郊區房價逆襲

高琦

新郊區金斯米爾位于倫敦西北80公里處的比斯特鎮城外。在陽光明媚的下午，金斯米爾的街道上滿是閑逛的人和嬉戲的孩童。十年內，這里已建造了1600戶住宅，不久后還將建造另外900戶。在地產商“寶家”的售樓處，菲麗普·巴格利說她“從沒想到會這么忙”。同樣，在紐約市以北128公里處的萊茵貝克村，人們的購房熱情也不斷高漲。加里·迪馬羅地產公司的櫥窗里展示著各式各樣的不動產廣告，從奢華大宅到鄉村小屋應有盡有——其中很多已經售出。

美國房價在一年中上漲了11%，是近15年來上漲速度最快的一次。

金斯米爾和萊茵貝克并不是唯二兩個房地產市場升溫的地方。截至今年一月，美國房價在一年中上漲了11%，是近15年來上漲速度最快的一次。去年，英國的房價上漲了8%，德國上漲了9%。這種情形在許多富裕國家都能見到。在《經濟學人》追蹤調查的25個國家和地區中，實際房價在最近一年內平均上漲了5%。

在許多國家，房價的上漲速度快到足以引起政界人士和央行行長的關注。然而，與過去十年的情形截然不同，現今人口較少、通勤方便的地方反而比市中心的房價漲幅更大。原本遠離新冠病毒的“世外桃源”看來也要遭殃了。

從表面上看，面對新冠疫情造成的經濟動蕩，房價能如此堅挺實在令人困惑：通常情況下，房地產價格與經濟狀況呈正相關。但是，這次的印花稅（住房交易稅）暫緩計劃和財政刺激限制了廉價急售。并且，極低的還款利率可能也起到了作用，如在美國，30年期的房屋貸款利率比2010年低了1.5個百分點。同時，城市封鎖和支出機會的減少意味著那些保住工作的人將現金儲蓄了起來。英國房地產咨詢公司的露西安·庫克指出，住房價值正在“由有錢人而不是貧民驅動”。在美國，二月份的按揭貸款申請中有14%是用于購買第二套住房的，其比例是去年四月的兩倍。

由于新冠肺炎的傳播和各國的封鎖措施，人們的住所同時也成了辦公室、學校、健身房和烘焙間。因此，許多人都加大了對自己住所的投資。去年，美國最大的DIY家居連鎖店“家得寶”收入增長了20%。據市場調研公司“巴博爾”的商業情報估計，英國在2020年為房屋擴建等家居裝修計劃頒發的許可證比2016至2019年的平均數量增加了1/3。

不擴建的人們在尋找新的居住地。自去年五月以來，美國住宅的平均掛牌交易時間為47天，而前一年的同期則為59天。在英國，印花稅的暫緩繳付導致房屋銷售量在2020年最后一個季度上升至近14年來的最高點。

對于那些想要更多空間的人來說，最好的解決方案是搬出市中心。以倫敦為例，這里每平方英尺的住宅價格要比周圍的郡高出40%。過去的一年中，在英國人口密度較低但方便通勤的地區，房價上漲速度要快于人口稠密區。在美國，類似的情形也有出現。

與過去十年的趨勢相反，諸如倫敦、紐約這種國際大都市的房價不再遙遙領先于相對僻靜的地方，美國房地產上市公司Zillow稱之為“重新洗牌”式的逆轉。去年，德國七大城市以外地區的房價上漲了11%，而這七個最大城市的房價僅上漲了6%。在悉尼，位于市區通勤范圍內的北部海濱地區，房價漲幅高達10%。

相比之下，倫敦和悉尼市中心的房價去年僅分別上漲了4%和3%。紐約曼哈頓區的房價下跌了4%。樓宇租賃市場也在降溫。悉尼的公寓租金去年下跌了5%。而墨爾本去年經歷了111天的城市封鎖，租金下跌了8%。Zillow的數據顯示，紐約市的租金下跌了9%，其中曼哈頓區的跌幅尤其大，達到了15%。

新冠肺炎的肆虐已經阻攔了一些進入城市的常規人流。在新冠流行之前的幾年里，倫敦也有居民搬遷到英國其他地區，但是海外移民彌補了人口的流失。新冠的肆虐，加上英國脫歐，似乎導致了流入人口的減少。一項評估顯示，倫敦去年的常住人口可能減少了8%。2020年3月，澳大利亞宣布對非澳公民和居民關閉邊境。應屆畢業生也面臨著在共享住房中工作的前景，因此他們大約還是會與父母住在一起。

城市的人口流失愈發嚴重。克利夫蘭聯邦儲備銀行的一項研究發現，從2020年3月開始，美國每月從城市遷出的人口達到5.6萬人，與2017至2019年的平均數量相比，增加了一倍。

然而，隨著疫情趨向緩和，流入城市的人口會有所增加。學生和國際移民將成群結隊返回。因此，一些投資者將賭注押在了大城市上。曼哈頓的一個新開發項目以1200萬美元的價格出售大戶型公寓，并稱之為“新冠過后的住宅首選”。而在15個國家和地區擁有房地產的法國安盛投資管理公司，已在英國最大的住宅區——倫敦市中心，搶購了1233套公寓。

不過，人口密度較小的地方似乎仍然具有吸引力。政府因時制宜的居家辦公建議或許會在夏天取消，但遠程工作可能仍會保留。招聘公司“萬寶盛華”對全球2萬名雇主進行的調查顯示，2/5的老板打算允許他們的員工在某些時候居家工作。若是能減少通勤次數，人們可能愿意忍受更長的通勤時間，以換取更大的居住空間或更低的住房成本。因此，郊區的房價將會慢慢逼近城市房價。

房價總體上漲的命運主要在于決策者。隨著新冠肺炎日漸可控，對購房者和房主的應急支持將會結束。在英國，賦稅優惠將于今年晚些時候結束。其他國家可能同樣希望給房地產市場降溫。新西蘭的房價以每年22%的速度上漲，政府已開始采取措施抑制投機買賣。加拿大央行行長擔心房地產市場“過度繁榮”，也準備對其給予密切關注。為了避免影響經濟復蘇，決策者目前可能只會采取溫和的限制措施，這將為房價競爭提供更多的操作空間。

[編譯自英國《經濟學人》]

編輯：馬果娜