優(yōu)化房地產(chǎn)金融發(fā)展的路徑探析

楊翩

摘要：隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，改善人們的生活水平和生活質(zhì)量。而房地產(chǎn)不斷商業(yè)化，也使得房地產(chǎn)行業(yè)需要大量資金，更需要金融行業(yè)的大力支持。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)相互促進(jìn)、共同繁榮，形成了相對獨(dú)立的房地產(chǎn)金融業(yè)，對于房地產(chǎn)的發(fā)展提供了有利的支持和保障，也促進(jìn)了國家金融體制的不斷改革。本文主要結(jié)合我國房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀和問題，提出了優(yōu)化房地產(chǎn)金融發(fā)展的有效路徑。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 金融 路徑

改革開放以來，我國房地產(chǎn)市場為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了較大貢獻(xiàn)，但土地財(cái)政、房價(jià)上漲等問題也日趨明顯。房地產(chǎn)的開發(fā)、流動(dòng)以及消費(fèi)需要金融保障，房地產(chǎn)的發(fā)展與金融行業(yè)的支持密不可分。保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，利用“因城施策”政策保證房地產(chǎn)發(fā)展的長效管理機(jī)制，保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)行，使得房地產(chǎn)可以長期穩(wěn)定健康地發(fā)展。

一、我國房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題

（一）房貸仍是住戶部門杠桿率攀升的主要原因

據(jù)調(diào)查，截至2019年6月，我國個(gè)人住房貸款較年初增長1.7萬億元，在26家上市銀行中，有25家上市銀行住房貸款余額較年初有所上升，有13家銀行的增幅超過了10%。當(dāng)住戶部門杠桿率低于10%時(shí)，其債務(wù)增加有利于經(jīng)濟(jì)的增長，而杠桿率高于30%時(shí)，會對經(jīng)濟(jì)中期的增長產(chǎn)生不利影響，如果杠桿率超過65%會影響金融穩(wěn)定。據(jù)中國人民銀行發(fā)布的城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查，個(gè)人房貸成為一個(gè)家庭最大的負(fù)債構(gòu)成，在大部分的負(fù)債家庭都有住房貸款，并且住房貸款占比大，對生活質(zhì)量有一定影響。

（二）融資結(jié)構(gòu)單一，融資效率低

在融資結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)信貸占有非常重要的地位。很多中小型企業(yè)還未達(dá)到上市資格，因此也難以通過股票、債券等方式進(jìn)行融資。比如，房地產(chǎn)企業(yè)在制定融資標(biāo)準(zhǔn)過程中，可以把企業(yè)連續(xù)三年是否盈利，每年的收益是否可以超過10%等作為標(biāo)準(zhǔn)。《公司法》對可以獲得發(fā)行債券資格的公司有嚴(yán)格要求，這在一定程度上限制了中小企業(yè)的融資渠道，阻礙了中小企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)信托基金存在一定的滯后性，而信托公司對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資也非常謹(jǐn)慎，這些對企業(yè)融資都造成了一定的阻礙。房地產(chǎn)信托規(guī)模發(fā)展緩慢，2020年發(fā)布的《信托公司資金信托管理暫行辦法（征求意見稿）》進(jìn)一步對信托投資進(jìn)行了限制，使得房地產(chǎn)信托融資渠道不斷壓縮，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)金融融資方式單一，不能有效形成多元化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系。首先，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品大多都借鑒了國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，并且這類金融產(chǎn)品沒有體現(xiàn)出地域特色，導(dǎo)致同質(zhì)化比較嚴(yán)重。其次，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品存在著期限錯(cuò)配的風(fēng)險(xiǎn)。從行業(yè)開發(fā)到銷售，一般來說周期比較長，當(dāng)前存在的金融創(chuàng)新產(chǎn)品大多都在三年內(nèi)，缺乏長期的金融投資機(jī)制和產(chǎn)品。比如，我國房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，期限一般在兩年左右，很少有超過3年的信托產(chǎn)品，導(dǎo)致企業(yè)的資金情況不能得到解決，從而造成一系列的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

