基于Hedonic模型的城市軌道交通對沿線房價的影響分析
——以石家莊地鐵為例

張慧宇，李卓然

（山東建筑大學建筑城規學院，山東 濟南 250101）

0 引言

城鎮化的快速發展給城市交通系統帶來巨大挑戰，對城市交通承載力提出新的要求。地鐵作為城市中最便利的通勤工具，與其線路兩旁的住宅價格呈顯著的相關性。軌道交通不僅為城市提供更便捷的交通方式，還對地鐵沿線房地產開發、經濟建設及社會效益具有明顯的帶動作用。因此，研究地鐵對沿線住宅價格的影響意義重大。

1 研究對象及數據來源

1.1 研究對象

石家莊市地鐵1號線一期工程，始于西王站、終至洨河大道站，總路線長23.9km，其定位是中心城區東西向的骨干線。3號線一期工程始于二中站，新火車站為終點，總線路6.372km，是最重要的南北向客運走廊。石家莊市地鐵1號線是石家莊最早開發建設的軌道交通，緩解了中山路的交通壓力，大大提高了鹿泉區主城區、高新區之間的交通流、人流、物流的集散效率。因此，本文選擇這兩條地鐵線路作為研究對象（見圖1）。

圖1 石家莊市地鐵1號線和3號線一期工程

1.2 數據來源和研究方法

1.2.1 數據來源

通過石家莊房天下網站、石家莊搜狐焦點網等查到樓盤信息，如樓盤的成交價格、總建筑面積、容積率、綠地率、公共服務配套設施、環境衛生及樓盤周圍的教育配套設施等，并通過百度地圖的測距工具得出各樓盤到人民廣場的直線距離，據此得到距地鐵線0～3km范圍內的33個樣本數據。

1.2.2 研究方法

Hedonic模型是分析產品特征價格時所采用的一種計量經濟學方法，在歐美國家關于地鐵與房地產價值定量研究中使用最廣泛。Hedonic模型認為，住宅價格受多種因素的作用，特征要素數量的多少和不同的組合方式導致住宅價格的差異。所以，通過特征價格模型可求出各影響因素所隱含的價格。特征價格模型一般包括3種形式：線性模型、對數模型及半對數模型。本文采用半對數模型，其基本函數形式如下。

式中，P代表住宅價格，β0為除特征變量外其他影響價格的常量，βi為待估計的參數，Xi為住宅樣本所隱含的第i個特征變量，ε為誤差項。

2 特征價格模型構建

2.1 樣本數據分析

為保障數據的可比性，本文研究2017年以來普通商品住宅均價。為避免通貨膨脹和房地產市場變化對不同時期住宅價格的影響，將各時期的成交單價以2020年6月成交單價為基準，根據房地產的同比、環比的兩個指數調整到具有可比性的同一時期。樣本數據特征（通過實地調查筆者認為房屋裝修的程度也影響著房價，為避免其對整體結果的干擾，所以表1的房價數據僅為毛坯房的均價）。

表1 站點附近不同區段內房價數據

如表1所示，在地鐵站點1.2km范圍內，住宅價格呈現先增后減的變化。在距離地鐵站點1.2km以外，人們出行方式的選擇更加多樣化，因此，不再分析距離因素的影響。總結以上分析內容，最終選取地鐵站點附近0.3～1.2km范圍內的普通住宅進行分析。

2.2 特征變量的選取及量化

建立特征價格模型的前提是選擇合適的特征變量。影響住宅價格的因素通常從建筑特征、區位特征、鄰里特征3個方面考慮。本文的研究目的是地鐵對房價的影響，因此，住宅到地鐵站點的距離是一個特征變量。住宅周圍的公交站點也會對住宅價格產生影響。住區的綠化率和容積率代表居住的舒適程度，對住宅價格產生影響。同時，周圍是否有學校、便利店、醫院等也對住宅價格產生影響。

最終選取對住宅價格影響較大的9個因子作為自變量（見表2）。

表2 特征模型自變量選擇及其量化

3 回歸結果分析

3.1 各變量回歸系數分析

在SPSS統計軟件中，采用向后篩選法進行變量篩選之后，一共有8個變量對房價具有顯著影響，分別是容積率（X1）、綠化率（X2）、距地鐵站點距離（X4）、500m 內的公交線路（X5）、距離人民廣場的直線距離（X6）、教育配套設施（X7）、公共服務設施配套（X8）和小區周邊環境（X9）。從方程的分析結果看，能得到以下方程：

從上文中得到各個因子對住宅價格的貢獻程度，因為研究的對象為普通商品房，所以，在所有影響因子中，生活配套、教育配套、綠化率3個因子對房價有顯著影響，除到地鐵站點距離和到人民廣場距離與住宅價格呈負相關外，其余6個因子均與住宅價格呈正相關關系。

3.2 結果分析

3.2.1 建筑特征

除總建筑面積和容積率外，綠化率對房價有明顯的影響。從方程可以看出綠化率前面的系數為正數，表明綠化率與房價呈正相關，即隨著綠化率的提高，單位住宅價格相應增加。主要原因：①研究對象剔除公租房、別墅等特殊住宅，只研究普通商品房；②雖然在城市中心地鐵交通方便、區位良好的住宅價格居高不下，但市中心住宅用地緊張，打造生態宜人、綠化率較高的小區環境較為困難。同時，容積率對房價也有一定影響，但其系數較低，影響較小。

3.2.2 區位特征

從上述的回歸系數可以看出，樓盤到地鐵站點的距離對住宅價格的影響較大，系數為負，即距地鐵站點的距離對住宅價格有負效應的影響，即在0.3～1.2km范圍內，隨著與地鐵站點的距離增加，單位住宅價格升高；樓盤500m內的公交線路點數對住宅價格的影響較小，其系數為正，住區附近500m內公交線路成正相關，即住區周圍的公交站點數越多，房價越高；到人民廣場的距離因子對住宅價格的影響較小，這與石家莊的多核心城市結構模式有關，人民廣場所在的區域北國商圈曾為石家莊市的中心區，如今隨著城市中其他商圈的迅速崛起，分散了中心區的功能，導致到人民廣場的距離因子影響逐漸消失。

3.2.3 鄰里特征

公共服務設施配套、教育設施配備完善程度對房價的影響都比較明顯。教育是國之大計，如今樓盤經常和教育捆綁在一起，這種樓盤逐漸成為居民選擇房屋時重點考慮的因素。從回歸系數可看出，在地鐵站點1.2km范圍內，住區周圍教育配套越完善，住宅價格越高；環境衛生的回歸系數較小，對住宅價格的影響較低，可能是因為選取的樓盤周圍的綠地或公園較少，甚至不存在導致。

4 結語

石家莊市地鐵從2012年開發建設到現在為止，對其線路附近的房地產開發起積極作用。同時，本文還存在很多不足，鑒于石家莊市地鐵于2017年6月開通，開通時間較短，開通的路段也位于市中心且線路較短，有效數據較少，未來隨著石家莊市地鐵線路的完善將進行進一步研究。