，新規試點或會加快入市。

北京低溢價

作為一線城市的典型代表，北京首批住宅用地集中出讓自然更是備受各方矚目。

5月11日，持續兩日的北京市2021年度首批商品住宅用地集中出讓收官，30宗住宅用地土地總面積約169公頃，規劃建筑規模約345萬平方米，共實現土地出讓價款約1110億元。

此前，北京市規劃自然資源委聯合市住房城鄉建設委，會同相關區政府等單位，建立了“房地聯動、一地一策”機制。在土地出讓環節著力加強綜合施策，制定“政策工具箱”，結合擬出讓宗地所在區域市場供求、功能定位等因素合理確定競買條件和交易方式。基于上述精準調控的背景下，30宗地的競拍規則也呈現出多樣化，據統計，競拍規則大致分成7大類，如地理位置較好的部分地塊就采取了競報政府持有產權份額，競高標準建設方案的競拍規則，要求競買人對未來房屋售價及住房最低品質保障等內容做出承諾。而且，北京土地供應正在向租賃住房傾斜。從本次集中供應的30宗地塊中，有15宗涉及到配建公共租賃住房。此外，30宗地塊中，共有9塊地采用競高標準建設方案的競拍規則。

如，在出讓的30宗地塊里，有6宗位置較好的地塊需要競拍政府持有產權份額，包括朝陽金盞村2宗、崔各莊1宗、海淀樹村2宗以及通州副中心1宗地塊。以朝陽金盞村兩宗地塊為例，兩宗地樓面價均超過5萬元/平方米，然而由于兩宗地塊均進入政府持有份額階段，故該地塊未來限售價僅為6.6萬元/平方米和6.46萬元/平方米，從地價和房價比來看，相當考驗房企的后續運營能力。

就是在這樣復雜的競拍規則、綜合多元的競拍條件下，北京此次土地出讓避免了此前重慶等城市的“高溢價”盛況。土拍首日，涉及朝陽區、海淀區的共計12宗地進行了現場競價，土地總面積約52公頃，總建筑規模約113萬平方米，實現土地出讓價款516.19億元，配競建公共租賃住房面積共計12.3萬平方米。12宗地均達地價上限，進入后續競買程序。通過現場競價有5宗地成交;7宗地競到高標準商品住宅建設方案投報階段。翌日，包括豐臺、石景山、通州、亦莊、密云、延慶、大興在內的13宗地繼續競拍。最終，實現土地出讓價款465.24億元。其中，3宗地塊因觸及雙頂，轉入競高標準商品住宅建設方案投報程序，歸屬待確定。

據統計，北京首次集中供地共拍出的30宗土地，平價溢價率為6.41%，較2020年全年成交溢價率降低7.4個百分點，整體溢價率水平處于低位。并有22宗地競至土地合理上限價格，實現了競建公共租賃住房、政府持有商品住宅產權份額和高標準商品住宅建設方案評比。

北京市規劃自然資源委稱，北京市首批商品住宅用地本著精準調控、綜合施策的原則，結合擬出讓宗地具體條件，綜合確定競買條件和交易方式。通過設置房屋銷售價格引導機制，穩定市場預期;通過設置并公布土地價格上限，為企業預留合理利潤空間，確保房屋品質;通過競報政府持有商品住宅產權份額，有效減輕自住需求購房人負擔;通過競建公共租賃住房，著力解決大城市住房困難問題;通過設置最低品質保障要求和投報高標準商品住宅建設方案程序，引導住宅品質提升。

利潤被壓制

中信建投表示，七個城市集中拍地時間所有錯開，一定程度上緩解了房企投拓和資金的壓力。最終成交結果來看，熱度在不同城市之間、不同地塊之間分化比較嚴重，但是整體成交熱度很高，以致之前市場預期的集中供地會帶來拿地利潤率的改善最終難以實現，但規模房企的在優質地塊、難度較高的綜合體地塊方面競爭優勢確實得到淋漓盡致的展現。

首先，不同城市、地塊之間最終成交結果分化嚴重。這一點市場已經有預期，也符合優質資源易受爭搶的規律，即使不實行集中供地新政的過往，不同城市之間、地塊之間的分化也是存在的。從七城成交結果看，除了首個試水集中供地的長春遇冷，其他六城成交熱度都很高。

