歷史街區活化研究與實踐
——以佛山蓮升片區為例

盤宇澄

（佛山市規劃測信總院有限公司，廣東佛山 528000）

1 佛山歷史城區保護的挑戰

1.1 人居屬性被忽略，人居環境哀敗

1994 年佛山被評為中國歷史文化名城，規劃保護六個歷史文化街區。由于歷史發展原因，街區各自發展，部分拆遷整體改造，部分保留，部分征收后滯后發展。作為其一的蓮升片區，自2011 年來，受“佛山名鎮”規劃推動拆遷而逐漸衰敗。由于規劃一開始制定搬離居民的策略，通過各種方式將居民、社區相關的公共服務設施搬離，居民基于經濟補償等各種原因也選擇自動搬離，因此街區基本沒有提供日常生活的功能。并且，后期無法引入合適的市場開發主體，片區長期封閉，年久失修，失去了人居屬性，進而對建筑保護產生了嚴峻的挑戰，如圖1、圖2 所示。

圖1 佛山市歷史城區位置

1.2 建筑載體不適應市場利用，難于活化

圖2 蓮升片區現狀居民建筑照片

蓮升片區規劃用地面積約為12hm2，歷史街巷的寬度多為3～5m，建筑開間小和結構簡陋。地上保留建筑約17 萬m2，其中建筑面積小于80m2且層數為3 層以下的建筑為1280 棟，占比72.11%；而且，建筑的結構分類中，磚（石）木結構和簡易結構建筑共1461 棟，占比50.54%，其中51 棟建筑屋頂倒塌。根據相關保護規定，歷史街區內文保建筑和歷史建筑須占比至少在60%以上，并對城鎮格局、歷史肌理、街巷尺度、建筑高度以及各類物質和非物質遺產要素等有具體保護要求，這類“以物為核心”的靜態保護，卻忽視了市場使用方和居民的生活需求變化，形成了“不能動”的錯誤認知。按原規劃考慮，對房屋在征收或統一租下再改造運營，但基于以上限制，既不確定可出租的房屋面積、租金、租期等，也不利于改造成商業功能后的經營活動或其他類型功能的綜合利用。故此，面對周邊已有巨大的商業體量和同質化業態競爭凸顯，市場開發主體難做長遠規劃，難投入大量資金。

2 規劃范式有待創新

現有我國的規劃體系更多是一種政府行為，由政府運作來編制規劃，傳統“自上而下”的管控方法在一定程度上制約了歷史風貌的保存。在具體的實踐中，發現保護規劃或對街區帶來兩方面的負面影響。一方面對于政府或者企業主導的保護項目，由于工程時間短和政治任務式的工作，容易把建筑立面規整而導致風貌相對“統一化”和抹殺歷史城鎮風貌的多樣性、個性化。另一方面，規劃條例對使用者日常小規模建設行為缺乏約束力，對使用者日常的小規模的改建、修繕等行為卻缺乏針對性的標準，尤其當涉及主觀性的美學評判的時候，容易造成日常建設行為的隨意性，甚至破壞。故此，楊保軍，陳鵬等提出，在新時代發展下，以往的“藍圖式”規劃應向“運營式”規劃轉變，需要從管理核心、管理手段、規劃方法、成果形式等方面優化。

3 歷史街區保護原則

3.1 地塊肌理的保護與開發模式

中國歷史城市長期以來基于超大地塊的更新方式帶動了大規模的土地合并，導致傳統基于小尺度地塊的細分肌理不斷消亡，并進一步導致歷史城市空間特色與活力的衰退。劉鵬提出，對地塊肌理的保護需要關注城市形態、規劃控制、土地產權三個層面的保護內涵，并應具有三個主要原則，即整體性、多樣性和綜合性。

從歷史脈絡去分析，蓮升片區的城市肌理與佛山水路貿易發展出來的“四大名鎮”息息相關。歷史的變遷印證了商業手工業集中在快子路、錦華路、升平路、汾江一帶，蓮升片區內的快子大街兩側集中分布了會館、商業、金融業等老字號，內巷為傳統民居群和小型手工作坊混合；并隨著市鎮發展和土地私有制度的出現，大量小尺度的居住和商業地塊構成了地塊的肌理。明代初期對鄉村的管理，實行編排里甲，以一百一十戶為里，“里”的基本型是由兩座里門、一條里巷（常以里命名）和兩排沿巷的建筑構成?；谝陨险w性和多樣性的分析，進而思考形態層面與產權層的綜合控制。自2010 年開始，基于片區征拆，已歸入政府下管理下已有約80%的房屋，部分房屋的產權仍屬于個人或集體企業和面臨產權置換問題，如通過費用較高的補償，將面對見效回報時間長等困境。為此，結合形態保護與土地權屬的分析，我們需要從片區過往的土地開發模式來推演因地制宜的策略。從佛山歷史城區的范圍來研究，傳統的模式是以市場開發主體獲取大規模的土地（通常以增加商業面積或住宅出售的捆綁來實現經濟效益）的開發模式。但對于蓮升街區周邊已沒有存量土地可以支持街區進行捆綁商業和住宅開發，開發模式亟待轉變。筆者認為，小規模更新，以點帶面激發社區活力和市場活力，用更新單元的開發帶動整個街區的發展，更為適合當前的街區活化，如圖3、圖4 所示。

