人口老齡化背景下的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展探究
——以達(dá)州市為例

■李思瀅/四川文理學(xué)院康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)學(xué)院

我國的人口老齡化已經(jīng)成為全世界的首位，四川省的人口老齡化比重比我國整體的人口老齡化比重還要大，四川省達(dá)州市也是一個(gè)肉眼可見的城市老齡化和老年人遍布的一個(gè)城市。

一、我國及四川達(dá)州市人口老齡化現(xiàn)狀

2018年，四川省60歲及以上常住人口超過1700萬人，占人口總量的21.13%；65歲及以上常住人口超過1100萬人，占人口總量的14.17%。65歲及以上常住人口的數(shù)量位于全國第二，僅次于山東?。?5歲及以上常住人口占人口總量的比重排在遼寧、上海和山東之后位于全國第四。聯(lián)合國人口老齡化的標(biāo)準(zhǔn)劃分，當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)65歲及以上人口占比超過7%時(shí)，意味著進(jìn)入老齡化；達(dá)到14%，為深度老齡化。這就說明在2018年四川省的人口老齡化的程度已經(jīng)步入了深度老齡化的狀態(tài)。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對于房子的需求量越來越大，目前市場還是處于賣方市場，所以房價(jià)也在飛速的上漲。當(dāng)然隨著社會(huì)的進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)也勢必會(huì)越來越火爆?，F(xiàn)在城市化的發(fā)展，一家三口、獨(dú)居家庭、老兩口這種模式才是房地產(chǎn)行業(yè)需要關(guān)注的房型。以前的三世同堂，一大家子10口左右的人一起居住的現(xiàn)象已經(jīng)不存在了。

人們對于房子的需求主要是兩方面的表現(xiàn)，一種是投資，另外一種是自住?，F(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，房價(jià)也在快速的提高，如果有資金現(xiàn)在投資房子這個(gè)固定資本那么未來升值的發(fā)展趨勢是很可觀的，所以現(xiàn)在很多人都在房地產(chǎn)行業(yè)做投資。另外對于大部分的人來說，房子買來還是為了自己有個(gè)安穩(wěn)和固定的居住場所。

三、人口老齡化對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

(一)人口老齡化現(xiàn)象的影響

人口老齡化是社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展的必然產(chǎn)物,是人口轉(zhuǎn)變的必然結(jié)果,不論是發(fā)達(dá)國家還是發(fā)展中國家,或遲或早都會(huì)面臨人口老齡化間題。我國的人口老齡化具有老年人口規(guī)模巨大、老齡化迅速發(fā)展、地區(qū)發(fā)展不平衡和城鄉(xiāng)倒置現(xiàn)象顯著的特征。人口老齡化對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、勞動(dòng)生產(chǎn)率、勞動(dòng)力成本、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、社會(huì)保障制度和國民生產(chǎn)總值(GDP)等多方面都有影響。

人口老齡化對經(jīng)濟(jì)發(fā)展有消極作用。人口老齡化會(huì)減少勞動(dòng)力也降低了勞動(dòng)生產(chǎn)率，會(huì)制約經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，會(huì)對現(xiàn)代的農(nóng)業(yè)發(fā)展強(qiáng)有力的挑戰(zhàn)，會(huì)導(dǎo)致勞動(dòng)人口下降贍養(yǎng)率高漲。

(二)人口老齡化對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

人口老齡化現(xiàn)象，出現(xiàn)了為自己養(yǎng)老購房和子女為了父母的養(yǎng)老購買房子的現(xiàn)象。這些現(xiàn)象對房地產(chǎn)行業(yè)有著潛在的影響。

圖1 2020-2050年中國60歲以上老年人口數(shù)量預(yù)測

圖2 2020-2050年中國65歲以上老年人口數(shù)量預(yù)測

1、影響房地產(chǎn)行業(yè)的房屋建設(shè)的考慮因素

設(shè)備齊全的住所是對老年人生活的設(shè)備保障，綠化環(huán)境是對老年人生活的安全保障，交通環(huán)境是對對老年人生活的交通保障，居住環(huán)境是對老年人生活的全方便保障?；谶@些要求房地產(chǎn)行業(yè)在建筑這個(gè)房子和針對老年人銷售這個(gè)房子的時(shí)候一定要考慮居戶的這些需求。

2、影響房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展不不僅要在建筑過程中要合理的利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，而且要滿足于當(dāng)?shù)啬挲g人和老年人等不同的市場客戶的購房需求，這樣才符合房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的發(fā)展目標(biāo)。那么針對于人口老齡化這個(gè)客戶群體的現(xiàn)象肯定也會(huì)影響著房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

3、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與老年人口收入的關(guān)系

消費(fèi)是生產(chǎn)的動(dòng)力，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)力就是對于房地產(chǎn)行業(yè)有購買需求的這些人的消費(fèi)能力。這些相對于青年人來的經(jīng)濟(jì)收入肯定是比較少的，所以也會(huì)影響著對于房子的購買能力。總之，老年人口是房地產(chǎn)行業(yè)的重要消費(fèi)群體，但是并不是中堅(jiān)力量。

四、人口老齡化下房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型策略

(一)建立人本住宅，構(gòu)建親情社區(qū)

