試析房地產項目管理的風險控制

張龍廳

摘要：隨著房地產行業的快速發展，與此同時，房地產項目的風險變得越來越大，只有弄清其特征并找到特定類型的風險，才能管理項目風險并采取有效的對策以最小化風險。因此，有關部門要重視風險管理，對降低風險、控制風險損失的好方法進行深入研究。

關鍵詞：風險控制; 項目管理 ;經濟發展

一、當前房地產項目存在的主要風險

1.1 質量風險

通過長期研究表明，房地產項目的質量風險主要受到三個方面的共同影響：第一，該房地產項目的所有參與者的整體素質，包括管理、建設、監督等部門的相關人員，將對項目的最終質量產生重大影響;第二，材料和設備的作用眾所周知，房地產項目整個過程中最主要的部分就是材料和設備。如果對項目進行系統和管理上的疏忽，使用不合格的材料，進而在環境不斷變化的情況下很容易導致各種質量問題。第三，項目設計和技術，若項目設計不符合當地標準或地質要求，或者如果項目建設技術不健全且不符合標準，則也存在質量風險。

1.2 投資風險

投資風險實際上是房地產項目的成本風險。由于房地產項目涉及更多的部門和行業，因此流程相對比較復雜，所需資金也相對充足，這增加了房地產項目的成本。投資風險也是房地產項目風險管理中的主要風險類型，因為必須按計劃使用該項目才能獲得回報。導致投資風險的因素有三個：第一，設計計劃變更，如果在項目的開發和決策階段出現錯誤，則必須對設計計劃進行更改或修改，這會直接增加項目成本并帶來風險;第二，房地產項目在項目建設期間施工條件的不確定性，由于建筑面積不固定，各種條件會發生變化。第三，由于材料、設備和勞動力市場的變化、社會經濟的變化、價格的變化或國家政策和市場要求的變化，進而會直接影響到項目成本和投資。

1.3 施工風險

房地產項目的過程包括施工過程，即施工周期，此階段的風險稱為施工風險。施工風險的主要來源是房地產公司本身、項目施工公司、材料供應商等。這些原因的綜合影響，無論是財務原因還是技術原因，都會延長原始設計計劃的項目周期。可能發生無法預測的自然災害，建設風險的可能性僅次于投資風險。

二、房地產項目管理的風險控制措施

2.1 重視前期合同的制定，強調契約精神

為了避免在房地產項目在建設過程中出現資金鏈斷裂的風險，管理人員應注意建立初步合同、強調契約精神，并在必要時使用法律手段保護其權益。初步合同的制定應基于法律和有關規定，以防止無效合同。由于房地產行業與其他行業之間的聯系相對比較廣泛，并且房地產行業本身具有投資大、周期長的特點，因此各種問題都經常發生在房地產項目的過程中，并且所有環節都會出現。上述問題可能導致房地產業務整體營銷失敗，從而導致無法歸還資金、巨額虧損和公司倒閉，并對國民經濟和人民生活造成不利影響。隨著中國市場競爭環境的日益復雜，在房地產持續建設過程中，資本破壞的風險不斷增加，特別是由于金融市場的持續波動在一定程度上影響了實體經濟。

2.2 提前有效規避風險來源

就房地產開發項目本身而言，基本上一直秉持著“高風險、 高收益”的模式。但是，在現代社會中，這種模式的發展不僅在許多地方令人反感，而且很容易影響到許多方面的利益，并且所產生的風險非常嚴重。在以后的工作中，建議對房地產開發項目進行風險管理，以有效地提前避免風險來源。首先，要分析業務領域，收集相關信息、數據、事件等，并通過與相關部門的積極聯系，在收到相關建議后決定是否繼續房地產開發業務。值得注意的是，我國的某些地區是重點發展地區。盡管現階段的成就還不夠，但未來仍有很大的空間。這里的未來計劃是不確定的，房地產開發項目的推廣應集中在這一領域。其次，在日常的項目運營過程中，必須關注社會、國家、市場和消費者的狀況。因此，在未來的房地產開發業務的風險管理中，有必要充分規避各種風險來源，識別面臨的主要風險類型，并事先制定相關的風險管理和控制計劃，以更好地應對緊急情況。

2.3 采用多樣化投資

房地產開發項目的風險管理也可以通過多種投資方法來進行，在降低經濟風險的同時，保持較高的投資回報率，為未來的發展做準備。建議有選擇地將資金投資于各種類型的房地產開發項目。為了減少未來收入的不確定性，可以投資建設具有不同收入水平的居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等。由于不同類型的財產具有不同的發展風險，因此回報率也將相應變化。通常，開發項目的收益較高的風險較高，而開發項目的收益較低的風險較小。因為各種不同類型房地產的開發風險大小不一，因此必須利用單個房地產開發項目的高收益來彌補單個低收益房地產的損失，并最終獲得相對平均的回報。房地產投資多元化的關鍵是如何合理確定投資于不同類型房地產的資金比例，以減少發展風險并獲得更高的回報。

2.4 風險轉移

風險轉移是房地產公司的一般風險應對措施，風險轉移是指通過轉移合同、訂立合同以達到規避風險的目的將項目風險轉移給第三方。例如，房地產行業通常會與具有較高建筑專業知識的建筑團隊簽訂專業和高風險的建筑項目合同。

2.5 風險自留

風險自留是指項目直接承擔風險的后果，并不意味著風險持有完全是被動的。通常，房地產公司采用風險控制方法時會有預備資金，當出現風險時，這筆資金由于解決風險帶來的不良后果;如果沒有風險發生，則這些資金可用于其他目的。風險持有分為主動和被動兩種，主動是指房地產公司在發生風險之前采取相關的應急措施。

三、結束語

簡而言之，現階段，房地產企業發展越來越不平衡，管理不善將導致各種不利于房地產公司整體發展的風險。所以，相關單位和部門必須做好風險防控準備。

參考文獻

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（中國水利水電第九工程局?貴州?貴陽?550081）