淺析不動產測繪中房屋面積預測和實測對比

劉軍豪

摘 要：隨著我國經濟的高速發展，對各種房產的需求量不斷增加，各種房產工程越來越多，對房產工程建設要求不斷增加。房產測繪數據可以為后期開展房產登記，提供必要的資料。在當前開展不動產測繪工作過程中，房屋面積預測和實測數據，經常會出現較大的偏差，如果不能很好進行控制，難以保證房地產業主的合法權益。為此，筆者將要在本文中對不動產測繪中房屋面積預測和實測對比進行探討，希望對促進我國房產事業的發展，可以起到有利的作用。

關鍵詞：不動產測繪;房屋面積;實測

1前言

為了進一步保證房產業的健康發展，充分保證發展商、購房者的利益，就需要認真做好房產測繪工作。然而，在當前我國開展房產測繪工作中，各種技術缺陷還相對比較多，由于對技術規范理解、預測和實測工作人員專業水平差異較大，導致房產測繪工作開展過程中，預測和實測精度存在較大的差異。為了保證房產測繪準確性，有必要對實測和預測誤差進行分析，然后找到針對性的解決方法，最大程度保證房產測繪精度，避免對開發商和購房者的利益造成嚴重的侵害。當前我國市場經濟和社會處于高速發展的階段，房地產行業在我國經濟發展中的比重還相對比較大，很多技術還不夠成熟，導致房屋面積預測和實測之間存在較大的誤差，對房地產行業的健康發展，構成一定的影響。因此，為了保證房地產測繪工作開展精度，并有效縮小房屋面積實測同預測之間的誤差，已經成為房地產企業重點關心的問題。

2房屋面積預測與實測存在誤差的關鍵原因

2.1房屋規劃出現了變化。在很多中小城鎮，很多房地產開發商會根據三通一平來開展建筑工程設計工作，并在該基礎上開展房產預測工作。然而，由于該地塊根據城鎮發展規劃進行了一定程度的微調，直接導致房產關系發生了變化，房產設計需要開展微調變更，直接導致房屋面積發生了變化，最終導致房產面積預測和實測誤差較大【1】。

2.2人民群眾的需求不斷提升。隨著我國經濟的高速發展，人民群眾精神層面和物質要求不斷提升。為了有效滿足人民群眾住房綠色、環保、節能方面的要求，就需要認真做好房產材料、住房功能的優化工作，與傳統房屋建筑有了明顯的區別，其中部分在《房產測量規劃》當中就沒有涉及到。另外，由于施工中存在誤差，直接導致預測和實測存在較大的誤差。

2.3竣工后的公共空間發生了改變。房地產開發生在實際開展房產開發工作過程中，經常會給居民提供一定的公共空間，從而滿足給人們生活提供便利，有效滿足人們實際工作和生活要求。在很多公共建筑內部都包括車庫、消防室和庫房等，在一般的情況下，地下室或者負一層都直接用作車庫。如果在工程竣工之后，其中公共設施的面積發生了變化，就會導致分攤面積增加或者減少情況的發生，最終導致房屋實測和預測之間出現較大的差異。

2.4測繪方式不同所導致的差異。在通常的情況下，規劃部門是根據房地產上提交的設計圖來開展測繪工作，但設計單位相關面積測繪方式同規劃部門測繪方式存在差異。很多測繪人員經常是根據房屋軸線來開展測繪工作，部分測繪人員是根據房屋長、高、寬來開展測算工作，由于測算測繪方式不同，導致測繪結果存在一定的差異【2】。

3減少房產預測實際測繪差異的具體方法

3.1房地產商的對策。在一般的情況下，在房地產工程開發完成之后，會根據實際需求開展設計圖紙的修改工作。在房地產變更之后，就應該在第一時間告知相關規劃部門、預測單位和相關業主，然后更加及時對預售房屋面積進行調整，從而有效避免各種經濟糾紛情況的發生。另外，在實際簽訂《商品買賣合同》的過程中，應該合理增加關于增添設計公攤面積時，對應的解決方案。另外，房地產上還應該在房地產協議當中明確規定，在公攤面積發生變化之后，或者房屋的功能發生了明顯的變化，消費者有權拒絕購買房屋，或者可以拒絕增加公攤面積的費用。如果消費者對房屋出售面積提出了問題，可以直接邀請第三方測繪部門開展房屋面積測繪工作，并以實際測繪結果作為標準。如果在這個過程中，出現了預測面積和實測面積差異過大的現象，就需要房地產開發商承擔相關測繪費用的支出，如果測量誤差在規定范圍之內，就需要消費者提供相關費用的支出。