分化還體現在不同地塊之間。地理位置較偏、周邊配套資源和需求匱乏的地塊遭遇終止交易或流拍，與優質地塊被房企突破限價、高自持比例、高配建面積狀態下競得，形成鮮明的對比。即，未來經濟基本面強勁、人口持續流入的城市將持續受到開發商青睞，但也帶來優質土地資源的過度競爭。

其次，集中拍地并沒降低房企拿地的激烈程度。原先市場預期集中供地將增加房企投拓端、資金端的壓力，單一地塊競爭的激烈程度下降，從而溢價率降低、地價漲幅保持穩定。但從實際拍地結果來看，房企的參拍熱情很高，熱點城市地塊屢破限價，而沒有限地價的城市溢價率則升至很高的水平。

中信建投預計，未來未設置競買限制條件的城市開始設置競買限制條件的可能性極大，而原先限價過高但屢破限價的城市可能降低地價上限，向類似于北京的供地方式靠攏。

再次，熱點城市項目整體地貨比高，利潤率恐難如之前預期的迎來改善。從總的成交樓面價來看，除廣州基本持平略有下降之外，其余6城都是相對2020年有所抬升。其中，整體樓面均價漲幅最高的為重慶，高達119%，其次為無錫（+42%）、長春（+14%）、沈陽（+13%）、北京（+12%）、杭州（+6%），廣州略有下降，漲幅為-4%。

中信建投認為，地價不斷上漲，部分城市如重慶、杭州、無錫新房價格存在上漲壓力，未來銷售端限價難言放開之下預計這些城市去化速度將有提升，但房企利潤率會繼續壓縮。目前七城項目成交的隱含毛利率，印證了地產行業毛利率將由原先中樞25%左右，繼續向20%左右下滑，甚至部分城市落入20%以下區間。利潤率壓縮將倒逼行業出清，最終其實有利于行業去產能以及集中度的提升。

此外，規模房企競爭優勢凸顯。近四成地塊由TOP50房企競得，集中度得以維持。銷售排名TOP50房企中共有29家在七城中有所斬獲，TOP50參與度達58%。而七城合計264宗地塊中，有109宗地塊由29家TOP50房企競得，占比約38%。隨著未來政府出讓土地條件對開發商綜合開發及運營能力要求越來越高，具備相關優勢的房企將持續勝出。

中信建投表示，“三道紅線”、房貸集中度政策使得房地產開發行業發展整體降速，集中供地則考驗房企資金調配能力。從目前的集中拍地結果來看，集中拍地并不能改變地價上漲的局面，而限價政策又較難打開，房企利潤率將會繼續處于較低區間。未來只有長期保持業績穩定增長，分紅比例穩定，多元化拿地能力強且財務穩健的房企才能在行業長跑中勝出。目前行業集中度提升遇瓶頸，只有利潤率進一步低至大部分房企無法承受的水平，行業才能迎來出清，龍頭房企的盛世年華才能到來。

西南證券也對目前實施“兩集中”城市的土地拍賣情況進行了總結。一是頭部及部分央企房企資金優勢明顯，難以撼動;二是土地價值容易形成共識，中心城市核心區域的核心地塊一直都熱，不會消退，與出讓方式關系并不大;三是由于一次性出讓較多土地，肯定會存在流拍和底價成交，從買到的角度看是有些漏可撿，但這些地可能也確實屬于搭配優質地的普通地塊，在集中供地之后的集中賣樓可能面臨銷售回款搶收的困難;四是大部分地塊能有20%-30%的溢價，但房價上漲幅度最好還是在55%-10%，行業毛利率還是有可能進一步被壓低。

因此，西南證券認為，并非土地集中出讓就能看到毛利率拐點，大概率是行業競爭格局調整到位，當看到超過一半的土地溢價率不到20%，可能意味著毛利率真正見底了。

房企的未來

國信證券表示，“兩集中”供地新政符合“房子是用來住的，不是用來炒的”的行業定位，從本質而言是對此前“人、財、地”三維管理構架的完善和補充，屬于構建房地產健康發展的長效機制。其中，三大維度中相對創新的制度包括：“人”的維度包括城鎮落戶政策逐步放開等;“財”的維度包括房企融資的“三道紅線”和居民房企銀行信貸的集中度管理;“地”的維度就是土地供應的“兩集中”新政。

