低效用地和閑置土地利用盤活的對(duì)策思考

任春波

摘要：在土地的利用過(guò)程中出現(xiàn)許多土地使用有效性不足以及土地閑置的情況，不符合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略。為確保土地利用情況符合我國(guó)發(fā)展的需求，要通過(guò)合理且科學(xué)的手段盤活低效用地和閑置土地，減少土地使用的浪費(fèi)，提高土地的利用效率。本文探討低效用地和閑置土地出現(xiàn)的原因，以及對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，盤活低效用地和閑置土地的方法，從而對(duì)我國(guó)的土地有效利用有一定的促進(jìn)作用。

關(guān)鍵詞：低效用地;閑置土地;盤活

引言：我國(guó)城市建設(shè)規(guī)模發(fā)展越來(lái)越快，對(duì)土地資源的利用需求也越來(lái)越高。然而現(xiàn)階段我國(guó)低效用地和閑置土地占用的土地面積非常的大，只有通過(guò)盤活土地，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，降低土地粗放利用的概率，才能夠發(fā)揮土地在中國(guó)建設(shè)中的最大化利用，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)以及建筑面積的擴(kuò)展，為城市的建設(shè)以及居民幸福指數(shù)的提升起到一定的作用。

一、低效用地與閑置土地是如何出現(xiàn)的。

要想盤活低效用地與閑置土地，提升土地的利用率，就必須了解低效用地與閑置土地是如何出現(xiàn)的，通過(guò)收集該情況出現(xiàn)的各種原因以及要素，做簡(jiǎn)要介紹，希望能夠加強(qiáng)人們對(duì)于該現(xiàn)象出現(xiàn)的重視程度。

（一）社會(huì)環(huán)境影響

在傳統(tǒng)的土地出讓過(guò)程中，主要是以毛地的形式進(jìn)行出讓。但是在出讓過(guò)程中會(huì)因?yàn)楦鞣N因素的影響導(dǎo)致出讓流程產(chǎn)生問(wèn)題，影響出讓的正常進(jìn)行。甚至延遲土地的出讓，導(dǎo)致所出讓的土地?zé)o法按時(shí)開工，對(duì)工期的進(jìn)度造成非常大的影響。其次，在出讓過(guò)程中，由于某些土地在出讓時(shí)，受各方不同的土地控制權(quán)的影響，導(dǎo)致出讓人只能出讓自己名下的土地面積部分，而沒(méi)有交付的土地則不能進(jìn)行相應(yīng)的施工，影響整體項(xiàng)目的正常進(jìn)行。特別是部分拆遷戶建造大量的房子，為獲得更高的拆遷款，但就拆遷賠償問(wèn)題，導(dǎo)致個(gè)別拆遷戶無(wú)法與開發(fā)商達(dá)成共識(shí)，拖延項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間，造成低效用地和閑置土地的出現(xiàn)，對(duì)城市的發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。

（二）政府自身的政策有問(wèn)題

中國(guó)的土地是歸國(guó)家所有的，任何私人都不能進(jìn)行販賣或者是轉(zhuǎn)讓，必須由政府或者相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行租用或者分配。而此過(guò)程中，以政府為主導(dǎo)作用，但是政府部門在對(duì)城市的土地進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，無(wú)法使每一份的土地都能夠得到有效的利用，特別是對(duì)于一些偏遠(yuǎn)地區(qū)，靠近山脈或者是郊區(qū)的地方，無(wú)法及時(shí)建設(shè)配套的設(shè)施以及通行水、電，導(dǎo)致相應(yīng)的建筑房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)法開工。

其次，在進(jìn)行項(xiàng)目構(gòu)建的過(guò)程中，需要在國(guó)家制定的法律框架之內(nèi)。為此，政府必須充分考慮到每一方面的因素影響，避免出現(xiàn)違法事件，對(duì)工程的開展造成不利的影響。比如，城市電網(wǎng)、水路、燃?xì)夤艿赖恼{(diào)整與建設(shè)，土地使用權(quán)的變更以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的轉(zhuǎn)讓都會(huì)使得原有的開發(fā)單位無(wú)法按照計(jì)劃所規(guī)定的時(shí)間和流程進(jìn)行開工建設(shè)。

