房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的問題及解決路徑

姚麗娟

（第三儲備資產(chǎn)管理局，甘肅 蘭州 730030）

對我國各產(chǎn)業(yè)部門在現(xiàn)階段的發(fā)展進(jìn)行橫向?qū)Ρ龋l(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)為國家?guī)聿簧儇斦杖耄虼诵枰槍Ψ康禺a(chǎn)業(yè)具備的重要影響，加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作的關(guān)注度，還應(yīng)該考量我國未來發(fā)展建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀管控。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會影響到我國經(jīng)濟(jì)體的運轉(zhuǎn)，引起政府以及社會公眾的高度關(guān)注，針對其在當(dāng)下暴露出的一系列問題，必須快速找出解決問題的有效策略，以保證房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，保障我國經(jīng)濟(jì)體可靠運行，下面將圍繞房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理進(jìn)行深入探究。

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的問題

1.1 資源利用存在不足

水資源、土地資源的消耗是以往房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所關(guān)注的爭議內(nèi)容，因為沒有合理應(yīng)用空間資源，缺乏相關(guān)工作的意識，導(dǎo)致資源管理效率低下。隨著我國人口遞增，城市化發(fā)展的推進(jìn)，使區(qū)域資源的消耗量大幅增長，雖然我國的資源總量非常豐富位于世界前列，但是一旦按照人口對資源進(jìn)行分配，發(fā)現(xiàn)個人資源儲量非常低。目前，我國資源稀缺的問題極為嚴(yán)重，對資源進(jìn)行合理利用變得異常關(guān)鍵，尤其是空間資源，這也是我國在近段時間高層建筑不斷出現(xiàn)的主要原因。但是目前仍存在對空間資源應(yīng)用不合理的情況，由此會對房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展形成不良的影響[1]。

1.2 管理機(jī)制不夠健全

我國房地產(chǎn)行業(yè)在近20年得到了迅猛的發(fā)展，為國家?guī)聿簧俚亩愂眨查g接推動了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展期間也相繼出現(xiàn)不少問題，雖然國家在發(fā)展經(jīng)濟(jì)期間非常關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)，但是政府制定的管控措施仍然無法全面解決房地產(chǎn)行業(yè)所有問題。雖然政府已經(jīng)出臺了很多具備針對性的政策，但是政策的實施表現(xiàn)不佳，很多制度沒有落到實處，制度流于表面不具備可操作性。

形式化問題突出是制約房地產(chǎn)發(fā)展的一方面因素，雖然政府高頻度的出臺了一系列政策，且政策覆蓋的面積非常廣，但是大部分內(nèi)容是宏觀層面的指導(dǎo)并不具備可操作性，頂層設(shè)計方案設(shè)計仍有很多需要完善的內(nèi)容。因為制度缺乏指導(dǎo)性，甚至還有些政策存在不少漏洞，為很多投機(jī)者提供了可乘之機(jī)，房地產(chǎn)市場也因此出現(xiàn)亂象。管理機(jī)制體系不健全存在漏洞，會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下隱患[2]。

1.3 經(jīng)濟(jì)控制認(rèn)識欠缺

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理部門會隨著工作的運行，定期整理財務(wù)數(shù)據(jù)并生成報告，為企業(yè)管理者開展管理工作以及決策等活動進(jìn)行提供數(shù)據(jù)，在審計與經(jīng)濟(jì)決策階段，在數(shù)據(jù)的支撐下可以提供各類管控方式與決策的合理性.但是從目前收集的信息發(fā)現(xiàn)，財務(wù)報告信息質(zhì)量低下，影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的控制能力，還會增加項目部門的工作負(fù)荷。在項目資金投入量增多的同時，會使企業(yè)在經(jīng)濟(jì)管理控制階段的風(fēng)險隨之增大，一旦企業(yè)無法對風(fēng)險進(jìn)行合理管控，會面臨嚴(yán)重的后果，制約企業(yè)發(fā)展[3]。