（三）蘊(yùn)含著較高的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的單一性，融資效率不高等因素的影響，會導(dǎo)致房地產(chǎn)金融存在著較高的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，在銀行體系中有非常顯著的表現(xiàn)。在房地產(chǎn)資金供給中，大部分都來源于商業(yè)銀行貸款，這對于銀行和企業(yè)來說都具有較高的風(fēng)險(xiǎn)，主要集中在以下三個(gè)方面：第一，容易導(dǎo)致銀行出現(xiàn)巨額不良資產(chǎn)，房地產(chǎn)“泡沫”對于后續(xù)房地產(chǎn)的發(fā)展影響較大，銀行面臨著同樣的問題，這是房地產(chǎn)行業(yè)長期積累產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，在銀行的資產(chǎn)組合中逐漸表現(xiàn)出來。第二，房地產(chǎn)供需失衡也容易造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)發(fā)展迅速，雖然房地產(chǎn)的需求量在逐年上升，卻與房地產(chǎn)開發(fā)量不成正比，導(dǎo)致很多地區(qū)出現(xiàn)商品房控制率不斷上升。這樣很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。第三，個(gè)人住房信貸違約風(fēng)險(xiǎn)。有信貸就存在違約風(fēng)險(xiǎn)，而我國商業(yè)個(gè)人住房貸款及公積金的不良貸款率較低，使得銀行資產(chǎn)質(zhì)量得到了改善，商業(yè)銀行也將個(gè)人購房貸款作為優(yōu)質(zhì)的貸款不斷發(fā)展。一般情況下個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)會在5到8年之間暴露。但部分銀行在商業(yè)貸款發(fā)展中忽視了其中的風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人住房信貸很多問題正在逐漸暴露。在未來房地產(chǎn)發(fā)展中，房價(jià)的波動(dòng)、利率的不斷變化，會使得很多人可能出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)，還有一些商業(yè)銀行可能會面臨著違約風(fēng)險(xiǎn)。

（四）房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理有待完善

幾年前，我國推出了房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理框架，對房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理數(shù)據(jù)、監(jiān)測體系、評估體系以及宏觀審慎等政策內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定，從而通過MPA評估等方式對個(gè)人住房貸款首付比例以及利率水平進(jìn)行指導(dǎo)，并建立長期的審慎調(diào)控機(jī)制。然而，從目前的效果來看，還沒有形成因地制宜的房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理體系，房地產(chǎn)審慎基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、宏觀監(jiān)測體系以及評估體系等還沒有得到推廣，還需要以首付的支付比例、貸款利率等進(jìn)行調(diào)控，短期內(nèi)可以控制房價(jià)，但是持久性不強(qiáng)。

（五）行業(yè)管理不規(guī)范，房地產(chǎn)金融從業(yè)人員素質(zhì)不高

由于我國房地產(chǎn)金融起步較晚，行業(yè)規(guī)范有待提升，隨著個(gè)人住房市場化，國家鼓勵(lì)銀行進(jìn)行個(gè)人住房按揭貸款，使得商業(yè)銀行將住房貸款作為一種優(yōu)良資產(chǎn)進(jìn)行發(fā)展。其中部分業(yè)務(wù)經(jīng)營中存在短視現(xiàn)象，如部分商業(yè)銀行擅自將客戶資質(zhì)等級進(jìn)行評定，簡化手續(xù)，使得審查速度效率加快，造成的隱患比較多。另外，從當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融行業(yè)從業(yè)人員的整體素質(zhì)來看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，還需要大量精通法律法規(guī)、業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富的實(shí)干型人才。比如，房地產(chǎn)律師、經(jīng)紀(jì)人、估價(jià)師等，而我國當(dāng)前這些人才的數(shù)量和質(zhì)量還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，房地產(chǎn)從業(yè)人員素質(zhì)不高，制約著房地產(chǎn)整體水平，對于我國房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展不利。

