長租公寓“租金貸爆雷”現象原因剖析及對策建議

張豐華 廣西大學商學院

進入2020年以來，突如其來的新冠疫情肆虐了各行各業的正常發展，疫情帶來的公司收入大幅度下降、回款時間拉長、生產停滯等因素對于企業更是極為嚴峻的挑戰，甚至有一些經營能力較弱的企業因此而宣告破產，其中就有不少長租公寓公司“暴雷”。在2018年以來頻有長租公寓因為“租金貸”鏈條斷裂而公司出現破產的情況，不少當地監管部門已經加強了對租金貸的監管，但“租金貸”暴雷的現象時有發生，特別是2020年這樣特殊的年份，長租公寓行業中的某企業也出現了財務上的巨大問題。“租金貸”的問題頻有發生，追根到底并非是工具本身的問題，而是在一個新型金融工具出現之時，相關監管部門并未形成有效地制度配合，從而導致了一系列的問題發生。基于此，本文針對長租公寓的研究，不僅有利于規范房地產租賃市場的正常發展，也可以在現實意義上給與政策制定者一定的參考價值。

一、長租公寓及“租金貸”產生背景和運營模式

（一）“租金貸”產生背景

長租公寓作為一種新型的租賃形式，憑借其穩定的租賃關系、良好的房屋品質和制度化的管理體系成為現在很多租戶的選擇。近些年大量的長租公寓也如雨后春筍在全國各地迅速發展開來，許多地產公司或一些其他企業也紛紛在長租公寓行業大力布局，可以看出市場對于長租公寓這一新型房屋租賃形式的認可。

而在長租公寓快速興起的同時，“租金貸”這一新型貸款形式也隨之在房屋租賃行業迅速發展。從字面意思可以理解出，“租金貸”即針對租金而形成的貸款形式，本質上也是一種金融工具，其主要作用是為承租人解決資金上壓力，也可以實現市場內各個主體的共同利益，如果能良性操作，對于長租公寓整個市場來說必定是強力的助燃劑。因此不少長租公寓運營方也紛紛對租戶開放該還租形式，并且鼓勵租戶選擇。而這種新型貸款形式對于剛畢業參加工作的職場新人或者經濟壓力較大的個人來說，“租金貸”這種貸款形式很好的緩解了他們的房租壓力。但由于存在不少租戶對“租金貸”這一新型貸款形式了解不深，有不少租戶在選擇入住長租時并未考慮背后便選擇辦理“租金貸”，從而形成了“套路貸”的騙局。

（二）長租公寓及“租金貸”運營模式

在長期出租公寓租賃的通常形式中，出租公寓方一般以“運營商”的名義與房東簽訂管理合同，目的即獲得房源的具體信息，以便為租客提供服務。然后代表房源所有方與租戶簽訂鞋子，這僅包括經紀和租賃層面的關系。但是，在引入貸款這一金融工具之后，除了其他租賃合同的常規租賃關系外，承租人還從第三方金融機構獲得貸款，即“租金貸”，并且承租人將從金融機構的貸款向服務提供商提供一次性貸款，并簽訂了貸款合同。根據租戶和金融機構所簽協議，如果借款人未能按時償還貸款給第三方金融機構，則借款人應對違約后果承擔責任。同時，當供應商給房屋所有者償還房租時，大多數供應商會按月或者按季度給原始房主支付租金，從而擴大了運營商的資金使用活動范圍。實際來看，運營商運用房地產租賃市場雙方存在信息差，在市場中充當一個“中介”的角色，而與租戶簽訂的合同實際意義上是“轉租合同”，原本意義上的中介商只是靠信息差賺取信息銷售費用，由于存在有“租金貸”的存在，使得運營商成為了一個資金的“蓄水池”。然而在實際的運營情況中，存在有不少的網貸機構假借金融創新的名義進行監管套利，從而導致“租金貸”在多個方面的暴露出諸多問題。

二、長租公寓“租金貸”現存問題

（一）在承租人未充分了解的情況被“套路貸”

合同雙方本應在自愿及誠實信用原則系平等民商事主體間來簽訂合同，即承租人和公寓運營方應在雙方均充分了解具體情況后，處于信息對稱的情形下才進行合同簽訂。然而在實際情況中，長租公寓運營方借助信息不對稱情形中的主動地位，采取欺瞞謊報誘導等不合規的手段促使承租人在并未充分查看理解合同后邊簽下協約。租戶在不知情的情況與運營方在除了租賃協議之外又簽訂了一份貸款協議，導致原本就有經濟壓力的租戶負擔上更重的經濟負擔。這實際上長租公寓運營方的目的是為租金收入用于擴大業務或投資收益，這是有變相的盜用他人財產進行非法融資的嫌疑。