建立人本住宅主要是針對于現(xiàn)在現(xiàn)在人口老齡化現(xiàn)象提出的一個(gè)理念，就是在住宅建設(shè)中把老年人作為主要的需求市場，然后根據(jù)老年人的特點(diǎn)來進(jìn)行建設(shè)。以家庭為主，建設(shè)符合老年人特點(diǎn)的居住環(huán)境。我國的老年人還是比較熱衷于在家度過晚年生活的。其實(shí)適合我國現(xiàn)在家庭結(jié)構(gòu)的模式更適合的是復(fù)合居模式，就是三個(gè)房間復(fù)合到一起，中間的墻可以移動(dòng)，這樣把老人、青年子女和青少年的孩子既能保障自己的獨(dú)居空間也可以在需要的時(shí)候很方便的重新組合成一個(gè)大家庭。當(dāng)然這樣的模式在實(shí)際的操作過程中還是比較難實(shí)現(xiàn)的。

針對于老年人來說的房地產(chǎn)行業(yè)還需要考慮的就是構(gòu)建親情社區(qū)，建設(shè)親情社區(qū)是實(shí)現(xiàn)老年人居家養(yǎng)老的重要社區(qū)保障。因?yàn)槔夏耆嗽陴B(yǎng)老的過程中，除了這個(gè)自己家的房子，最大的生活活動(dòng)區(qū)域就是社區(qū)。對于一些空巢老人來說，在社區(qū)建立一些社區(qū)內(nèi)的“老年人公寓”，這樣給老人一個(gè)每天活動(dòng)的空間。一個(gè)有組織性的社區(qū)活動(dòng)組織，讓社區(qū)的老年人們可以一起開展一些休閑娛樂活動(dòng)，然后互相合作和溝通，消磨了日常時(shí)間也結(jié)交到了老年人自己的朋友，并且豐富了自己的生活。增加了人際交往能力和鄰居之間互幫互助的能力。配套上鍛煉設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施，一起來保障老年人的晚年生活。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)的“新零售”轉(zhuǎn)型之路

房地產(chǎn)行業(yè)的房價(jià)近年來一直高居不下，之前的“炒房熱”更是讓房價(jià)甚囂塵上，國家曾出臺政策說“房子是用來住的”，讓房子回歸其本質(zhì)以抑制過高的房價(jià)，也有許多人士預(yù)言未來房價(jià)會(huì)下跌?！靶铝闶邸蹦Ｊ街饕婕暗健叭恕⒇洝觥边@三個(gè)要素，現(xiàn)在及未來可以在線下及 APP 線上平臺進(jìn)行銷售買賣交易，這樣線上和線下相結(jié)合的模式，可以更好的促進(jìn)消費(fèi)。而且2020年因?yàn)樘厥馇闆r的影響，更加發(fā)現(xiàn)對于實(shí)體店來說，因?yàn)榭陀^環(huán)境的影響就沒有辦法運(yùn)作，但是對于那些線上的銷售模式，不僅可以促進(jìn)消費(fèi)者的消費(fèi)需求和沖動(dòng)消費(fèi)，而且不受客觀環(huán)境的影響，或者嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼f，受影響很少，基本不耽誤銷售和成單量。目前“新零售”模式只是一些大的房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)行，對于一些小型的企業(yè)還比較難執(zhí)行，但是總歸這是一個(gè)發(fā)展方向，需要研究和實(shí)踐。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

我國從 1998 年啟動(dòng)房改到 2019 年，已經(jīng)走過了 21 年的歷程。根據(jù)房地產(chǎn)周期理論(庫茲涅茨周期理論)可知，房地產(chǎn)周期的時(shí)間是 15 ～ 25 年。根據(jù)該理論，結(jié)合我國房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，我國房地產(chǎn)現(xiàn)處于房地產(chǎn)周期之繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇四個(gè)階段中的衰退期。采用相關(guān)多元化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和不相關(guān)多元化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型相結(jié)合。在人口老齡化的現(xiàn)實(shí)情況下，針對客觀情況不斷的轉(zhuǎn)變自己的銷售途徑、管理模式和整體的戰(zhàn)略部署，這樣才能促進(jìn)整體房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

資金問題與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相伴而生。房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個(gè)資金密集型行業(yè)，對資金的需求永無止境。房地產(chǎn)企業(yè)要想降低資金方面的壓力，和現(xiàn)在市場老齡化的現(xiàn)象，將不可避免地走上企業(yè)轉(zhuǎn)型之路，并且抓住融資模式，讓企業(yè)可以更加的發(fā)展壯大。

五、結(jié)語

隨著社會(huì)的發(fā)展，人口老齡化現(xiàn)象也隨之出現(xiàn)，并且發(fā)展的越來越快速。人口老齡化現(xiàn)象對于房地產(chǎn)行業(yè)既是一個(gè)機(jī)遇也是一個(gè)挑戰(zhàn)。老年人對于房子的剛性需求成為了房地產(chǎn)行業(yè)所關(guān)注的一個(gè)重要的市場針對群體。了解國家和區(qū)域地區(qū)人口老齡化的現(xiàn)狀和老年人對于房子的需求和要求。針對這些客觀現(xiàn)象房地產(chǎn)行業(yè)做出自己相應(yīng)的轉(zhuǎn)型策略，這樣才可以不僅滿足于老年人的買房需求，而且才能更加促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步。