二、優(yōu)化我國房地產(chǎn)金融發(fā)展路徑

（一）維持適度的住戶部門杠桿率

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，適度的住戶部門杠桿可以有效地刺激消費(fèi)，使得經(jīng)濟(jì)不斷轉(zhuǎn)型升級。通過個(gè)人住房貸款債務(wù)有利于短期激發(fā)家庭成員的就業(yè)、資產(chǎn)升職等，但是長久以來的家庭債務(wù)會對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響，如果住戶部門杠桿率超過一定水平，就可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，對于個(gè)人住房貸款差異化政策要不斷落實(shí)，根據(jù)不同的住戶杠桿率的實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)控，使其可以保持在一定的范圍與合適的水平，尤其是在發(fā)達(dá)地區(qū)更要進(jìn)行合理的控制。建議出臺一些居民消費(fèi)信貸指導(dǎo)，控制過高的杠桿率，激發(fā)年輕人的買房熱情，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融符合地區(qū)、收入結(jié)構(gòu)以及購買人員的年齡。

（二）促進(jìn)融資渠道多元化，提高融資效率

首先，要拓寬融資渠道，通過不同的融資渠道，適應(yīng)不同的房地產(chǎn)發(fā)展。根據(jù)當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的狀況，主要可以通過銀行信貸、融資、債券以及境外融資等方式進(jìn)行。比如，可以通過信托與銀行貸款結(jié)合的方式進(jìn)行融資，這樣更加靈活，并且可以有效地提高融資效率。還可以通過抵押貸款以及債券等方式，降低信貸的風(fēng)險(xiǎn)。其次，可以加強(qiáng)房地產(chǎn)融資的創(chuàng)新，通過現(xiàn)代大數(shù)據(jù)、金融科技等方式，使得房地產(chǎn)開發(fā)所需要的金融產(chǎn)品得到開發(fā)，使得更多的投資基金、債券、指數(shù)化等金融工具得以利用，在降低金融風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范金融模式的前提下，豐富金融產(chǎn)品的種類。在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新過程中，應(yīng)該秉持安全、適度的原則，使得這種金融產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)在可控的范圍內(nèi)。

（三）加強(qiáng)宏觀調(diào)控，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)金融面臨著較大風(fēng)險(xiǎn)，對于房地產(chǎn)金融的發(fā)展有一定的阻礙作用。因此，應(yīng)該適當(dāng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，使得這種系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)可以得到防范，主要可以通過以下幾點(diǎn)進(jìn)行：第一，政府部門應(yīng)該發(fā)布相關(guān)的管理制度和政策，對房地產(chǎn)相關(guān)金融給予優(yōu)惠，使得房地產(chǎn)金融可以健康地發(fā)展。第二，金融主管部門加大監(jiān)管力度，對于個(gè)人住房貸款審計(jì)手續(xù)嚴(yán)格，可降低金融風(fēng)險(xiǎn)，對不具備開發(fā)資格的企業(yè)和項(xiàng)目進(jìn)行控制，對不能達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)人貸款進(jìn)行限制，從而有效地降低在操作中的金融風(fēng)險(xiǎn)。第三，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該提高認(rèn)識，重視存在的金融風(fēng)險(xiǎn)，并制定有效的防范措施，要對個(gè)人貸款以及房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行支持，也要防止出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，防范存在的風(fēng)險(xiǎn)。第四，對于企業(yè)和個(gè)人的貸款加強(qiáng)管理，在整個(gè)審核過程中要實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)化監(jiān)控和管理，對企業(yè)貸款設(shè)立獨(dú)立賬戶，并根據(jù)工程實(shí)際情況分期撥付，防止工程中出現(xiàn)爛尾的情況，對于個(gè)人住房貸款，可以提高購房首付，這樣可以防止開發(fā)商通過假按揭套貸，也可以讓消費(fèi)者理性購房。第五，可以通過利率杠桿對住房利率進(jìn)行調(diào)整，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。第六，完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)不斷化解，對違法違紀(jì)問題嚴(yán)肅處理，使得房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理效率可以得到提升。使得房地產(chǎn)誠信管理體系可以建立，還需要建立警報(bào)體系、信息紕漏制度等，來加強(qiáng)金融監(jiān)管力度，建立有效的金融監(jiān)管體系。