1.4 項目成本存在問題

項目成本管理一直存在輕質(zhì)量、輕效益，重數(shù)量、重規(guī)模的問題，管理者沒有改變錯誤的管理觀念，因此使很多房地產(chǎn)企業(yè)在運營中會出現(xiàn)不少問題。很多經(jīng)營者關(guān)注開發(fā)規(guī)模，以開發(fā)規(guī)模作為衡量領(lǐng)導(dǎo)者工作業(yè)績的指標(biāo)，且將企業(yè)作為企業(yè)是否具備較強(qiáng)能力的參考要素，但是卻沒有對效益規(guī)模給予足夠的重視；還有部分企業(yè)是采用非市場途徑或是劃撥等方式獲得土地，企業(yè)管理者在此過程中沒有對成本進(jìn)行科學(xué)的管理，為了應(yīng)對相關(guān)機(jī)關(guān)調(diào)查編制會計報表，因為成本開發(fā)管理不科學(xué)，在滯后的思維模式下為企業(yè)發(fā)展埋下不少隱患。

有不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營者對成本缺乏正確的認(rèn)知，沒有從經(jīng)營管理層面開展項目完成管理工作，成本核算一般只在結(jié)算時才開展。房地產(chǎn)企業(yè)采用此種模式，雖然可以在一定程度上保障財務(wù)活動，但是不利于企業(yè)項目經(jīng)營管理，會使經(jīng)營管理的很多問題難以被工作人員以及管理人員所發(fā)現(xiàn)，對于大規(guī)模長期滾動的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，難以在項目成本管理不科學(xué)的模式下，確定開發(fā)項目的真實成本[4]。

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問題的對策

2.1 優(yōu)化前端的價值鏈

策劃定位、機(jī)會研究、土地資源數(shù)據(jù)獲取與分析均是價值鏈前端包含的內(nèi)容，土地經(jīng)濟(jì)大概占項目總經(jīng)濟(jì)的一半，其在調(diào)動經(jīng)濟(jì)的過程中數(shù)據(jù)變動幅度可能會達(dá)到30%，所以務(wù)必加強(qiáng)對土地經(jīng)濟(jì)管理的重視程度，需要對行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與未來行業(yè)的發(fā)展趨勢進(jìn)行分析，設(shè)置預(yù)測方案，以顧客為導(dǎo)向確定建筑項目在數(shù)據(jù)管理方面的重點，完成檔案編制與管理工作。

在價值鏈優(yōu)化的初期，采用的經(jīng)濟(jì)控制方式分別是機(jī)會研究、定位產(chǎn)品與項目經(jīng)濟(jì)估測，通過流程化的工作對項目各階段的活動進(jìn)行分析，按照分析得到的結(jié)果進(jìn)行全過程控制，從而有效降低施工階段的資金經(jīng)濟(jì)[5]。

2.2 做好合同管理工作

房地產(chǎn)項目建設(shè)需要考量工程建設(shè)進(jìn)度、現(xiàn)場施工狀況，結(jié)合相關(guān)因素完成工程經(jīng)濟(jì)管理合理的配置資金，提高資金使用的合理性，節(jié)約施工總成本，由此讓施工單位可以從中收獲經(jīng)濟(jì)效益。

對工程資金使用進(jìn)行全過程監(jiān)督，應(yīng)該結(jié)合施工方案考量工作進(jìn)行情況，需要盡可能地通過管控方式，保證工程能夠按照方案推進(jìn)。在施工中必須防止出現(xiàn)資源浪費的情況，需要對工程的經(jīng)費進(jìn)行嚴(yán)格管控，工程施工組織與合同管理是建設(shè)階段需要重點關(guān)注的內(nèi)容，按照相關(guān)經(jīng)濟(jì)要求與施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，保證工程建設(shè)各方面經(jīng)濟(jì)支出均達(dá)到要求。在施工建設(shè)階段進(jìn)行合同資金計劃管理，必須加強(qiáng)對工程建設(shè)經(jīng)濟(jì)支出的管控力度，還需要考慮到各類因素對其的影響，比如簽證管理必須按照規(guī)范要求進(jìn)行，防止施工成本超標(biāo)。

