大規模城市更新規劃方法研究
——以廣州市吉山村更新項目為例

孔詠寧

（廣州市住宅建筑設計院有限公司，廣東廣州 510000）

在新常態指向存量的城市更新大背景下，以大規模城市更新項目推進城市建設的方式逐漸增多。以廣州為例，有若干個大范圍的城市更新片區策劃工作在推進。

相較中小規模更新項目，大規模城市更新具有四大特點，即目標綜合、功能多元、持續發展動力、培育難度較大；利益訴求更復雜，參與主體協調工作更具挑戰；空間布局在組織內部合理性同時，應兼顧融合外部整體系統；實施周期長，更大資金投入量，更多不確定因素。

1 城市設計在大規模城市更新中的作用

1.1 城市設計可作為連接目標策略與規劃實施的紐帶

城市設計應融入各規劃階段的特點，可解決大規模城市更新的主體與訴求更具復雜性的問題。更長的實施周期與更大的發展驅動力需求，使大規模城市更新實施過程與運營具有不確定性。脫離規劃體系下進行城市設計，可靈活利用動態框架進行彈性調控，以有效適應未來不確定的情境、環境等。城市設計可通過分析發展定位、更新目標、功能業態選擇等方面，明確目標策略。相關單位利用經濟測算、空間布局、方案論證公示等手段制定實施計劃。在制度與規范的保障下，配合各主體的監督工作，使地區按規劃既定的目標策略實施。

1.2 城市設計可通過空間組織落實利益分配結果

大規模城市更新主要采取市場化運營模式，通過新資源的注入，提高區位環境的經濟性同時，對既有利益進行重組、再分配[1]。

城市設計可通過策劃的角度和形象化的空間組織，使城市更新改造的各方利益主體可直觀判斷更新改造后城市的形象、環境、空間情況等[2]，保證利益相關者在平等的條件下進行對話，以尋求多方認可的實施方案。

2 吉山村更新項目城市設計編制方法

城市設計是城鄉規劃編制中的重要方法，廣州以“引入國內外知名設計機構和大師團隊共同參與，提出高水平的城市設計方案，提高規劃編制水平”的政策推進大規模城市更新規劃工作[3]。文章結合《廣州市吉山村更新項目城市設計》的編制，詳細闡述大規模城市更新項目中城市設計的方法與邏輯。

吉山村位于廣州城區東部，緊鄰天河智谷、智慧城等重點平臺，土地價值突出。雖評為市級傳統村落，但已呈“城中村”形態，難以體現其特色，2019年被納入重點全面改造舊村之一，項目面積約6 km2。

吉山村更新項目城市設計如圖1所示。

圖1 吉山村更新項目城市設計圖

2.1 以“問題+目標”為導向的定位選擇

對比以目標導向為主切入點的增量規劃，如城新區規劃，分析以問題導向為主切入點的城市修補，如社區微改造，大規模城市更新項目雖具有參與主體多元、公眾訴求復雜、空間載體參差等基礎問題，但均屬于更新范疇，對城市的發展框架可進行結構性優化或調整，須選擇“目標+問題”雙導向下的地區發展判斷[4]。

通過對項目地塊現狀問題綜述，擁有存量土地，山水環境、歷史等資源豐富的優質環境的同時，其土地利用率較低，在交通配套、公服、歷史文化、環境品質四大方面亟待改善。

結合吉山村位于廣州城區東部“雙區”（現代服務區、創新研發功能區）產業空間策略的交界重要區域，通過落實相關部門關于打造“高起點、高標準”的精品項目要求，提出“兩高兩美”更新目標[5]。

規劃以解決四大問題與落實“兩高兩美”目標為導向，以產城融合的發展理念，為天河智谷數字經濟及文創產業延伸/外溢承載區，確定“吉山數創園”的規劃定位，并在此框架下制定三大愿景及四大主導產業。

以“問題+目標”為導向的定位選擇如圖2所示。

圖2 以“問題+目標”為導向的定位選擇

2.2 以“最優+最大”為原則的利益平衡

在城市更新的利益博弈中，相關部門在保證公共資源配置的同時，追求土地財政與產業稅收，居民具備經濟、環境維度提升與文化維度延續的雙訴求，并關注外部正負效應的影響，開發商以利潤作為行動準則。城市設計工作可在土地功能及建設空間方面作為利益協調重要手段。

規劃通過對住宅、物業等確定現狀，明確建設量，確定滿足村集體訴求的復建量，落實醫院、學校等城市公共統籌項目。核算改造成本，并在限定條件滿足開發商利益的原則下，增補融資部分，通過經濟測算初步得出地區更新改造總建設量。

總建設量綜合兩種方法進行核定，以專家會、論證會及公示等方式，征求各方意見及利害關系人同意。通過規劃的形態設計手法，論證空間合理性、內外部正負效應，得到“分配方案最優化與地區價值最大化”的利益協調結果。

2.3 以“提質+延續”為策略的空間規劃

通過空間設計與導控手段，促進城市空間的再塑造，是城市更新項目的城市設計重要作用之一。一方面從城市整體系統與自身特色出發，提升空間、功能的質量；另一方面依托歷史遺產與文化底蘊，延續城市記憶。

規劃通過“藍綠激活、功能提升、文脈重塑”三大設計策略，對吉村的整體空間進行延續。

（1）藍綠激活策略依托綠道串聯內部山體打造“微丘綠鏈”及復原河涌、布局“碧道系統”、形成“休閑藍帶”，加強城市與環境交融，構建地區新環境。

（2）功能提升策略通過項目策劃，聯動天河智谷，提升產業功能。結合地區交通節點，打造多元、共享、開放的“活力金脊”，提升企業形象，提升功能利用率。構筑“智匯網絡”，緊密聯通總部經濟、智能制造、研發創新及產業服務等功能，服務粵港澳大灣區產業，協同發展。

（3）傳承地區歷史，重構文化空間為舊村類更新項目的關注重點。文脈重塑策略對歷史村落進行更新改造，激活地區歷史價值，重塑嶺南特色城市空間，傳承城市文脈[6]。在舊工業區中提取工業特色遺產，改造成為鐵路主題公園，保留城市記憶。

三大設計策略如圖3所示。

圖3 三大設計策略

2.4 以“解困+長效”為機制的實施計劃

“近期解困”與“長效運營”相結合的規劃實施計劃，主要針對具有實施周期更長、資本投入更大、不確定因素更多的大規模更新項目制定。

計劃確定相關部門主導，合作企業具體實施的推進模式。制定以“四先四后”的原則開展實施工作，先拆集體物業、后拆村民住宅，先建復建房、后建融資區，先建村民住宅、后建集體物業，先建公建配套、后建產業設施。

項目采用“整體實施改造、一次性搬遷”模式，五年內完成整村動遷，同時迅速開展首期的村住宅安置與使用頻率高的公服市政配套建設，盡量壓縮居民臨遷與回遷的間隔，達到近期解困效果[7]。

中遠期復建集體物業、建設融資住宅、完善公服市政配套及推進城市形象塑造。并以“城市運營”的思路，引入核心企業，延伸相關產業鏈，注入可持續發展動力。

3 結語

大規模城市更新是作為城市整體空間體系與地區個體利益分配的交織領域，其規劃工作需要自上而下與自下而上相結合，以探究因地制宜的方法。城市設計提供一種共性邏輯，即以“問題+目標”為導向的定位選擇；以“最優+最大”為原則的利益平衡；以“提質+延續”為策略的空間規劃；以“解困+長效”為機制的實施計劃四位一體。四者形成一套系統方法，引領大規模城市更新經濟、社會、文化、形態四個維度的結果最優化。