簡析房地產開發施工現場管理中的難點與解決方法

田正平

（山西保利房地產開發有限公司，山西太原 030006）

我國一直十分關注住房問題，從20 世紀末就開始大力發展房地產行業。然而房地產的過度開發，以及社會監管問題的缺失等一系列問題，造成我國現今的房地產行業魚龍混珠，尤其是施工質量問題更是層出不窮。房地產行業中開發商通常是與施工單位獨立管控的，即房地產開發商將施工項目承包給施工單位，各自分別有管控體系。受到這種傳統施工的影響，在房地產開發前期，往往未能根據實際情況對房地產開發項目實施進行合理的規劃或缺乏可實施性，或者是規劃人員素質欠缺專業能力不夠，在實際開發過程中未能充分考慮房地產的實際特征，因而缺乏實用性。施工單位的選擇直接關系到開發商以及消費者的利益。因此在房地產開發項目中，應該加強對施工單位的管理，加強施工單位與開發商的協調溝通，共同對項目的實時情況進行了解，才能提高施工效率，進而提高經濟效益，如圖1 所示。

圖1 房地產施工現場

1 房地產施工現場管理的難點

1.1 難以有效控制施工進度

控制項目進度是一個非常重要的問題，施工進度直接關系施工成本和開發商的利益。但是在實際施工中，許多施工單位對于施工進程沒有總體的把握，負責人也無法有效監督總體進程，從而使開發項目與設計方案存在較大的漏洞，實際施工與設計方案有所不同，從而造成資源與勞動力的浪費，進而影響整個房地產項目的施工進展。另外也有在施工過程中，由于無法在前期正確把握施工進程，為在規定時間內交付項目，從而在適當降低施工質量的情況下加快施工進度，這些都會給房地產開發商與業主造成無法彌補的損失。還有在施工過程中，非常容易受到自然環境因素的影響，例如冬季霧霾停工就導致施工單位無法如期完成或工期進展較慢，這些都屬于非人為可把控的因素，大大影響工期的進展。

1.2 工程管理水平有待提高

在競爭日趨激烈的房地產行業，許多開發商為占據市場份額，在實際招標過程中往往只是選用造價最低的投標方案，并未充分考慮其他可能發生的意外因素。在進場后，中標單位往往因缺少對實際情況的精確分析，為了能在投標報價范圍內完工，不得不從材料或勞動力等角度來縮減自己的成本，進而對施工方案進行頻繁修改從而影響施工效率。或者為了彌補投標報價的損失，施工單位會想辦法進行各種簽證、變更索賠，導致不必要的返工及糾紛。由于在施工前期雙方溝通較少，準備工作不充分，致使在施工期間方案進行多次修改，除了浪費過多的時間之外，也導致現場施工的困難。諸如此類現象，給房地產開發商及施工單位都造成極大的限制。

1.3 工程核算與實際差別較大

開發商經濟收益很大一部分取決于施工質量與進度，建筑工程中的工程造價控制更是對建筑工程的質量起著決定性作用。工程核算人員的任務是對真實的、可靠的項目工程基本建設資料進行工程核算，而這項工作不僅要求核算人員有較高的造價專業水平，還需要核算人員有更全面的管控能力。首先能夠充分意識到工程核算工作的重要性，還能對施工現場情況了如指掌，對施工過程影響造價的因素要有清晰的記錄，尤其是施工中可能導致費用增減的一些意外情況，做好文字說明及影像記錄。這些資料的缺失都可能導致工程和造價工作受到極大阻礙，影響成本核算工作的真實性。

2 施工現場管理難點的解決措施

2.1 把握施工各階段時間節點

施工進度是保證項目質量的基本要求，而把握施工節點則是其中一個非常重要的環節。通過加強對施工進度的監管，明確施工過程中項目經理的責任，在項目經理的帶領下，準確把握施工進度。在施工開始前，甲方項目經理應該與施工單位進行反復溝通，在合同工期允許的范圍內，對施工進度和施工圖紙進行深入研究，把握重要的施工節點，確定關鍵線路。在項目實施過程中，將整個方案分解為多個關鍵節點，并明確各關鍵節點的完成時間。在每個節點內，對項目進行準確的把握，保證施工人員嚴格按照計劃方案進行施工。同時在施工過程中，要注重各個專業之間的協調配合工作，盡可能減小相互干擾對工程進度的影響，同時也要注重多個部門團隊之間的有效溝通，這樣可以避免資源的浪費，促進各部門之間資源的合理分配利用。尤其要注重組織管理，它的重要性在于使施工單位的分工更加明確，避免因分工不明確而出現相互推諉導致工期延后的情況，另一方面通過制定嚴密的周期和計劃，可以使施工單位擺脫落后混亂的管理模式，可以加快質量和工程的管控，進而使施工項目的進展可以達到一個新的高度。