從土地市場供求兩邊看，房企融資的“三道紅線”限制在土地需求方面有助于限制企業過度、無序的拍地沖動。

房地產本身屬于周期性行業，企業會根據自身運營和周期特征來選擇杠桿水平。在嚴格分類監管或者明確債務上限之后，企業在行業周期間杠桿運用空間將減小，一定程度上可以拉平周期，減少波動，確保平穩運行。此外，對于已經確立行業領先優勢藍籌企業而言。周期平穩、債務上限明確無疑將更大程度出清劣質產能，保障市場空間和長期發展優勢。

國信證券認為，以上情況在因城施策后，行業需求被人為拉平，市場需求波動逐步平穩。而企業在上述環境下，如果希望繼續快速增長，只能通過加大債務和周轉水平來實現規模跨越。而以上現象容易造成土地端爭搶、生產建設端趕工期、銷售端無序競爭。更為重要的是，在流動性寬松背景下，如果中小企業無序擴張，一旦周期下行容易形成產能過剩或者個體債務危機。監管層通過對開發商債務規模、債務比例的有效控制，可以有效控制行業供給總水平，從供需兩端保障市場總體穩定和平衡。

而土地供給的“兩集中”新政則從土地供給方面有助于增加市場上單次土地供給的數量，從而促使過熱的土地市場重新獲得供求平衡，降低地產行業的波動性和金融屬性。隨著土地市場供求變得更加均衡、有序而穩定，從而有助于平抑地價，并進一步傳導至房價，起到抑制房價的作用。

丁祖昱認為，“兩集中”新政出臺的初衷是為了穩定地價，抑制住宅價格，但從完成首批土地集中轉讓的城市來看，新規則還有很多問題。比如，供給節奏對政策效果就造成了很大影響，之前土地供應的空窗期引發了房企拿地的“饑餓感”，加劇了土地爭奪的緊張氣氛。

首先，在集中供應地的土地拍賣模式下，土地拍賣邏輯和現行模式發生了根本性的變化，集中了大量的土地轉讓，給地方的土地拍賣管理帶來了更大的考驗。對于那些土地市場比較受歡迎的城市來說，一年至多需要三次集中供應，提前規劃管理，如何更好地安排土地拍攝節奏和地塊優劣，引導整個市場的節奏和熱情是一個挑戰。

圖2：各城市2021年首批集中出讓樓面價較2020年漲幅

資料來源：Wind，各地公共資源交易中心，中信建投

另外，由于許多城市兩次集中供應時間間隔長，長期土地零增長容易引起住宅企業的“饑餓感”，熱點城市優質住宅競爭進一步升級。由于住宅企業的“饑餓”，地價持續上漲，開發者的利潤空間受到壓迫，如何保障質量是地價上漲的一大問題。對于土地市場比較冷的城市來說，如何通過集中供應地解決土地流轉，結構性供應過剩也很重要。

國泰君安證券也表示，近期有部分城市開始2021年的第一批集中供地，從結果來看，依然處于“搶地”狀態，同時，中小房企的占比明顯提升，有必要糾正市場對“兩集中”供地的認知。

集中供地和地價之間并不存在一一對應關系，只會降低房企的資金使用效率，同時，在拍地規則非常復雜的背景下，對龍頭房企的挑戰反而增加。無論廣州、還是重慶的集中供地結果，都表明了開發商土儲不足的情況下，即便集中供地，也較難平抑拿地熱情。相比之下，類似于北京提前設置溢價率上限的做法，對于強行達到目標更為可靠。

國泰君安證券認為，若連續供地、而非集中供地，龍頭房企可以通過每個月的持續現金流對每一塊地都進行“搶購”，但若集中供地，且設置較高的保證金實繳比例，龍頭房企的參與度勢必會受到影響，進而導致中小房企在一定時間段內有拿地的可能。盡管，以現階段極低的拿地利潤率來看，中小房企很難持續的獲得拿地收益，最終仍將退出市場，但在全市場土地儲備都不富裕的情況下，依然會形成競爭的加劇。

