現代測繪技術在房地產工程中的應用分析

劉毅飛

摘? 要：中國城鎮化進程的加速也促進了中國城市建筑總量的增加，而房屋測繪工作在中國房地產工程中的應用也越來越廣泛?，F代測量科學技術給房地產業的開發產生了巨大的影響，精密、科學的測量成果也為現代房產事業的開發和社區的長治久安提供了重要保證。本文重點介紹了當前的測量新技術及其在現代房產測量中的重要作用，并著重剖析了多種現代測繪技術的實際應用。

關鍵詞：測繪技術;房地產工程;分析

房地產定量測繪技術是指運用專業的儀器和技術手段，對房地產的位置、面積等進行測量，為房地產經營管理提供有效信息服務的一門專業定量測繪技術，屬于測繪專業的一門分支學科。運用傳統測繪技術手段，輔之以現代測繪測量儀器和先進的專業測繪管理技術，結合當前我國房地產企業管理的實際管理需要，對房屋實際面積按照規定要求進行數據測量、按照房地產測量需要提供互平面戶型圖和實際面積數據，為房地產的開發提供準確數據。因此現代測繪技術對房屋面積測量起到了重要作用，也是在房地產工程質量管理方面的重要環節。

一、房地產測繪的現狀

現在，隨著國家房屋所有權的歸屬以及所有權的維護問題中的糾紛日益增多，房產的實際面積、具體位置等相關信息在解決問題的過程中引起了社會群眾的廣泛關注。雖然房產的建筑測量工作在房屋的實際建造中已經取得了較好的發展，但是由于現代測繪技術在房地產工程中的應用起步較晚，房地產測繪在測量方式和數據獲取方面也與工程和地形測量有許多不同之處，現代測繪技術在房地產工程的實際應用中仍然面臨著各種各樣的技術問題。

雖然房地產的工程測繪管理工作很重要，但因為缺少實際參考標準，其本身沒有一個規范的對測繪內容和測繪要求的定位，因此普遍被公眾認為與道路測繪一樣，是一項很簡單的普通測量技術工作，令現代測繪技術在實際的房地產工程開發中處于邊緣位置，沒有得到理所應當的重視。現階段各地區均使用《房地產測量規范》作為測繪房地產的通用依據。

由于現在房地產工程行業的市場壟斷現象很嚴重，導致房地產工程中的測繪工作也出現了嚴重的行業壟斷行為，行業間缺少強有力的競爭，也讓行業間的相互監督失去了作用，直接導致房地產的工程測繪行業失去了原有競爭力和發展潛力。

隨著房產測量工作的不斷進步，員工們越來越意識到常規的方式已無法滿足當前的工作需要，而為了使自身在競爭激烈的社會環境里不被淘汰，必須增強自身的專業能力，掌握更為先進、科學的測量方式，提高房產測量工作的服務效能和成圖質量。

二、房地產測繪作業方法分析

（一）采集外業數據

在進行外業數據采集處理工作時，所有外業相關技術設備以及工具都必須要嚴格滿足國家相關的質量檢驗和質量精度的工作要求，并嚴格遵循，先對高層住房及其附屬外業數據采集，再采集建筑結構外業數據，最后對住宅內部外業數據采集的工作流程。因此在處理外業數據采集記錄時，我們首先應該認真檢查標準草案中明確標注的外業數據，并比較兩者間的質量差異。如發現存在較大差異，應及時進行復查。

（二）處理及分攤計算內業數據

完成以上環節后，應及時處理行業內調整和圖形處理，盡量避免因與測繪時間間隔過長，造成數據上的遺漏，而進行不必要的返工。基于數據處理的總體規劃原則，不僅要有針對性地對每一層或每一套數據進行考慮，而且對有關上下標準層數據的一致性也應該進行充分考慮;在處理完圖形，進行內業計算之前，必須嚴格全面的檢查相應的數據處理。

（三）常用測量方法分析

常規的測量方法有兩種。一是直接測量面積的方法。對房屋進行實地測量，然后按照圖形將其分割成若干的簡單圖形，再使用幾何圖形的面積公式對若干簡單圖形進行計算，最后求和計算出房產總面積;二是直接采用圖形化的測量法，使用相應的測量儀器，對圖紙上的圖形進行測量，通過運用儀器求積法和方格網法計算匯總，最終得到放房屋實際面積。

測距管理儀器的測繪使用。目前，房地產測繪工作中常用的方法主要是內外一體化數字化測繪，通常對這種測繪的精度有比較高的要求。所使用的工具必須是通過測繪行業資質審核測試、符合相關測繪專業要求的房產測繪儀器。使用全站儀進行房產測繪必須考慮到儀器加常數，因為室內面積較小，距離較短，可以不考慮儀器乘常數。必須加常數的主要原因是因為，儀器在信號發射和接收是存在著信號不一致的現象，而且由于反光棱鏡的反射面也存在著一定的差異，導致儀器測出的距離會與實際距離值存在一定的誤差。