2.2 針對質量的解決方案

施工質量是企業的生命，也是房地產開發商的生存之本，對于施工單位來說更是重中之重。人是質量的創造者，質量控制應以人為核心，充分調動管理人員的積極性、創造性，增加人的責任感、樹立質量第一的觀念。首先，房地產開發企業就要起到監督作用，甲方管理人員及監理共同對施工現場進行質量監督，確保施工現場能嚴格按照質量規范要求實施工，可以不定期抽查施工材料，從源頭抓起，從而保證施工的質量。可以通過與同行業先進單位的對標學習，進行施工工藝、流程的改進，進而提高施工效率，加快施工周期，從而實現施工效率的最大化。另外施工質量與現場施工人員的專業素養有極為重要的作用，這些直接影響工程質量。在施工過程中，施工單位質量員應選擇責任心強、能堅持原則且具有較高技術水平和實踐經驗的人擔任，將具體的施工責任落實到人，避免施工責任不明確。保證項目工程的質量，不僅要從人、材、機各方面進行管控，還要設置一些應急方案，來應對施工過程中可能發生的各種意外情況，例如人員健康或天氣原因等等，這些都會直接影響施工質量，提前考慮以免當問題發生時措手不及，不知如何解決，進而影響工程質量和開發商以及業主的利益。

2.3 提高人員專業能力

現場施工人員和工程管理人員的專業素質直接影響施工質量水平。在房地產開發過程中，要不定期對管理人員或施工人員進行專業培訓，并隨時對相關人員進行專業測試，進而提高整個團隊的素質。對于人員的管理機制可以采用競爭方式，優勝劣汰，即對管理者從學歷、能力、經驗等諸多方面進行考量，從而使管理者可以得到嚴格選拔，并有更高的責任心，確保房地產的開發項目如期完成。另外，除了對人員的專業知識進行培訓外，還需要他們具有高效的溝通能力。在施工過程中，能夠很好地協調各方關系并進行資源合理調配等工作。管理人員的培訓除了本專業知識外，還要拓寬視野，培養全能性綜合人才，在人員緊缺的情況下不影響正常施工，進而提升企業的綜合效益。

2.4 合理安排資金

合理使用資金可以創造更大的價值，施工現場對資金的分配也是一門學問，例如原材料的采購、物料的運輸、三鋼、機械設備的租賃等，都離不開資金的支持。往往前期資金充足的時候，不注重使用情況，等到工期執行過半之后，發現資金存在較大的問題，進而影響后期的整個工程施工或是項目交付等。因對必須施工單位必須加強對資金使用情況的嚴格監管，最好是專款專用，并能夠了解到每一筆資金的流向。項目管理人員一定要做好資金預算，一定要從全局的角度出發來制定資金計劃，在資金使用中也應根據項目的實際情況科學合理安排，既要保證施工工程的進度和質量，又要減少不必要的浪費，節約成本。施工過程中通過合理的調度資金，可以使施工單位在施工工程中能夠有序地展開工作，提高資金利用率，降低成本，增加經濟收益。

3 結語

房地產的開發曾是一項高風險高投入同時又是高回報的投資，隨著科技的不斷發展與房地產市場的逐漸飽和，房地產行業競爭壓力日益趨于白熱化，面臨諸多挑戰與競爭。因此，為了提高綜合效益而制定一套科學、有效的現場施工管理方法是必不可少的，首先必須確保施工安全、質量、進度，進而提高人員素質、控制成本、合理利用資金，同時還要設置一套與之相對應的應急預案，減少在應對突發事件時給自己帶來不必要的損失，確保施工的完整性，方能在市場競爭中保有一席不敗之地。