2.3 加強(qiáng)項目成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營需要重視成本管理，這是影響到企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，貫穿企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的各個環(huán)節(jié)，企業(yè)分析影響經(jīng)營戰(zhàn)略實施的因素，需要在成本管理戰(zhàn)略進(jìn)行期間對各部分因素進(jìn)行全方面權(quán)衡與考量。傳統(tǒng)成本管理在運行期間，是將內(nèi)部資金運動的價值消費作為管理對象，由此會影響到對資金判斷的合理性。成本管理戰(zhàn)略是一個動態(tài)的過程，在此期間不能僅將工作著眼點集中在某一階段，而是需要隨著開發(fā)項目的進(jìn)行，完成項目成本核算與監(jiān)管，將成本管理應(yīng)用在項目開發(fā)的所有環(huán)節(jié)。

在開發(fā)項目建設(shè)前，應(yīng)該從成本角度對項目進(jìn)行數(shù)據(jù)收集，分析項目的可行性，接著在項目實施階段進(jìn)行動態(tài)追蹤，通過全過程監(jiān)管，結(jié)合收集的信息對項目進(jìn)行總結(jié)，在空間層面需要打破傳統(tǒng)單一的管控方式，不能僅由預(yù)算部門進(jìn)行招投標(biāo)、成本控制等工作，房地產(chǎn)開發(fā)的每個階段均應(yīng)該進(jìn)行項目成本管理，從產(chǎn)品定位到后期設(shè)計、招投標(biāo)等，還需要保證生產(chǎn)部門、銷售等部門完成各自關(guān)于成本管理的工作，使各參建單位均參與成本管理工作中。

約束性手段是開發(fā)企業(yè)在傳統(tǒng)管理活動中進(jìn)行成本管理的方式，比如指令性標(biāo)底由預(yù)算管理部門下達(dá)、成本承包協(xié)議由工程管理部門下達(dá)等，相應(yīng)手段僅針對某一單項活動，但是房地產(chǎn)開發(fā)參與的單位眾多且周期長，因為產(chǎn)品不具備均質(zhì)性，所以采用傳統(tǒng)的約束手段，難以在項目運行階段提高成本控制力度。企業(yè)需要在當(dāng)下建立可行性方案，設(shè)計成本管理戰(zhàn)略，采用非約束性方式解決項目中無法用數(shù)字衡量活動形成的成本，通過非約束性手段在產(chǎn)品定位期間，完成成本管理任務(wù)，提高對開發(fā)項目成本指導(dǎo)的合理性。

2.4 完善財務(wù)管理職能

房地產(chǎn)企業(yè)需要在項目建設(shè)環(huán)節(jié)圍繞戰(zhàn)略目標(biāo)，確定財務(wù)管理的工作內(nèi)容，完成戰(zhàn)略定位，保證財務(wù)管理目標(biāo)與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)兩者方向一致，同時還需要完善財務(wù)管理體系，提高對資金的使用效率，對資金進(jìn)行風(fēng)險管控。企業(yè)需要在全預(yù)算指導(dǎo)下打造科學(xué)的成本管理機(jī)制，考慮到項目建設(shè)特點，嚴(yán)格按照成本測算流程分析項目成本（成本測算流程如圖1所示），保證成本控制與經(jīng)濟(jì)管理可以相互協(xié)調(diào)，加強(qiáng)對工作人員的管控力度，合理設(shè)置各崗位工作，讓財務(wù)人員明確自身工作任務(wù)，嚴(yán)格按照崗位要求履行工作職責(zé)，有意識的完成工程經(jīng)濟(jì)管理任務(wù)。完善財務(wù)管理職能，建立健全的管控制度體系，是項目安全運行的重要保障，也是提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理水平必須進(jìn)行的工作。

圖1 成本測算流程

3.結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)為我國現(xiàn)代化建設(shè)作出不小的貢獻(xiàn)，隨著行業(yè)規(guī)模的壯大，對宏觀經(jīng)濟(jì)也形成不小的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的一舉一動均會影響到我國經(jīng)濟(jì)體的運行。因此，需要加強(qiáng)對其的關(guān)注度，從多個方面考量房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作，政府需要發(fā)揮職能作用，針對宏觀經(jīng)濟(jì)狀況結(jié)合行業(yè)發(fā)展情形，出臺管控政策，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控，防止房地產(chǎn)行業(yè)偏離正軌。宏觀調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，促使企業(yè)健康、持久的發(fā)展，為國家經(jīng)濟(jì)提供增長動力，為全面建設(shè)現(xiàn)代化強(qiáng)國奠定基礎(chǔ)。