2018年以前的房地產矛盾是金融問題，2018年后是經濟問題，以往越供地、房價上漲越快的時代已經過去，經濟問題需要增加供地來解決，且需要容忍地價的下行。在2018年以前，以土地作為信用派生工具的時代，供地越多相當于向市場上多投放信用，造成資產價格的上行，反過來再推動樓市的上行。在資管新規和“三道紅線”出臺后，房地產金融化的現象得到有效抑制，但以M2和社融為代表的信用貨幣增速依然保持高位，最終體現為居民購買力的增強。若以目前市場的廣義土儲和居民購買力進行比較，預計結構性的供需失衡將帶來樓市開啟局部新周期。

國泰君安證券同時表示，按照當前政府對房地產的態度，以平穩健康發展作為前提，土地市場的表現直接決定了未來的政策走向，預計第二批土拍將進行調整，一旦地價上漲得到抑制，對當前房地產行業將帶來利好。

開源證券也表示，中短期看，由于“兩集中”制度落實初期房企資金仍比較充裕，政策并沒有對土地市場產生降溫作用，但不應過于悲觀。在“兩集中”和強管控下，未來行業單純依靠土地增值獲取利潤已經是窮途末路了。未來房企需要更多地向管理和運營要紅利，從業務亮點看，輕資產輸出、多元化拿地、持續性收入是潛在房企業績增長點。

“對于房地產行業，2020年是一個時代的落幕，也是一個時代的開啟……行業競爭規則正發生深刻的改變。”萬科在2020年年報中寫道。萬科認為，2020年“三道紅線”出臺后，依靠高杠桿、高負債、高庫存實現高增長的模式難以為繼，房地產行業正式步入管理紅利時代。

此前的土地招拍掛連續出讓保證了房企獲取資源的連續性，配合高周轉是之前主流房企的經營策略。房企雖然近年盈利能力下降，但這種高周轉保證了房企還能依靠經營性現金流回流實現內生增長。集中出讓無疑降低了房企獲取資源的連續性，高周轉的策略或面臨一定壓力，ROE或將下行。

華創證券表示，集中供地新規下，資金回籠時點和拿地支出時點不再匹配，意味著大量資金將進入空轉狀態，導致資金周轉效率下降。同時，在集中供地下，較易形成房企前融需求集中爆發，尤其在貸款新規和資管新規約束資金總量下，或將推動融資成本上行。

進一步看，由于拿地是房企價值鏈上最重要環節，其決定了項目后續的利潤率和周轉率，因此在投前階段，就需要由投資部主導、設計部預先強排、工程部提前踏勘、財務部預先融資規劃、運營部統籌安排的各部門密切合作。在土地放量供應下，對房企各部門的運營效率、配合程度提出了新的挑戰，綜合運營能力較強的房企，其在短時間內做出錯誤決策的風險更低。同時，在高周轉模式下，土地的集中供應也預示著后續的集中推盤，屆時項目間競爭將更為激烈，具有優異產品打造能力和品牌塑造能力的房企將占據優勢。綜合以上因素，以更長期維度來看，注重于內生性穩定成長能力打造的優質房企，將在行業從過去的資源驅動和杠桿驅動時代進入運營驅動時代后勝出。

萬科認為，管理紅利時代以“充分競爭”為主要特征，對企業的能力提出了更高的要求。一方面，企業需要更完整的能力;另一方面，企業還需要更極致的優勢。在管理紅利時代，萬科認為行業的機會一是來自客戶的需求;二是來自城市的發展;三是來自對存量價值的挖掘;四是來自科技釋放的價值。

華創證券表示，“三道紅線”、貸款集中度管理和集中供地新規綜合推動房地產行業加速邁入運營驅動時代，將推動行業門檻提升、并減少內耗，利于行業集中度提升、盈利能力改善，而由杠桿主導過渡至運營主導，也料將減少周期波動，助力行業健康持續發展。