除此之外，有部分政府貪污腐敗分子在土地轉(zhuǎn)讓過(guò)程中利用自己的職位之便扣押土地使用證，要求對(duì)方交一定的保證金或者是使用費(fèi)、服務(wù)費(fèi)才能夠拿到土地轉(zhuǎn)讓證，導(dǎo)致施工方無(wú)法正常開工。

（三）開發(fā)單位自身有問(wèn)題

開發(fā)商在開發(fā)過(guò)程中，主要起著建筑建造的作用。開發(fā)單位需要在土地征用之前交一定的土地出讓金，才能夠獲得土地的使用權(quán)。但在建造的過(guò)程中，開發(fā)商為可能因?yàn)橘Y金鏈斷掉或者是資金周轉(zhuǎn)出問(wèn)題，導(dǎo)致沒(méi)有后續(xù)的資金投入，造成施工中斷的情況發(fā)生，導(dǎo)致未完成的建筑物成為爛尾建筑，造成土地閑置的情況發(fā)生。

其次，即使完成了開發(fā)項(xiàng)目，但是開發(fā)單位之間的相互轉(zhuǎn)讓，使得后續(xù)的開發(fā)時(shí)間進(jìn)一步延長(zhǎng)，導(dǎo)致土地在一段時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)土地閑置的情況。從根本上來(lái)講，就是在找下家的過(guò)程中，還沒(méi)有找到合適的下家，導(dǎo)致土地只能處于低效用階段。影響土地的正常使用。

二、閑置土地現(xiàn)象帶來(lái)的負(fù)面影響

首先，低效用地和閑置土地在經(jīng)濟(jì)價(jià)值方面無(wú)法創(chuàng)造出任何的效益，甚至?xí)驗(yàn)殚L(zhǎng)時(shí)間的閑置導(dǎo)致各方用地達(dá)不到城市發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)，浪費(fèi)了大量的土地資源。并且閑置土地占用了城市的建設(shè)指標(biāo)，甚至有部分企業(yè)家在土地閑置過(guò)程中，因資金周轉(zhuǎn)不開，導(dǎo)致破產(chǎn)，引發(fā)更大的連鎖反應(yīng)，不僅產(chǎn)生很多失業(yè)者，甚至對(duì)城市的發(fā)展造成負(fù)面影響。而這種惡性循環(huán)會(huì)使得沒(méi)有實(shí)力的開發(fā)廠商在尋找資金，而有實(shí)力的開發(fā)廠商在尋找土地資源，兩方如果沒(méi)有發(fā)生相應(yīng)的理念，將會(huì)浪費(fèi)大量的精力與財(cái)力。

并且，由于土地在使用過(guò)程中的閑置，使得閑置土地與高樓大廈形成鮮明的對(duì)比，不僅會(huì)降低城市的美觀性，還會(huì)阻礙城市的發(fā)展，致使城中村的出現(xiàn)。城中村土地開發(fā)受到阻礙，將會(huì)導(dǎo)致城中村聚集大量的閑散人員，而無(wú)法得到有效監(jiān)管，促使犯罪率、失業(yè)率進(jìn)一步上升，對(duì)城市的正常運(yùn)行產(chǎn)生影響，損害人民的利益，使城市選擇雜亂無(wú)章，無(wú)法吸引外來(lái)投資商的進(jìn)入。

三、盤活低效用地與閑置土地的方法

（一）政府起好帶頭作用

政府在土地轉(zhuǎn)讓方面所起到的作用是非常大的，因?yàn)槊總€(gè)地區(qū)的土地使用權(quán)都是由政府所劃分的。因?yàn)闄?quán)屬的不同，會(huì)出現(xiàn)不同的管理問(wèn)題。所以，要想有效盤活這些土地，政府在整個(gè)過(guò)程中要做好帶頭的角色。對(duì)于開發(fā)商或者建筑商手中一些長(zhǎng)期不盤活的土地，要求對(duì)方支付一定的期限使用費(fèi)，并且根據(jù)年限的不同要求，對(duì)方在每年之內(nèi)必須完成一定指標(biāo)，以此達(dá)到建筑開發(fā)指標(biāo)完成的目的。

