物盡其用,律師解讀《民法典》物權編五大亮點

李 煒

（作者系上海融力天聞律師事務所高級合伙人、建設工程房地產專業委員會執委）

前言：《民法典》的通過標志著我國民法典時代的到來，作為一部社會生活百科全書，物權編在于維護市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用。民法典共7編，1260條，第二編物權編包括五個分編，分別是通則、所有權、用益物權、擔保物權和占有，共計20章節。物權編涵蓋面廣泛，從房屋到建筑物區分所有權、居住權，從相鄰關系到共有，從土地權屬到承包經營權、建設用地使用權，還有擔保物權等等，林林種種的權利體現了物權編的重要性。

民法典物權編調整因物的歸屬和利用產生的民事關系，《民法典》第二百零七條規定：國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律平等保護，任何組織或者個人不得侵犯。從物權法到民法典時代，《民法典》語境下物權編追求展現了物盡其用特點，并對物權發展更迭的熱點與疑難問題作出回應，本文擬解讀亮點變化。

一、物權編首提居住權，特殊群體居有定所

居住權，顧名思義是一種居住的權利。關于居住權的涵義，根據《民法典》第三百六十六條規定，居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。因此，居住權是指居住權人為滿足生活居住的需要，對他人的住宅享有占有、使用的權利，居住權性質是一種用益物權。

居住權人的居住權利來源于合同約定，目的在于滿足生活居住的需要。根據《民法典》第三百七十一條規定：“以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定。”因此，居住權的權利來源除了當事人合同約定，還可以通過遺囑設定的方式進行。

居住權設立具有形式要件的要求，即采用書面形式訂立居住權合同。居住權合同的內容，根據《民法典》第三百六十七條規定，一般包括下列條款：（一）當事人的姓名或者名稱和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的條件和要求；（四）居住權期限；（五）解決爭議的方法。居住權有時間性，該時間取決于當事人的約定、遺囑的規定，但是對于長短法律并未作出限制。

居住權具有專屬性，根據《民法典》第三百六十九條規定：居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。居住權人具有專屬性，只能權利人自己享有居住權利，不得轉讓。

居住權主要為弱勢群體設置，讓他們居有定所、老有所養，同時物盡其用。另一方面，居住權的設立對于房地產市場帶來較大影響，在房產買賣、交易中，買方除了關注租賃、抵押、共有、司法查封等情況外，還需要了解房屋是否設置過居住權，居住權的存在會導致買方所有權的完整實現。

二、創設土地經營權，完善三權分置制度

農村集體經濟組織實行家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制。我國農村土地結構長期是土地所有權+承包經營權的的二元結構，2013年以來中國經濟發展進入新業勢，土地承包經營權流轉等產生了很多問題，2014年11月中央印發《關于引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》提出，堅持農村土地集體所有，實現所有權、承包權、經營權三權分置。之后，中央連續提出三權分置的政策要求，并授權國務院在北京市大興區等試點市縣進行試點。土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。2018年《農村土地承包法》修訂，明確了三權分置的形式，明確規定：“承包方承包土地后，享有土地承包經營權，可以自己經營，也可以保留土地承包權，流轉其承包地的土地經營權，由他人經營。”從土地承包法規定看，土地經營權是從土地承包權中派生或分離的權利。

為適應農村土地三權分置的要求，盤活農村土地，《民法典》物權編全面吸收了之前政策經驗，創設了土地承包經營權。根據物權編規定，土地承包經營權人可以自主決定依法采取出租、入股或其他方式向他人流轉土地經營權。上述規定為土地經營權未來入市提供依據。

民法典第三百四十條規定，“土地經營權人有權在合同約定的期限內占有農村土地，自主開展農業生產經營并取得收益”，土地經營權人享有開展農業生產經營并獲得收益的權利。

關于土地經營權的設立方式，根據第三百四十一條規定：“流轉期限為五年以上的土地經營權，自流轉合同生效時設立。當事人可以向登記機構申請土地經營權登記；未經登記，不得對抗善意第三人”。物權編對流轉期限為五年以上的土地經營權與不足5年進行了區分，賦予流轉期限為五年以上的土地經營權的物權性質，土地經營權自流轉合同生效后設立，并采取登記對抗主義。對于不滿5年的土地經營權流轉，沒有作出明確規定。

