監管加碼 長租公寓或迎“安居時代”

◎ 文 《法人》全媒體記者 曹萌

CFP

2020年，受到新冠肺炎疫情影響，長租公寓企業經營風險加速暴露，房屋租賃行業頻頻傳出爆雷事件。今年以來，中國房地產行業監管持續加碼，強化經營貸管理、加強限售管理、土地集中出讓等一系系列調控政策頻繁出臺。

4月26日，住建部等六部委聯合發布《關于加強輕資產住房租賃企業監管的意見》（以下簡稱“意見”），就部分住房租賃企業此前利用租金支付期限錯配建立資金池，控制房源、哄抬租金等行為加強監管，引導住房租賃企業回歸住房租賃服務本源，防范化解金融風險，促進住房租賃市場健康發展。

多數業內人士認為，意見出臺彰顯主管部門遏制住房租賃領域高風險經營行為的決心。對前期長租公寓爆雷、跑路等亂象的及時糾偏，有助于規范輕資產住房租賃企業的經營行為，保障行業健康穩定運行。

租金監管新規直擊爆雷源頭

上述意見是今年房地產市場中除管控經營貸外，第二個嚴管金融業務的政策。同時該意見也是繼2020年9月住建部出臺《住房租賃條例》征求意見稿后，再次針對住房租賃領域實施的監管重拳，而此次監管對象更加聚焦于該領域中的經營企業。

對此，北京市東元律師事務所合伙人律師李松對《法人》記者表示，意見的發布旨在加強住房租賃企業監管，抬高住房租賃企業進入市場門檻，更加全面地保護廣大承租人。該意見實施后，住房租賃企業的行為將被規范化，有力清除一些不良企業，極大程度降低承租人租賃房屋的各種風險，促使房屋租賃營商環境更加法治化。

由于受疫情影響，房屋租賃市場遇冷，長租公寓企業出租率下降、違約率提升，現金流普遍吃緊。加之部分中小企業因融資困難，使用租金貸進行擴張，從而引發了經營風險。

其實，在2020年下半年，為解決長租公寓企業“高收低出”“長收短付”（高價獲取房源低價出租、依賴收取租客租金與支付房東租金的時間差）沉淀大量資金的問題，杭州、西安、成都、南京等地相繼出臺了針對長租公寓企業的資金監管措施。通過設立監管賬戶和風險保證金等方式，在長租公寓企業出現資金鏈危機時，優先保障房東和租客的權益，避免企業設立資金池用于非經營用途。

“過去對長租公寓企業收取租金沒有明確的監管措施，導致資金方面出現了諸多問題，更成為了金融風險源頭。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，上述意見中關于開展住房租賃資金監管的措施，將填補過去租金方面的監管問題。

禁止套用住房租賃消費貸款

在過去10年間，長租行業經歷了從萌芽期到快速發展期的轉變。而2017年至2019年更是整個長租行業的加速發展期，大量企業試水租賃業務，并擴大管理房間規模。

但是，這一時期的長租公寓企業，普遍注冊資本額較小，且企業前期運營無實際資金投入，甚至大多數企業無實繳注冊資本。因成立時間短、無資產抵押，很多中小長租公寓企業融資困難，其中部分企業使用了租金貸進行擴張。

所謂租金貸，是指租客在與長租公寓企業簽下租約的同時，與該企業合作的金融機構簽訂貸款合約，一般由該金融機構替租客支付全年房租，租客向該金融機構按月還租房貸款。而租金貸的運作模式，隱藏著較多風險。一旦長租公寓企業資金鏈斷裂、倒閉或惡意跑路，租客將損失押金和預繳租金，且仍要向貸款機構繼續支付貸款本息，而房東未收到的租金損失將由房東本人或租客承擔。

為解決上述問題，意見強調，住房租賃企業不得將住房租賃消費貸款相關內容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租賃消費貸款。金融機構應當嚴格管理住房租賃消費貸款，加強授信審查和用途管理，發放貸款前必須采取有效手段核查借款人身份信息，評估還款能力，核實借款意愿，并做好記錄。

不難看出，這些規定均是針對過去一些長租公寓企業引誘消費者簽訂租金貸合同獲取資金行為的強化監管措施，并明確了長租公寓企業未來不得從事金融業務。

嚴躍進對此表示，租金貸被明確嚴管，而租賃消費貸款則依然受到認可。兩者區別在于，租金貸進入長租公寓企業賬戶，而租賃消費貸則是進入到租客賬戶，后續承租人在明晰不同貸款方式上需格外注意。

“此前，部分住房租賃企業利用承租人需求誘導承租人貸款，這不僅違背了我國市場經濟去杠桿化的要求，還為后續經營埋下了隱患。”李松對此認為，上述意見禁止住房租賃企業套取消費貸款將有利于保護市場穩定性，排除了不良企業爆雷風險，同時也最大限度地保護承租人和出租人的合法權益。

單次收取租金不超過3個月

在房屋租賃過程中，租金金額往往是承租人選擇房屋的重要因素之一。在返城流動人口減少、租房需求下降的情況下，房屋租金也隨之下滑。據貝殼研究院數據顯示，2020年全國重點40城平均月租金為37.8元/平方米，同比下降9.9%。一、二線城市同比降幅均達4.0%，三線城市同比下降1.5%。

而此次意見特別指出，住房租賃企業應當在商業銀行設立資金監管賬戶，企業單次收取租金超過3個月的或單次收取押金超過一個月的，應當將收取的租金、押金納入監管賬戶，并通過監管賬戶向房屋權利人支付租金、向承租人退還押金。

對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，這一舉措將杜絕長租公寓企業挪用客戶租金擴張經營規模的行為。“去年，成都、南京、重慶等城市已推出了針對超過3個月的租金監管政策，而在六部委聯合推出意見后，此項措施將逐步在各地落實。”

租金方面，此次發布的意見要求合理調控住房租金水平，住房租賃市場需求旺盛的大城市住房和城鄉建設部門應當建立住房租金監測制度，定期公布不同區域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息。加強住房租賃市場租金監測，密切關注區域租金異常上漲情況，對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩定租金水平。

針對從事轉租經營的輕資產住房租賃企業，意見明確要求各地加強從業管理的同時，規范住房租賃經營行為，住房租賃企業應當將經營的房源信息納入所在城市住房租賃管理服務平臺，單次收取租金的周期原則上不超過3個月，支付房屋權利人的租金原則上不高于收取承租人的租金。

嚴躍進認為，意見實施后，租金異常上漲將受到政府關注，后續租金會趨同房價管控，異常上漲必被打壓。

“未來住房租賃企業會積極配合意見中的規定，合理調控房屋租金水平，進行合法競爭，更加專注于房屋租賃業務。”李松則提示承租人，在今后挑選住房租賃企業時，應先查詢該企業是否依法辦理了市場主體登記和是否具備營業資格，以及是否負擔各種強制執行的判決，而在了解住房租賃企業的具體情況后，可以大大減少承租人自身承租風險。