3.2 城市規劃制度的改變

孫施文等提出，政府不再是實施社會治理功能的唯一權力核心，而是非政府組織、非營利組織、社區區組織、公民自組織等第三部門以及私營機構將與政府一切共同承擔起管理公共事務，提供公共服務的責任。具體體現在規劃的實施和管理從單一的“自上而下”轉向多元化的、以市民社會為基礎的、分權與參與相結合的管理換式。

圖3 歷史格局的研究

圖4 里甲單元的組成研究與現狀照片

在國內外，都可以找到相關成功案例。在上海的田子坊，保留著海派的里弄風貌，在政府出臺“工改商”的政策支持下，通過不同組織機構搭建平臺，引入專業運營公司對舊廠房進行改造裝修，然后統一對外拆散出租而獲得收益；產權人則通過直接管理、租賃、委托管理的方式獲得收益。在北京的南鑼鼓巷，政府制定規劃方案和相關政策下，引入了直管公房營運機構作為“中介人”，相關領域專家和學者作為政府顧問，社區為橋梁搭接政府與公眾的信息傳遞，居民和使用者是實施和利益主體，其他非政府組織以公眾身份進行監督，共同完成了環衛、市政、綠化等基礎設施和胡同、四合院內外立面等大量人力、資金投入的改造與更新活動。它的成功是最大限度激發不同參與主體的積極性，形成多元融合的更新機制。在國外，歷史城鎮保護與管理更是“以人為核心”，視與遺產相關的人（使用者、管理者、愛好者）是遺產管理的核心。日本的馬籠宿改造案例，更是以社區主導的更新模式，社區是旅游開發及村落保護的主體。社區與政府、第三方組織結成合作伙伴關系，社區居民成立財團法人組織來運營保護基金，政府提供法律制定、規劃、活動行銷，專家給予技術指導，非官方組織機構提供古鎮保護與開發的相關建議和組織輔導。

以上三個案例都實踐證明了，在面對歷史城鎮具有歷史層積的多元性、動態性特點，以及其人居屬性具有多樣化需求和參與性特點，我們需要在規劃管理的方法與機制上轉變，從而推動街區的產業引入、發展、更新升級。

4 基于“形態－產權結合的更新單元”的保護策略

基于地塊肌理保護的研究，劉鵬總結了三種保護策略，相比基于“單一建筑”的保護或“更新單元”的保護，“形態－產權結合”的保護是更能滿足保護地塊肌理多樣性和綜合性的要求，是體現地塊肌理的演變實質上受到城市發展政策、土地開發制度，以及城市規劃法規等制度的綜合影響。

“里、坊”是蓮升片區在歷史管理制度下的最基本形式，“里”及其內部的建筑共同構成在歷史街區內的最小城市形態單元，不同的“里、坊”組成是在地塊、街廓、片區和整體肌理等不同尺度上的形態變化過程。為此，基于以地塊為規劃控制的基本單元（容積率和高度等指標確定下），考慮到保護范圍、保護等級和保護要求的確定，對“里、坊”的邊界和保護要素等級的確定標準進行梳理，將地塊要素的形態類型學方法融入到保護規劃編制中，可調整保護區域和建筑的管控分類。我們提出，在規劃總平面和城市設計階段梳理景觀軸線和解決消防設計后，參照“里、坊”制的單元劃分，把地塊分區成若干個“更新單元”，是實現了形態與產權的綜合控制。在“更新單元”下，允許適度合并次要界面上尺度過小的地塊，以滿足當代建設開發需要，并提供彈性的建筑管控可促進單元內的自主更新。每個“更新單元”是可獨立開發的組團，大大降低社會資金投資的門檻和打通了多渠道的資金引入，可單一組團改造或多組團合拼改造，提供靈活性面向市場，如圖 5～圖7 所示。