數字測算方法。這種方法是數字測繪技術的演化，通過繪制房屋平面圖，標出相應的坐標，計算出房屋的面積。其具體方法是：先進行首層，標準、非標準層和分戶平面圖測繪，綜合成數字房屋測繪平面圖;然后在通過建筑面積、公攤面積、產權面積、戶內使用面積的綜合計算，測算出實際房產面積。

三、房地產測繪技術應用

（一）全站儀在房產測繪中的應用

全站儀是一種現代化新型測量儀器，主要是通過測距、測角、微處理等技術提高測量的質量和測量效率。全站儀能夠對房產相關建筑測繪過程中的測量信息進行自動分析和計算，然后將測量結果轉化為電子信息形式進行自動保存，使用者可以根據需要對電子信息進行傳輸。目前全站儀在實際應用中，能夠有效提高自動測量時的精度，通過測繪工作的廣泛應用，全站儀的使用范圍也不停擴大，在工業房產建筑測繪過程中也發揮起了越來越重要的作用。

（二）GPS-RTK在房地產測繪中的應用

GPS-RTK技術是新型的一種GPS在線測量相位技術，是基于載波相位測量觀測器數值的一種實時相位動態技術。該檢測技術的廣泛應用已經成為質量控制行業測量測繪工作的重要里程碑，受到質量測繪專業人員的廣泛應用，有效地提升了工程測量管理工作的技術外業性和效率。例如，房地產工程測繪管理系統實際應用中使用GPS-RTK技術，可以對每一宗土地、每一個權屬界止點和測繪地籍進行精確詳細的測量。在衛星信號被遮擋處，可以使用測距儀、全站儀等一起進行繪制，經過專業軟件整理、錄入，最終獲得精確的測繪數據。

使用傳統的測繪技術對土地進行檢測，通常需要進行補測。這不僅嚴重影響了測繪效率，也對數據誤差難以把控。而使用GPS-RTK技術，可以準確有效地保證測量結果的真實可靠性，也可以在一定程度上減少人力資源的使用。此外，房地產工作中通過對GPS-RTK技術的應用，可以科學合理地獲取真實準確的地籍數據信息，確保房產資源信息的準確性，能夠有效地避免合同糾紛。

GPS-RTK技術克服了一些傳統技術特點，解決了精度差、成本高、操作繁瑣的三大技術弊端，實現了全天候、全方位、高效率的測量。GPS-RTK技術減少了測量誤差，提高了數據質量，更好的確保了整個測量項目的高效準確。

（三）數字化成圖在房地產測繪中的應用

對于測繪技術而言，數字化地圖與熱成像地圖二個技術手段的綜合運用，實現了地圖測繪中的樓層權屬表的數字生成和對樓層權屬關系信息的處理記錄，從而形成了從棟到門、從門到戶的樓層對應權利信息，這樣能夠有效地進行測繪信息的交換與轉化。在整個操作過程中，可以使用各種計算機軟件來實現輔助房產地形圖的測繪制圖。而數字化成圖軟件AutoCAD就是將生成的房產圖像模型進行加工調整和著色美化，得到能夠直觀觀察到的圖層實際效果。該二項技能因為操作簡便、效果直觀，所以迅速被測繪行業投入到廣泛的實際運用中。

（四）地理信息系統在房地產測繪中的應用

地理空間信息數據系統技術以反映地理活動空間的信息技術模型為理論基礎，采用符合地理空間模型的信息分析方法，根據其地理空間性和地理動態性的不同特點，為開展地理信息研究和執行地理信息決策提供服務的一種計算機信息技術。地理空間信息數據系統本身具有地理信息數據采集、信息數據分析和地理信息數據輸出等完整信息功能。此外，通過多種信息模型的綜合應用，能夠在整個的信息使用管理過程中同時實現綜合信息分析和地理動態信息預測。在實際運用過程中，能夠大大提高各類地理信息計算的快速性、精確度、計算的處理高度性和科學性，完成許多其他人力資源無法同時完成的信息計算處理工作。

隨著當前全球地理信息化和云計算處理時代的快速推進發展，"大數據"已逐漸進入我國現代社會政治經濟管理發展的各行各業。地理信息系統在房地產工程中的大量使用，實現了房地產測繪工作機械化，減少了測繪技術中人力、物力、財力的投入，解決了人工測量誤差較大的困難，在很大程度上提高了測繪技術的現代化管理水平和科學化決策水平，極大地提高了地理信息收集的高速性和準確性。對提升房地產經營管理的質量和效率提供了巨大的幫助。