（四）優(yōu)化房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理

在房地產(chǎn)金融發(fā)展過程中，要保證金融的穩(wěn)定和預(yù)期，在此前提下結(jié)合國內(nèi)外實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行金融宏觀調(diào)控，對房地產(chǎn)金融審慎管理進(jìn)行完善，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。這樣可以使得信貸政策不斷細(xì)化，不斷完善。或者，可以通過購房人所在的區(qū)域、收入、購房動(dòng)機(jī)等，對購房人的首付比例進(jìn)行確定，使其可以靈活性更強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)多種方式的調(diào)控。比如，可以將首付比例以及債務(wù)比例有效地結(jié)合起來，從而使得首付比例存在的問題可以得到解決，將房地產(chǎn)資本要求與首付比例結(jié)合起來，進(jìn)行反向使用，可以有效地避免出現(xiàn)房價(jià)大幅度波動(dòng)，有效地完善房地產(chǎn)金融監(jiān)測技術(shù)，建立長期的交流與互換機(jī)制，并制定房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評估模型，對不同的貸款企業(yè)和個(gè)人貸款，采取不同的信貸政策，使其可以在貸款集中度、償還能力等方面有效地控制風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)管理。

（五）提升房地產(chǎn)金融人才素質(zhì)，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展

在房地產(chǎn)金融發(fā)展過程中，從業(yè)人員的整體素質(zhì)對整個(gè)行業(yè)的影響較大。首先，應(yīng)該加強(qiáng)對信貸人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使其工作效率不斷提升。隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)金融越來越復(fù)雜，還需要從業(yè)人員掌握外語，掌握先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)，還需要掌握房屋的投資管理、評估以及國際金融等方面的知識。對于銀行而言，也需要不斷加強(qiáng)對信貸人員的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，鼓勵(lì)員工進(jìn)行自學(xué)、進(jìn)修，從而提升員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)。在服務(wù)理念方面也要不斷改革，提高整體的服務(wù)水平。其次，還要學(xué)習(xí)和借鑒優(yōu)秀的管理經(jīng)驗(yàn)，提升房地產(chǎn)的營銷理念和手段，加大創(chuàng)新力度，并不斷推出更多新的信貸產(chǎn)品，滿足不同消費(fèi)者的需求。如可以推出按揭貸款、住房儲蓄、房地產(chǎn)合作中介、住房保險(xiǎn)等，使得市場多樣化發(fā)展，迎接新挑戰(zhàn)。再次，提升從業(yè)人員的意識，使其樹立正確的金融發(fā)展觀念，在房地產(chǎn)發(fā)展過程中難免出現(xiàn)新舊的思想理念產(chǎn)生矛盾、碰撞，為了更好地推動(dòng)房地產(chǎn)金融的發(fā)展，還需要從業(yè)人員從思想意識上與時(shí)俱進(jìn)，樹立正確的思想觀念，擺正自己的位置，不斷創(chuàng)新與發(fā)展，使得房地產(chǎn)金融可以在改革中不斷發(fā)展，通過不斷解決各種問題，提出各種新的方法，使得房地產(chǎn)金融實(shí)現(xiàn)長久健康的發(fā)展。

三、結(jié)束語

總而言之，我國房地產(chǎn)金融起步晚，從建立之初已經(jīng)形成了住房公積金、商業(yè)貸款等方式，從而使得房地產(chǎn)金融獲得不斷發(fā)展。然而，無論是在住房金融的設(shè)計(jì)還是組織上都還存在一些問題，還需要不斷完善制度和法規(guī)，結(jié)合當(dāng)前我國房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀不斷探索，促進(jìn)我國房地產(chǎn)金融的長久穩(wěn)定的發(fā)展。

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作者單位：珠海華發(fā)物業(yè)管理服務(wù)有限公司