濟南市GXT住宅項目質量管理研究

崔泉鵬 李曉禹 董禮軍

(上海中建東孚投資發展有限公司，山東 濟南 250021)

現在國內經濟發展的基礎和核心是房地產企業，房地產企業在進行發展的同時，也帶動了許多其他產業的升級和發展，但是過度的發展導致質量管理跟不上，所以一系列的質量問題逐漸出現在房地產行業中，項目工程質量問題就是其中最嚴重的問題[1]。

房地產企業的產品質量關系到每一位購房者的居住體驗以及公司自身的發展，甚至生命安全。本研究介紹了智慧城住宅項目的工程概況，公司管理結構，質量策劃、控制和保證等幾個方面，對質量管理過程中出現的問題進行分析，然后確定質量管理改進的目標與原則，最后提出了改進的基本思路，從質量策劃、控制、保證三個角度出發，制定了質量管理改進的對策。

1 GXT住宅項目質量管理現狀

1.1 項目概況

濟南GXT住宅項目坐落于濟南歷下區。歷下區總面積約1298.57km2。濟南GXT住宅項目占地62356.89m2(94.512畝)，容積率3.8，總建筑面積271363.2m2，計容面積208751.3m2，土地稅后：1320萬/畝，稅后樓面價4862元/ m2，總貨值37.64億，智慧城項目組織架構分為投資部、綜合部、工程運營部、成本采購部、財務部五大部門。

1.2 質量管理現狀

質量管理以質量的策劃、保證、控制為出發點，即從工程一開始的策劃階段，到施工過程中對于質量管理措施的保證，直到最后對過程中出現問題的控制，這三個方面基本涵蓋了整個質量管理過程的內容，可以代表項目質量管理的現狀，對其進行分析可以得到一定有價值的結論[2]。

2 GXT住宅項目質量管理存在問題與原因分析

根據項目概況，對項目質量管理現狀中的質量策劃、保證、控制三方面進行研究分析，同時結合筆者的工作經驗，得出了下列幾個問題，并對其原因進行了分析。

2.1 實際施工過程與預設質量目標不夠一致

雖然GXT住宅建設項目將質量第一作為質量管理中的頭號目標，但是實際質量管理中的各個階段卻把回款速度與利潤最大化等時間經濟指標限作為最重要的目標。所以在質量管理的過程中看似是在追求高質量高要求的作品，但是表現出來的結果卻是只追求時間經濟價值的惡性趨勢[3,4]。

2.2 對施工機具等資源管理方面的欠規范

GXT住宅建設項目現場的物資材料亂堆亂放，缺少對施工現場機具的科學有效管理。同時許多施工機械在使用之前沒有進行內部自檢，是直接從外部單位租賃而來，很多機具存在部件老化，容易發生質量問題。

2.3 質量管理責任分工不明，執行不到位

就當前GXT項目施工情況來說，各參建方還沒有真正做到各司其職、各盡其責的有機統一整體，并且沒有形成有效執行的質量監督體系。

2.4 質量意識淡薄，質量管理工作多停留在表層

對于GXT項目部來說，雖然其開展全面質量管理的過程中提出了以客戶滿意的質量為宗旨，但是并未真正實現全面、全過程、全參與的質量管理模式。

3 GXT住宅項目質量管理改進方案

3.1 改進目標原則與目標

根據筆者多年來在項目管理方面的實踐經驗，并結合GXT項目的實際情況，GXT住宅建設項目質量管理的改進原則應分為以下幾類。

(1)堅持分層次規劃。

(2)質量責任制。

(3)總目標分解。(4)系統有效性。

GXT住宅項目質量管理改進的目標是確保GXT項目質量管理體系有效運行和持續改進。只有如此，GXT住宅項目的工作人員才能更好地保證工程項目的順利施工，保證質量方針與質量目標的達成，進而為相關客戶提供高質量的工程產品或服務，提高客戶滿意度。

3.2 改進對策

分別針對GXT住宅項目的質量策劃、質量控制以及質量保證給出了不同的質量改進對策。

3.2.1 質量策劃的改進

質量策劃的改進對策主要分為持續改進項目質量管理目標和明確管理人員的質量責任兩個部分。持續改進項目管理目標，首先就要使用目標分解法對總目標進行分解，獲得分目標，分解流程見圖1。

圖1 目標分解流程圖

根據目標分解法得到的分目標，通過PDCA法對其進行不斷完善，進而幫助管理人員盡快找到科學高效的方法來開展質量管理工作。

明確管理人員的質量責任，就是要在公司組織架構的基礎上，將質量責任進一步分解到每個員工身上，化整為零，讓每個員工都參與到質量管理中去。

3.2.2 質量控制的改進

(1)明確GXT住宅項目的實施過程。

(2)加強GXT住宅項目質量控制重點的管理。

(3)組建科學合理的質量管理檢查體系。

(4)提升項目管理人員的質量管理意識。

(5)完善GXT住宅項目的質量跟蹤反饋機制。

3.2.3 質量保證的改進

(1)完善GXT住宅項目內部制度體系。要想對質量管理人員有一個長久的約束性作用，首當其沖地就是要做一個建立一個完善的項目制度體系，與此同時對每一位質量管理人員的長期激勵措施也是至關重要的一方面。通過查閱文獻并結合筆者的工作經驗，法律體系是所有建設工程項目的基礎，同時已簽訂的合同更是質量保證的一大核心，以項目已經存在的流程做為基準[5]。

(2)構建GXT住宅項目質量保障體系。GXT住宅項目質量保障體系主要是指在質量管理活動中，運用系統的概念和方法，力求保證和提高工程產品質量水平，以實現業主方的要求以及潛在需求目標，逐步實現質量管理組織的系統化、質量標準化、質量管理制度化、工作效率化、步驟程序化，最終形成一個協調、有效的統一有機整體。

4 結 語

建設項目的質量管理是面廣而大，是十分繁瑣復雜的，由于其復雜的關系，其中的問題更是牽一發而動全身，因此在看待此類問題時，一定要全方位地進行思考。所以建設單位有必要從管理制度、工程技術、設計方案等角度出發，對質量管理制度進行不斷地創新和完善，以保證質量管理的最終目標可以實現，通過此種方式建設單位可以形成適合自身公司的，符合實際需求，可以科學高效地實現總目標的公司質量管理文化，從而提高公司的核心競爭力。

本文以GXT住宅項目為基礎，總結并分析了GXT住宅項目的住宅管理制度，從質量策劃、控制和保證三個方面進行分析和應對措施的制定，不僅對GXT建設項目的質量管理體系是一種提升，同時也可以為類似住宅小區的質量管理工作提供借鑒。