3.2測繪單位的對策。各種房屋測繪單位應該取得相關的測繪資質，對于國家批準建設的測繪部門，其應該保證測繪人員具備相關的從業資質，在開展測量工作過程中，應該嚴格按照相關測繪方法來進行。一、測繪人員應該認真做好相關設計圖紙和資料的收集工作，在設計方案經過審批之后，獲得相關房產部門和土地管理部門頒發的許可證，然后才可以根據相關圖紙開展施工作業，并認真做好測繪核實工作，針對其中與圖紙不相符的部分，應該要求房地產開放商做出應有的解釋，并對相關解釋進行記錄，為開展工程實測工作，提供必要的參考。二、能夠將CAD軟件合理應用到房產測繪工作當中。目前，在大部分建筑工程設計都可以在計算機上來完成。因此，測繪人員需要認真做好各種CAD文件的收集工作，從而最大程度保證測算數據的精確性。三、實測期間。在實際開展測繪工作中，測繪人員應該能夠將測算結果與局部測繪結果有效結合起來，可以讓測繪人員通過一定技術來完成整個面積的測量和計算工作，然后對整個房屋面積開展測量工作，然后開展整理工作。另外，在開展測繪作業過程中，測繪人員應該關注房屋內圍同外圍、整體同部分之間的差別，然后粉分別進行核算【3】。

3.3施工單位可以采取的措施。施工單位在開展工程施工作業過程中，應該嚴格按照工程設計圖紙開展施工工作，如果發現工程施工圖紙中出現了問題，應該及時與房企進行溝通。根據業主方的要求，如果在工程施工中出現了變更的情況，如房屋形狀和面積出現了變更，就應該及時通知業主方，及時通知測繪單位申請測繪變更，最后得到預測面積。除了各種正常變更導致實測和預測差異外，建筑物在實際建造過程中，由于各種因素的存在，也容易導致墻體實際厚度與設計墻體厚度不一致的情況，或者公共部位的一些小尺寸與設計不符，也會導致預測和實測面積之間存在差異，施工單位不僅需要提高相關人員的素質，還需要不斷提升施工人員的施工技能，可以定期開展各種培訓工作，利用業余時間開展各種技術競賽等，從而不斷提升施工的專業意識。在工程施工過程中，項目經理不僅要自身素質過硬，相關從業人員的素質也非常重要。在開展房產測繪工作中，房屋實測和預測面積之間往往存在較大的差異，作為單位的工作人員，應該在做好自己本職工作的同時，可以利用業余時間來不斷提升自身素質，加強與相關單位之間的聯系。在開展房產測繪工作中，房屋實測和預測面積之間往往會存在差異，作為單位的工作人員，在認真做好本職工作的同時，還應該能夠利用業余時間來提升自身素質和專業修養，并需要加強相關單位之間的聯系，通過加強溝通來認真做好配合工作。一個工程從建成到后期實施過程中，往往需要經歷非常長的時間，現實當中各種客觀因素非常多，很難真正做到面面俱到，只有各個單位協同工作，才能將預測面積和實測面積之間的誤差降到最低。

3.4測繪單位可以采用的措施。（1）在開展外業數據采集過程中，應該注意的問題。在開展房產測繪外業測量過程中，應該能夠合理對測距儀進行使用，并采用先整體后局部、先外部后內部的原則，首先對建筑外圍數據進行采集，然后對采集到的數據進行分隔。測繪單位在開展測繪工作過程中，應該讓開發商提供詳盡的規劃圖，保證實測和預測使用紙張的一致性，并對測繪后的結果認真進行保管，為開展實測工作提供必要的參考，從而有效減少各種差異的產生。如果相關測繪人員工作經驗相對比較欠缺，可以讓2名測量人員在現場開展測量工作。外業測量人員在提供房屋竣工報告之后，應該及時到測繪現場開展測繪工作，保證房屋從整體到布局，能夠與規劃保持一致，最大程度減少實測和預測面積之間的差異。在開展房屋實測工作中，應該有熟悉項目的技術負責人陪同，在開展測繪工作中，可以就建造過程中因為施工導致建筑面積與預測面積不一致的問題進行溝通，也可以在測繪人員全面現場測繪工作結束之后，對現場有疑問的地方，進行專門的解釋。（2）實測內業數據處理。在開展現場測繪工作過程中，各種建筑工程結構非常復雜，測繪人員在開展內業工作中，經常會因為測繪數據和竣工圖紙不一致，對某個部位多次進行測量，直到找到差異出現的原因。在實際開展工程建造作業過程中，在受到各種因素影響細，墻體實際厚度不能達到墻體設計厚度要求，甚至出現超出墻體設計厚度的問題，在開展實測工作時，測量人員應該以實測墻體厚度為準。（3）測繪人員測繪工作中應該注意的問題。在實際開展工程測繪工作中，測繪人員專業技術和個人素質差異非常大，難以對各種測量儀器熟練進行操作，容易導致各種測量數據不夠精確情況的發生。如果現場測繪經驗不足導致各種測量數據不夠準確，或者繪圖計算過程中面積計算能力不足，不能按照規定程序開展工作，就容易導致大量測量誤差的出現，需要對相關問題及時采取改進措施。另外，測繪單位應該認真做好房屋面積測繪準確度重要性宣傳工作，讓單位相關人員在開展相關工作中，能夠引起足夠的重視，充分對工作中遇到的問題進行交流，并對其中的經典案例進行分析。在開展內業工作過程中，應該認真做好自查、互查工作，保證相關人員都各盡其職，從而最大程度保證測繪工作質量。