物權編規定了非承包權人的經營權來源與流轉，第三百四十二條規定：通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地，經依法登記取得權屬證書的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流轉土地經營權。土地流轉和適度規模經營是發展現代農業的必由之路，有利于優化土地資源配置和提高勞動生產率。

三、完善建筑物區分所有權，打造共同家園

1 、“住改商”需經有利害關系的業主一致同意。

業主將住宅用途改變為商業用途，實務中擾民影響其他業主的正常生活，容易引發矛盾并造成安全隱患。根據《民法典》第二百七十九條規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。改變了《物權法》第七十七條“應當經有利害關系的業主同意”規定。最高院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條規定：業主將住宅改變為經營性用房，未按物權法第七十七條規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨礙、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。但對于有利害關系的業主同意，一直有不同說法，這次民法典對于住宅改變商業用途明確了需經利害關系的業主“一致”同意，也就是整幢大樓全體業主的同意，實行一票否決制度。

2 、業主權利綜合加強，降低表決門檻。

1、關于業主共同決定事項及表決，《民法典》第二百七十八條規定，下列事項由業主共同決定：（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。與物權法比較，對于由業主共同決定的事項，民法典將籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金從籌集與使用角度分成了兩個條款，同時增加了“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動”，業主綜合權利加強。

對業主共同決定事項的表決權，《民法典》規定：業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。民法典與物權法比較，完善了表決規則，分設了參與表決與通過表兩個程序，民法典新增了參加表決人數的要求，必須由專有部分面積及人數占比均三分之二以的業主參與表決，對表決事項設置了初步門檻。其次重大事項表決比例從雙三分之二調至雙四分之三，而一般事項，只要經過參與表決業主的雙過半同意就可以，降低了表決門檻。

3 、新增共有部分的收入分配規則

小區利用外墻設立的廣告收入歸誰？屬于物業公司還是廣大業主？具體如何分配？《民法典》物權編規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。也就是在利用小區共有部分產生的廣告收入在扣除成本后，歸屬于全體業主所有，避免實務中產生爭議。

四、住宅建設用地使用權的續期費用，回應百姓關注

關于建設用地使用權到期后續期，《民法典》第三百五十九條規定：住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。

非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

根據上述規定，建設用地使用權期限屆滿的，建設用地使用權分為住宅建設用地使用權與非住宅建設用地使用權，前者自動續期，后者續期依照法律規定。與《物權法》比較，物權法對住宅建設用地使用權續期費用未作出規定，民法典新增了續期費用的繳納或者減免依據，依照法律、行政法規的規定辦理。

五、擔保物權理念創新，遵循經濟發展與需求

1 、擔保合同的種類與范圍拓寬

民法典對擔保物權方式規定，較之前物權法進行了突破與創新。《民法典》第三百八十八條規定：“設立擔保物權，應當依照本法和其他法律的規定訂立擔保合同。擔保合同包括抵押合同、質押合同和其他具有擔保功能的合同。擔保合同是主債權債務合同的從合同。主債權債務合同無效的，擔保合同無效，但是法律另有規定的除外。擔保合同被確認無效后，債務人、擔保人、債權人有過錯的，應當根據其過錯各自承擔相應的民事責任。”與物權法第一百七十二條比較，明確了擔保合同除了抵押合同、質押合同外，還包括融資租賃、保理、所有權保留等非典型擔保合同，拓寬了擔保合同的范圍與種類，明確了實務中經常發生的非典型擔保為合法的擔保合同方式，拓展了融資渠道，亦優化營商環境。

2 、流押流質契約并非絕對無效。

流押流質條款，指抵押權人、質權人與抵押人或出質人在擔保債權屆期前約定，若債權屆清償期而未獲清償，抵押物或質物所有權移屬于權利人。《民法典》第四百零一條規定，“抵押權人在債務履行期限屆滿前，與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有的，只能就抵押財產優先受償”。第四百二十八條規定：“質權人在債務履行期限屆滿前，與出質人約定債務人不履行到期債務時質押財產歸債權人所有的，只能依法就質押財產優先受償。”

禁止流押是物權法原則，目的在于防止債權人損害債務人利益，民法典規定改變了物權法對流質條款的絕對禁止，明確了流質流押條款存在時擔保物權依然成立，擔保物權人享有優先受償權，并非整個契約完全無效，平衡了債權人與債務人的權益。