對(duì)于那些長(zhǎng)期不開發(fā)且不聽政府指揮的企業(yè)家，政府有權(quán)收回并重新分配土地使用權(quán)。對(duì)于在期限內(nèi)進(jìn)行高效率建筑或者開展相關(guān)施工工作的企業(yè)，政府可提供一定的優(yōu)惠政策，降低企業(yè)家在資金周轉(zhuǎn)不開時(shí)的壓力，最大限度的提升土地使用的有效性。其次，政府每年對(duì)于城市的發(fā)展以及土地的利用情況，要制定相應(yīng)的目標(biāo)，要求各方部門在政府部門的指揮下完成自己的工作任務(wù)，以此達(dá)到提升土地利用率，減少閑置土地產(chǎn)生的目的。

（二）建立激勵(lì)機(jī)制

激勵(lì)機(jī)制作為一種激發(fā)企業(yè)發(fā)展的管理方式，能夠有效提升企業(yè)的積極性，政府部門要根據(jù)實(shí)際的情況，尋找節(jié)約用地的方法，對(duì)于一些在限定時(shí)間內(nèi)完成自己建筑項(xiàng)目的企業(yè)，要提供一定的獎(jiǎng)勵(lì)。包括但不限于政府投資獎(jiǎng)勵(lì)以及相關(guān)政策優(yōu)惠或者其他的一些地方土地或者附帶項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)，以此激發(fā)企業(yè)家們的工作積極性。特別是對(duì)于行業(yè)領(lǐng)頭或者是做得非常好的一些企業(yè)，要進(jìn)行宣傳，讓這個(gè)企業(yè)作為該地區(qū)的建設(shè)領(lǐng)頭羊，帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的土地建設(shè)的發(fā)展，提高土地的利用率，盡可能避免閑置土地的情況發(fā)生，為城市的發(fā)展以及相關(guān)土地的建筑建造起到一定的助推作用。

（三）加強(qiáng)監(jiān)管考核

即使在政府出讓了相應(yīng)的土地之后，也要定期定目標(biāo)的進(jìn)行考核土地使用情況。在政府部門績(jī)效考核中加入相關(guān)信息考核，從投資強(qiáng)度、建設(shè)周期、回報(bào)率、稅收繳納等方面綜合評(píng)價(jià)企業(yè)對(duì)于該土地的利用率。通過(guò)大力實(shí)施考核制度，保障土地的有效使用以及管理建設(shè)，以此達(dá)到土地使用率提高的目的。

并且，對(duì)于一些企業(yè)多次建設(shè)不達(dá)標(biāo)的情況，要進(jìn)行批評(píng)，盡可能的減少閑置土地的情況發(fā)生，杜絕浪費(fèi)土地、低效用使用土地的情況。要以提高單位節(jié)約、集約用地水平為目標(biāo)，建設(shè)保證金制度，如果單位在建設(shè)過(guò)程中，違反制度的合同將扣除這部分保證金，以此當(dāng)作懲罰措施。

結(jié)束語(yǔ)

綜上，在城市低效用地和閑置土地存在的情況下，通過(guò)加強(qiáng)監(jiān)管考核，建立激勵(lì)機(jī)制，讓政府起好帶頭作用，以此達(dá)到盤活低效用地和閑置土地的目標(biāo)。從而為城市的發(fā)展做好相應(yīng)的鋪墊，減少土地使用浪費(fèi)的情況，讓城市建設(shè)中能夠有效利用好每一部分的土地，促進(jìn)城市發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]余四化.低效用地和閑置土地利用盤活的對(duì)策與建議[J].財(cái)富生活， 2019（9X）：93-93.

[2]汪振華，岳穎.低效用地和閑置土地利用盤活的對(duì)策與建議[J]. 城市地理， 2018（1X）：145-146.

長(zhǎng)沙永信土地房地產(chǎn)評(píng)估測(cè)繪有限公司 長(zhǎng)沙 雨花區(qū) 410007