3.5加強對數字測繪技術的應用。在傳統測繪技術應用中，經常會使用航空攝影技術，該技術的優勢較大，但也存在較多的問題。我國國土非常遼闊，地勢也非常險峻，導致各種不動產測繪工作量越來越大，如果單純對航攝像技術進行使用，往往難以保證測繪工作開展需求，其中的問題非常多。當前，隨著我國現代信息技術的不斷成熟，對各種數字化技術的應用越來越多，通過對自動成像技術的應用，可以直接得到高質量的圖像，其具有更強的成像功能，可以更加快速獲取相關信息，從而有效彌補傳統航空技術應用中出現的問題。通過信息化測繪技術來獲取相關地籍圖，可以讓地勢特點更加清晰展現出來，在大規模開展測繪工作中，可以有效降低測繪工作開展難度，從而進一步提升測繪工作開展效率。

3.6制定更加科學的測繪標準制度。在制定完成不動產登記制度之后，應該認真做好不動產登記體制的調整工作，利用不動產統一管理制度結合當前實際情況開展整頓工作，讓測繪機構和部門認真做好相互之間的協調，制定各種合理的登記管理制度和操作標準，在解決相關問題的同時，可以穩步運行。另外，在對各種不動產開展登記工作中，應該根據實際情況增加相關內容，結合各方面因素進行全面研討之后，最大程度保證相關管理制度的完善性，促進不動產登記公平和公正效果。

3.7建立更加完善的測繪管理體制。當前，我國社會正處于高速發展的階段，導致不動產測繪工作不能與社會發展進行同步。由于不動產測繪工作開展相關較晚，與國際不動產測繪工作開展相比，還有著非常廣大的發展空間。只有建立統一的不動產體制，讓不動產測繪管理體制更加完善，才能保證兩者的協調效果，發揮出應有的作用。另外，在開展不動產測繪工作過程中，應該合理分配相關方的職責和義務，讓測繪體制充分發揮其價值，能夠各方面工作有效進行協調。

3.8當前，我國經濟正處于一個高速發展的時期，這在很大程度上推動了房地產業的發展。在新的發展背景下，房產測繪技術發展非常心虛，其中房地產發展中的作用不斷得到凸顯。另外，房產測繪不論在形式還是數量上，要比其它測繪產品更加豐富。很多測繪成果在經過統計、分析、分類以及整理之后，都會呈現出非常難得的數據資料。房屋面積大小對居民利益有著非常直接的關系，只有各方面技術不斷提高和各個單位之間更好進行配合，才能將兩者之間的差異減少到最少，避免由于房屋面積產生嚴重的糾紛。

結語

隨著時代的不斷發展，對開展房產測繪工作，提出了更高的要求。針對當前房產測繪工作開展中出現的問題，應該引起足夠的重視，認真分析各種問題發生的原因，然后及時采取針對性的措施，掌握房產面積預測和實測面積存在差異的原因，然后制定出專門的解決措施，將兩者之間的差異減少到最小。

參考文獻：

[1]胡秋榮.房產測量中房屋面積預測與實測比較分析[J]. ??房地產世界.?2021（18）：22-23.

[2]戴德師，傅健.試論房產測繪中房屋面積預測和實測對比問題及解決措施[J]. ??江西建材.?2017（01）：37-38.

[3]徐健君.數字測算系統在房屋面積測繪中的應用[J]. ??房地產世界.?2021（09）：55-56.