分析房地產項目報建流程對開發環節的影響

鄭吉妹

（海南明置業有限公司，海南澄邁 571924）

0 引言

隨著我國的城市化進度進一步加快，我國的房地產行業的發展也隨著城市化加快而進一步發展，同時房地產開發也加劇了行業內的競爭，有些開發商為了能夠提高自己的競爭力，會對現有資源進行簡化，降低行政費用，從而使受眾人群更傾向于選擇他們，本文將展開對房地產項目報建流程的內容分析，使更多人對房地產的開發有一定的了解。

1 房地產項目報建流程簡述

房地產行業涉及的范圍較廣，而且流程較為煩瑣，開發過程中一些項目流程需要前期的很多工作，而且包括其中的一些很多項目，其中就有著研究、規劃、建設施工等流程，而且開發的很多流程需要辦理很多的手續方可進行施工，所以很多項目在進行調度資源的時候時間差較大，而且在進行開發的時候還會存在這樣那樣的問題，需要向相關建設單位進行報告，直至項目結束，并且對相關的項目需要政府部門的許可才可以施工，政府在這個過程需要宏觀對房地產市場進行調控，并且政府需要發揮監督作用，認真負責好每一個過程，并且在建設過程中的前中后期要實時進行監控，如果有其中哪一個環節沒有審批通過就是屬于違法行為，需要承擔法律后果。所以在開工時需要政府部門進行工作檢驗，加強項目報建流程的透明，優化不動產開發過程中的一些流程環節，使不動產流程資產能夠得到簡化，能夠更加直觀地進行不動產房地產的重點管理，提高企業的直接經濟效益，報建流程更加透明，結構較為緊密清晰，能夠使報建項目能夠簡明，更好地優化項目的申報流程[1]。

以現在中國的市場來說，由于中國的幅員遼闊，有許多的需求及多種不同形式的要求，而且不同地區的政府監管部門的監管方案也有所不同，圖1 為海南某市內七區的開發項目建設報批報建流程，其中的一些項目報建具有一定的地域特色。

圖1 海南某市縣開發項目建設報批報建流程

2 房地產項目開發

2.1 房地產開發需具備資質

在對開發房地產項目的經營管理方面，必須進行相關資質水平的測試和演算，在對建設項目部對77 號文件的管理規定，房地產資質一般分為一級、二級、三級和四級，相關建設項目也可以對房地產開發申請相關的暫時資質。在取得了相關資質水平之后，方可進行下一步的房地產開發工作與經營。

2.2 需要配備相關的技術人員

房地產行業涉及的范圍較廣，需要經濟、工程、管理、財務等各個方面的人才，需要相關技術力量成立相應的機動小組，并且在各個部門之間進行配合研究。加強對管理人員的培養，定期舉行管理知識培訓，提高管理人員的專業知識及職業素養是施工企業單位需要做的一件事情。同時，在國內的大環境需要增加工程類管理人才的培養，提升管理人員總體水平。還可以通過加強企業與企業之間的聯系和管理人員之間的密切交流，加強管理人員的管理意識。企業和單位需要對一些剛入職的新人進行系統化的培訓，提高他們的實際操作能力、專業知識缺乏、職業素養缺失等問題，也可以通過在一些有豐富的技術質量管理人員的帶領下進行實際情況的學習和考察，并且通過讓他們接手一些小的項目，加強他們的實踐能力[2]。

2.3 具備一定的經濟能力

房地產開發是一個斥資巨大的項目，前期需要巨額的資金支撐整個項目的進行，相關的開發資金在一些金貴底端動輒達到幾個億的資產，而沒有一定的經濟實力，往往會以為一些資金鏈斷裂問題而造成項目的某個環節不能夠有效地進行，從而造成工程施工的項目開發失敗。所以在有些地方進行開發時，有明文規定稱，政府需要對開發單位的資金賬戶提前進行監管，而且在進行一些項目的交易的同時，必須加強監管，而且需要預留一定比例的資金以備不時之需，保證基層工人的基本利益。在進行施工許可前還需繳納一定數額的農民工工資保證金，而且在實施過程中發現上述的一些政策在實行時效果明顯。

2.4 監督管理制度健全

只有擁有一個嚴苛的建筑施工技術管理制度，才能夠提升房地產建筑工程的高質量。而且，這不簡簡單單是幾句話，還需要對建筑工程的每一環節的管理制訂出一套有效的規定并在工程施工的最后進行，并且由相關的管理人員對后期的任務進行驗收檢查。這種制度可以消除一些存在的安全隱患和技術方面的壁壘，還縮短了工程施工時間。技術管理、質量管理等一些要到施工管理的要求，并且仔細檢查原材料是否有質量問題，嚴格把控工程施工中出現的問題。

3 房地產項目開發環節分析

房地產報建流程直接影響到了開發環節的一些問題，政府部門需要對開發商進行有力的監督和檢查，并且提前協調好內部的一些活動事宜，要求各部門之間能夠協調配合，建立健全整個企業申報項目的角色定位和系統。對于房地產開發商的監管要到位，在發現問題時及時地向相關部門報告，相關部門需要協調運營出相應的政策進行房地產收益的良性開發，尋找不合理之處，對于相關項目進行優化處理，只有這樣才能夠更好地對整個申報流程進行性優化，最大限度節省房地產申報流程的時間，為相關的開發商提供更多的時間進行市場的運營和相關信息項目的申報和發布，而且在開發之前要符合相關地方的要求，表1 為海南省某市房地產立項申請基本要求。

3.1 開發環節的流程優化

要在房地產開發的相關法律法規的基礎上，熟悉當地政府對開發商管理的一些政策方案，進一步了解項目審批階段的一些工作流程操作等一些環節，掌握相應的負責項目的大致申報流程后，用開發商自主擁有的一些資源對相應的申報流程及開發過程進行簡化處理，并且要對相應的細節進行明確。并且在相關領導在進行房地產報建流程的分析時，要借助房地產項目信息的管理學流程知識對項目的開發流程進行分析和優化，加強和改善開發流程系統中的問題及管理系統開發。

表1 海南省某市房地產立項基本要求

3.2 開發流程的特征

（1）要綜合考慮一些房地產開發的具體方案項目。而且隨著社會的發展和改革，建筑科學技術的創新也是在不斷變化和發展的，通過現在的科學技術和互聯網的信息化以及計算機軟件的成型和提升。建筑施工行業也是借助計算機信息化的發展，而逐漸走上信息化科學化管理。在施工過程中，對相關通信技術和互聯網技術結合以及加強系統化的管理，對一些環節進行規律化的分析，通過科學技術的強化提高管理水平。

（2）發展具有一定的長期性。房地產的開發需要在較長的一段時間內才能收回成本，而且在房地產發展設計的一些項目的可行性研究方面，房地產的發展開發、土地收購、規劃、建設、驗收、銷售等多個環節，在很多環節上還需要花費大量的時間。

（3）在開發過程中具有風險性。由于房地產行業的開發涉及的較廣，需要耗費大量的人力物力，在開發過程中還會遇到各種各樣的困難，各種方面的風險也是需要開發商重點關注的，并且要具有一定的風險規避意識，避免一些問題的發生，從而獲得一定的收益。

4 結語

在對房地產開發項目報建流程進行了一定的分析和開發了解之后，對相關的申報流程要進行合理優化。并且加快相關開發項目的審批流程為企業提供更多的經濟效益，避免不必要的時間浪費，提高企業的品牌競爭力。