（二）分期的貸款的風險較大

由于長租公寓在整個運營體系中并未承擔資金和信用上的風險，因此在長租公寓運營方與租戶簽訂協議時并未對租戶進行認真的審查和防控手段，從而導致“租金貸”的違約率相對于其他形式的貸款來說違約率較高，從而影響整個運營體系的穩定。首先，大多數與長租公租合作的都是互聯網租賃公司，此類公司的來源客戶有著較大的還貸風險。其次，由于“租金貸”均為在線簽約，因此在簽訂租賃住房分期貸款協議時只能使用更簡單的方法（例如身份驗證和收入證明）來預防和管理借款人的信用風險，但更重要的承租人全面的財務和財務方面的信用狀態卻難以衡量把握。最后，如果租戶、運營商或房東違反合同，而作為三方關系最為弱勢的租戶，往往權利最難以得到保證。

（三）“租金貸”資金運營中的流動性風險

在長租公寓的運行模式下，由于“租金貸”的存在，使得整個商業模式存在了一定的金融屬性。長租公寓運營方使用“租金貸”業務獲得網貸機構發放給承租人的房租貸款，網貸機構一般發放貸款以年付的形式一次性付給長租公寓運營方，而運營方則是分批次按季度或者按月把這批貸款轉到房東的賬戶中，而這其中的期限錯配就形成了一定量的資金池。并且隨著長租公寓用戶數量的增大，資金池中的資金數額也一直在增長，但由于金融監管部門對于這方面資金的監管缺位，公寓運營方利用資金池里資金繼續擴大市場規模，或者將資金投資到其他項目中獲得受益，造成了資金濫用的情況。因此通過“租金貸”這種新型租賃公寓的運用，長租公寓運營方已經具備了一些金融機構的特征，但卻并未收到金融機構應受到的監管與制約，從而導致了極大的資金風險。

三、對“租金貸”的完善措施

“租金貸”作為原本定位于服務租戶的一款創新金融工具，然而在我國退出之后便發生根本上的變化，成為不少網貸機構和長租公寓運營方的套利工具。但從其產生原因的角度來看，“租金貸”的存在和良性發展對于我國住房租賃的長期發展仍有一定的積極意義，因此應該重視其合理性的基礎上，規范長租公寓運營方和“租金貸”相關的一些風險行為。只有從多個角度同時入手，才能逐步化解現有市場上的風險問題。

（一）明確運營商和相關網貸機構的權利義務

首先要明確運營商的信息公開和貸款提醒的義務。長租公寓運營方在長租公寓運營體中應定位于中介服務的地位，因此應該嚴格遵守居間服務的職責和定位，在合同簽訂前要與租戶充分解釋網貸機構、金額以及貸款償還等各個方面的注意事項，不能誘導等形式蠱惑承租人簽約，應該讓承租人在充分了解的前提下建立合約關系。其次要強化網貸機構的審核義務。對于申請“租金貸”的租戶，網貸機構需要發放貸款前，充分了解貸款人的償還能力和個人信用等信息，只有在充分了解后并認真評估后，方可下發貸款。

（二）控制“租金貸”產生的資金風險

長租公寓運營商通過“租金貸”形成的資金池對于尚未形成有效監管的市場體制來說是個較大的風險，從而造成了資金的流動性風險。因此，必須加強對經營者的監督，建立履約保證制度，保護房客和房東的合法權益。此外也可以參考P2P監督的代管制度，要求運營方將資金池中的資金轉交到銀行委托保管，以確保其資本賬戶清晰并且專款專用。

（三）推出住房租賃貸款專用貸款

“租金貸”的出現并在租房人群中收到熱捧也在一定層面上反映出市場對于“租金貸”的需求，因此還需正規金融機構建立此項專用貸款幫助該部分這方面需求的人群，建立起良好的金融生態環境，給長租公寓的運營方和租客雙方提供一定的資金支持。同時對原有并在保有“租金貸”業務的金融機構進行嚴格考核，對不符合要求的“租金貸”及其所屬機構，要嚴格管控。

（四）保護租客、房東的合法權益

在長租公寓運行模式中，長租公寓運營方處于較高地位，往往在運營方出現資金問題時，租客和房東的權益不能得到有效保證，因此還需進一步完善這方面的法規體系，建立相應的規章制度，從而切實的保障租客和房東的切身利益。