四、房產測繪的質量控制優化

（一）加強房產測繪質量的監管

對房產測繪市場質量的監管，決定了房產測繪技術的質量。結合實際情況對房地測繪市場進行有效的監管，有助于形成良性的市場競爭。通過對房產測繪市場的價格的監管，可以有效的確保測繪產品的準確度及測繪過程中的服務質量，更好地維護使用方的切身利益。對房地產測繪進行合理的監管，有助于更好的整合房產測繪行業的資源，推動房產測繪服務的發展。

（二）準確采集房產面積測繪外業數據

對房屋進行實地測量是，必須遵循單獨測量兩次數據取平均值的方法，作為最終的準確結果。對整套住宅進行測量時，為保證測繪結果質量合格，所采用的最有效辦法，是對其每側邊長進行分別測量，累加后與外圍測繪的總長度比對誤差。通過平差配賦的方法使各測量面值綜合與總面積保持一致。

外業測量房屋層數時，要將外觀層數與施工建筑圖紙進行比對，核對其樓層內部是否存在因涉及需要而添加的、未計入總層數內的功能性樓層。

（三）準確、合理地計算房屋面積

房屋的公攤面積必須嚴格按照合法合規的相關規定進行計算，公攤面積計算完成后，要通過與總面積和室內使用面積的比對確保計算數值的準確度。

（四）對房屋面積部位的定性必須準確

在國家的相關規定中，房屋中有些面積是計算一般部位的，也有些是不計算面積部位的，如果對房屋面積部位進行了錯誤的定性，必將導致后續面積計算出現錯誤。因此，嚴格按照相關規范對房屋的實際面積部位進行功能、性質的定性，確保其在性質認定中不出現偏差，是保證房屋測繪面積計算數據準確性的基礎。

（五）確保內業數據的完整

前期數據、手續必須經過規劃部門的嚴格審查。對已售房產進行實測的時候，也應仔細核對總建筑面積，比對與銷售面積的誤差。查明誤差產生的原因，及時做出調整。確保內業數據的重點在于：房產信息的真實可靠性;圖紙內容的真實完整性以及面積計算的準確性。

（六）完善內部質量控制系統

房產測繪的質量控制，主要是其系統內部的控制，控制的內容包括房產測繪工作使用的測量方式和軟硬件的配置。軟硬件配置的選擇應當遵守相關規定，測繪工作的進行必須在相應的法律法規監督之下。良好的軟硬件配置，明確責任認定，對于有效提高測繪質量，推動整合行業和諧穩定的發展，都能起到積極的作用。

（七）增強相關合作

測繪機構應加強與房地產管理機構合作，以相關法規確定的技術標準來規范房地產測繪的操作。房地產測繪技術應與信息系統平臺應達成數據、運作模式、操作流程及質量監督機制的統一。這不僅能夠規范房地產測繪的行業標準，而且有助于確立房地產測繪成果的權威性，維護房地產市場的正常秩序。

（八）重視對于人才的培養

房產中的測繪專業工作的服務主體對象，即專業測繪技術工作人員。測繪技術工作人員的綜合能力與其技術水平直接關系到房產測繪的專業總體服務質量。就目前實際情況來看，在房地產測繪行業中，房產測繪技術工作者在開展服務的整個過程中，普遍存在著從業人員綜合能力技術素質發展水平較差的問題。職業技術素質較差的從業人員，不僅影響了行業的整體口碑，而且錯誤的測量數據也給將來的房地產工作帶來了巨大的負面影響，對整個房地產測繪行業技術水平的提升與發展也產生了嚴重的阻礙作用。想要有效地解決這一切的問題，就應當高度重視對于測繪人才的能力培養。通過定期組織測繪技術管理能力的培訓，給予專業測繪工作人員獲得學習運用現代化測繪知識技術的機會。同時適當地引入行政獎懲激勵機制，對于在工作中實際表現優異的測繪工作人員應當給予一定的行政獎勵，對于在工作中實際表現成績較差的測繪工作人員應當給予其他相應的行政處罰，以此不斷激勵測繪人員提升專業能力和業務水平。

五、結語

現代測繪技術不僅能夠為房地產工程提供可靠科學、準確的數據，還能為房地產工程測量結果提供了高質量的信息保障，使保證房地產工程能夠有效的前期的設計規劃上順利發展。因此，現代測繪技術在房地產工程中占有極其重要的地位。只用通過實際應用不斷總結、不停創新，積極改正現代測繪技術中存在的問題，才能讓現代測繪技術更加完善，才能更好地服務于社會。

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