圖5 更新單元規劃

圖6 歷史街巷保護

圖7 建筑單體分類管控

5 更新單元下的剛性與彈性管控

為了有機漸進、多元平衡的保護與利用，每個更新單元由保護的街巷和相當數量的歷史建筑構成，進一步與劃定文物古跡和歷史建筑等的保護范圍銜接，設置城市風貌分級管控內容，分成三個層級：重點保護建筑和特別保護街巷是需要嚴格保護的；緊密相鄰的風貌地段，是在延續街巷和建筑風貌下，按建筑管控分類等級進行的保護地段；風貌過渡區則是相對彈性區域，提出建筑外觀可適當采用新的建筑技術下創新，或拆除倒塌建筑改建成道路用地、基礎設施用地和綠地等。另外，對于歷史街巷和建筑保護，制定了不同的管控要求和修繕指引，保留了“以建筑為中心”的既有保護思路，同時轉向更加具有框架性和彈性的保護方法。

價值要素（體現歷史建筑風貌特色的部位、材料、構造、裝飾）是歷史建筑的價值所在，也是法規規定的保護對象，在日常維護、使用、修繕歷史建筑時需對其嚴格保護。針對歷史建筑、預保護建筑，我們建立表格把建筑的價值要素、建筑基本信息、現狀照片和位置圖記錄，形成“一屋一表”，作為日后開發建設的檔案和進行改造的基礎。根據現場核查，對于價值評估對象建筑中已嚴重破損、倒塌、改建、加建等情況或原建筑風貌已不存的，進行分類調整并歸入合適的改造手段。

（1）文化地標（文物+歷史建筑+具有文化題材的載體）。在對文物建筑和歷史建筑的剛性保護基礎外，通過歷史調查，新增了44 處次要文化地標，為代表性的會館、祠堂、廟宇等，或可追溯的代表性老字號，或承載非遺、歷史故事的空間，大大豐富了文化地標的層次和街區的故事性和吸引力，也作為政府引導發展的剛性要求。

（2）風貌建筑管控要求。為確保街區風貌復蘇和鼓勵街道空間的適度變化與創新，我們提出城市設計導則控制，作為街區日后自行改造進行整體空間規劃和立面風格控制，立面改造應使用與蓮升片區整體歷史風貌協調的立面材料。對于文物和歷史建筑將以國家相關規范要求，嚴格執行以修繕為主；推薦歷史建筑可因應建筑的保留和歷史元素的完整性，進行維修和改善。針對傳統風貌建筑的修繕，提供設計導則指引，適當提供彈性管控，適應市場的需求。對于其他建筑，根據風貌協調和不協調的價值判斷，提出通過內部提升改善室內環境，立面改造提升外部空間環境，可考慮作為居民的生活配套設施和部分商業設施，如圖 8、圖 9 所示。

圖8 街道城市設計指引

圖9 建筑單體修繕設計指引

（3）彈性管控要求。為控制建筑改造的標準和鼓勵創新，倡導成立街區舊改設計專業委員會，由古建專家、城市規劃師、建筑師、結構師等組織。對于改善基礎配套設施、歷史建筑以下級別建筑、整治風貌不協調建筑、內部建筑空間改造，更換結構，適應產業發展等情況，可以提供更多的整治手段，但將需要通過專業委員會審定，因事制宜，在延續建筑的生命和街區的風貌下鼓勵設計創新。

6 政府與多方參與的機制

在以上確定了歷史街區的保護與建設指引外，我們提議政府應更多關注文化定位和引入產業的方向，并需搭建開發平臺和出臺政策鼓勵多元市場主體參與實體改造。成立片區改造的專責機構，通過發起座談去了解民間組織、社團、企業、市民等對于改造的期望和要求，反饋信息給相關政府部門，進而出臺準確的政策和資金支持。同時，為聯合各類社會群體和市場資源，激發不同主體參與舊改積極性等，并形成多元融合的更新機制，提升第三方組織、非居民等使用者的關注以及他們的獲得感將是歷史街區可持續發展的重要內容。最后，根據動遷，征收和與周邊商業聯系的情況，提出分期開發，通過政府引導市場先行打造示范點作為招商橋梁，提供全新街區體驗和商業模式示范。

7 結語

歷史街區的活化利用成為新時期中國文化價值演繹的重要手段。蓮升片區是佛山老城最后的文化洼地，在符合國家文化建設的訴求下，提升片區的文化建筑活化利用，需要更新模式的創新和政府治理的體制轉變的配合。在保護城市肌理的底線訴求下，提出用里甲格局保障街區傳統風貌，在法定規劃下把街區分割成若干“更新單元”的模式來促進小尺度、漸進式的歷史城區更新和修復?！案聠卧睂嶋H上被賦予類似于地塊肌理的城市形態框架的作用，并通過約束街巷風貌和各類建筑的管控規則促進歷史城市肌理的延續。在剛性的法規下提供彈性設計導則，是充分賦予保留建筑再利用價值，注重載體的功能性、文化性和經濟性。最后，提議在政府引導下，打造多方參與的平臺，讓街區回歸人居型遺產的屬性、特征和價值，實現自我維持的能力，確保其可持續利用。